上海浦东新区新开盘的楼盘价格「八批次浦东新盘实景独家曝光最新户型刚公布总价500600万级」

上海八批次29个新盘中，浦东占比不高，仅有3个，分别是位于前滩的格力海德壹号、北蔡的绿川馨康苑和曹路的佩玛山丘二期。

不过，项目虽少，却各有看点。除备案均价达到12.98万/㎡的格力海德壹号之外，剩下的两个项目，均以“价格便宜”作为主要卖点。

不论是绿川馨康苑“6.5万/㎡买在内环旁”，或者佩玛山丘二期“6万/㎡买高得房率的稀缺洋房”，听起来或多或少都有那么点诱惑力。

对于总价预算500万-600万起步的买房人来说，到底能不能买，值不值得买，今天，我就到现场走了一遭，带来这些项目的最新实探。

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先来看一个小区实景很能打的项目：佩玛山丘二期。

佩玛山丘所在的板块，是曹路，位于金桥副中心的东侧，因为土地开发限制的原因，曹路板块有一部分土地，被划为限制开发用地，曹路辗转腾挪的空间，相对较小。

不过，曹路应当也必须依托自身的交通和区位优势，同周边板块进行有效联动。比如，在金海路快速化改造后，金海路-杨高中路可以直接快速进外环。此外，地铁9号线在曹路设3站，快速连接金桥、世纪大道等核心地区。

因此，曹路可以结合自身特色，承接周边金桥等强势产业片区的产业人口，也可以配置一些满足这些人群在曹路生活的规划节点；3站到金桥，还能享受城市副中心的配套服务。他们之间的关系，理应让人想起唐镇和张江。

曹路的新房供应量十分稀缺，一房一万统计数据显示，近十年来，曹路仅在2018年、2020-2022年间有新房供应，代表性楼盘有仁恒金桥世纪、招商璀璨城市，已经全部售罄。

今年，曹路TOD项目招商璀璨城市上市，距地铁9号线顾唐路站仅约200米，均价为5.39万/㎡，该项目两次开盘，均触发了积分，全部房源已经售完。

至于二手房，近十年间，曹路每年平均成交近1500套二手房。

板块的次新房并不算多。万科蓝山和万科第五园是别墅，品质很不错。

房龄稍新的次新公寓小区有曹路家苑、河滨城市花园等，挂牌价也来到6万/㎡上下。

佩玛山丘一期有业主想卖，心理价位在8万/㎡以上。

至于佩玛山丘二期，这是一个“优点”和”缺点”都十分鲜明的项目，是否要买还是要结合自身的购房需求。

佩玛山丘位于浦东曹路板块，属于外环外。本次推出的二期房源，位于项目最北侧，只有两栋楼，被一期房源包围，共计有128套房。

不过，佩玛山丘一期和二期，虽处在同一个小区内没有分隔开来，但却有明显不同：

一期其实是旧房改造项目，是在学生宿舍基础上改造而来；而二期两栋楼是新建的。

户型面积不同：一期以41-108㎡一房和两房为主；二期面积更大，达到95-167㎡。

价格也有差别：一期是精装交付，均价8.8万/㎡；二期则是毛坯，备案均价6万/㎡。

此外，项目的一期已经基本建成，还有部分房源在售；二期交付时间大约为明年底。

还有一些小差别：比如一期6-7F，得房率约90%；二期为8F，得房率85%以上。

一期实景

二期在建楼栋实景

先来说一说优点：

在小区内外整体逛下来，我能感觉到项目在产品上还是花了一定的心思。

比如，小区内部的道路，全部由石材铺设，没有看到很多小区采用的类似柏油马路的步行道，走在路上，显得干净整洁。

小区的绿化率也是比较高的，进大门处有水景，走在路上满眼都有绿色，心旷神怡。

还有它的外立面，一期的一层和二层是干挂石材；而即将推出的二期两栋楼，外立面全部是干挂石材。

小区也是同价位少有的带会所的项目。

会所内游泳馆等已经运营，是一处为业主提供娱乐休闲的场所，丰富业余文化生活，提升尊贵感。

从以上各方面来看，佩玛山丘二期，都看起来是一处居住起来比较舒适的洋房。销售告诉我，有不少曹路本地以小换大的买房人，选择了佩玛山丘。

不过说完优点，我也看到了另一面：

比如，这个项目是在1999年获取的土地；二期的两栋楼，为一梯三户，它的边户，仿佛是一南一北两个户型“拼接”起来的。

北侧户型约110㎡，南侧户型约130㎡；中间南北向的长条户型为约150-160㎡。

大家看到没有，如果买了北侧或者中间户型，可能会有采光的问题。

当然了，北侧和中间的户型也会更便宜，大约在5.5万/㎡-6万/㎡之间；而南侧户型的价格，至少6万/㎡打底。

部分户型图呈现给大家：

北侧约110㎡户型

南侧约130㎡户型

中间户约150-160㎡户型

我了解了一下项目的核心客群：

一期因为有小户型居多，周边金桥等产业片区外溢过来的刚需客群和市区投资客群占据一定比例；

二期因为户型变大，更适合自住，所以曹路本地的改善客群也会有。

二期工程进展

小区周围配套比较充足，距离9号线顾唐路站直线距离不到800米；且小区周边200米范围内医疗、幼儿园、超市、沿街商铺等一应俱全。

幼儿园在家门口

接下来，再说一说供应量只有12套绿川馨康苑。

这是一个我看完后有些失望的项目，属于“老房新售”，不论是待售楼栋，还是小区实景，都和我想象中的商品房有所差别。

绿川馨康苑在地段上属于浦东北蔡，临近上海内环。在今年前几批次新盘供应中，北蔡板块不论是大华锦宸府，还是仁恒浦发有园，备案均价都突破了10万/㎡。

这么一对比下来，均价64911元/㎡绿川馨康苑，似乎很有性价比。

不过，在看完实景之后，你可能会明白什么叫“便宜有便宜的道理”。

小区大门

第一个是小区整体房龄偏老。绿川馨康苑是本世纪初开发的商品房小区，所有楼栋均已建成，距今已有约20年时间。

20年，小区的道路、绿化、立面等各方面都会显得老旧，和商品房不可同日而语。中介告诉我，本次推出的楼栋也是早就完工，但因为某些特殊原因没有办证，到现在才被正式推出。

待售楼栋实景

第二个是待售楼栋的现状一言难尽。绿川馨康苑本次推出的12套房，就是项目的32号楼，一共有6层，每层有2户，没有电梯，面积包括80㎡左右的两房和120㎡左右的复式。

尽管长时间不能对外售卖，但这栋楼的房子却都有各自的用途：一楼是业委会，其余的都被出租了出去。有的租客自己还把房子改装了一下，加装了密码门、防盗窗之类的东西。

▲没有电梯，楼道是大白墙，墙面斑驳，有不少划痕。

▲每一层楼的墙面上都贴着“各租户不要乱拉电线”的通知。

▲楼道里的卫生也是无力吐槽。

我在小区周边的中介门店看到，同小区内的二手房，80㎡户型报价达到了600万，单价突破7万/㎡。

相比之下，即将推出的新房均价6.5万/㎡左右。

而貌不惊人的绿川馨康苑，二手房价格和周边小区比起来却要贵一些。

中介告诉我，这是因为这个小区是纯正的商品房，而周边不少项目是动迁房，在房源性质以及小区环境上，有一些优势。

小区内部实景

而且小区距离地铁13号线北蔡站直线距离不到700米，沿线商业等配套还算完善，是一个适合自住过渡的项目。

地铁站距离及沿路商业

如果，你真的在考虑这个项目，可以想一想我刚刚写的这些你能不能接受。附上绿川馨康苑的户型图，给你做参考。