北京城郊房价下跌「北京楼市现状郊区房价难涨城区房价难降」

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提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐

提问：房姐，对于石景山头条新闻上的房价下跌40%的新闻，今年买房感觉信心不足，您怎么看下跌的原因？会是北京整体市场的预兆吗？

回答：在百度上搜索关键词“北京下跌” 分别出来 北京房价持续下跌 北京房价暴跌 北京房价下跌10% 北京房价下跌20% 北京房价下跌30% 北京房价下跌40% … 再搜索“北京上涨” 出来 北京房价上涨全国第一 请问为什么？

提问：城市核心地段CEO盘江景精装修三居室房子刚交房，犹豫从投资收益最大化角度讲，应该先出租几年后再出售，还是先空置等待出售机会？因为考虑如果出租可能损伤房子装修，不出租又白交贷款利息和物业费

回答：首先一套房正常会持有3-5年以上，不满2情况很少。 如果3年以后卖出，现在大可正常出租。 装修，本身就是一种消耗品。 买家需要做的，就是把这份开支量化，计算收益是否平衡。 计算你的租售比多少，装修成本多少，管理成本和你的个人时间价值分别是多少。

提问：房姐您好，我是新人，sfsd，手持资金270，目前看上了大兴枣园区域的房子，重点看了中建国际港和红木林，主要目的是自住，也希望保值，想问一下大兴枣园区域值得入手吗？中建国际港和红木林是否值得入手？您还有什么更好的推荐？谢谢您～

回答：枣园可以入 中建国际港>红木林 红木林6 的价格 ，没有性价比 中建国际港户型设计不错，不过楼间距太近影响采光，6层以下回避

提问：您好房姐，新人首次提问。北京有stsd资格，燕郊也有买房资格。手上无子弹，主要投资，兼自住。亲戚在北京有一套全款房，可以用来利用，拿来贷款，可获取200万左右的资金。本人收入不多，月供最好别超过1.5万。1.想考虑燕郊的首尔甜城九里香堤房子，单价2万左右，106平，想在这个小区买2套房，您觉得怎么样？或者您有其他的投资建议吗？2.您看好北三县吗？燕郊，大厂哪个更有投资价值？计划过5年时间卖出燕郊，买去大厂的房 3.个人看好大厂，未来很可能搬通州副中心工作，所以想买大厂的200平左右的别墅自住，单价2万多，500万左右，建议何时出手，未来能保值增值吗？谢谢，盼回复。之前提问过，没有得到您的回复

回答：1. 200首付更推荐在北京买 一套400 的标的，看看常营次新盘或者大兴枣园黄村板块 2. 燕郊和大厂投资价值有，但相对北京城区都要弱一级。 3. 买别墅不要考虑增值属性，这方面很差。建议先投资一套有赚钱效应后再考虑自住别墅

提问：房姐好！有两个问题请教您：1、我刚刚卖了北苑华贸城的小开间，入手了亮马桥的星源汇，总价700均价9，您怎么看这次操作？2、我年收入200万，单身，不爱攒钱，下一个2年基本条件不发生大的变化的情况下，您建议如何换房？以实现资产较快增值？谢谢！

回答：1. 华贸城本就溢价置换是正确选择 2. 短时间连续置换成本是比较高的。因为你的月供能力强，下次建议提高杠杆，入一套1400上下的标的

提问：房姐，你好 关注很久了，感谢你为那么多买房人给了好多指导建议。我的情况是这样的 我目前北京常营，新天地5期有一套自住房（540左右，公积金贷款120），天津和西区有一套一流学区房（210万，老破小）。我们天津户口，原计划是孩子天津上学区，大人北京往返工作每日。最近和朋友沟通后，感觉从时间，经济，环境的角度看似乎都不太现实。所以考虑在北京给孩子看看学区房（朝阳管庄，楼下小学太一般）。目前打算把天津学区房卖掉变现210 手里还有50万存款。再把常营房子二抵贷出来100万。这样算下来首付二套子弹360左右，可以冲到500-550万左右房子。目前看了东城的和平里片区有：地坛北里、民旺园、安外东河沿小区。对口和平里四小，一小 。初中就是目前政策排位：171中学据说最好，东直门中学，五中分，其他没记住了。想请您帮忙看看，由于我们不是北京户口。先打算小学初中在北京上，高中在转回天津（或者到时候再说，毕竟10年以后的事谁也不知道政策变化）。目前以上说的房子一居室在12-13万/平 ，二居都是10-11之间。基本都是老破小吧。所以比较纠结，不知道应不应该上车。我们核心需求就是学位。朝阳西大望路珠江帝景太贵了感觉基本1000多万。我现在全部变现也就700万左右，确实够不到。帝景好处就是陈经纶小，初一体。在朝阳还算可以吧学区。基本以上就是我的情况，还想请您专业推荐分析下。多谢

回答：非京户的话最好不要选择东西海这三个区，这三个区对非京户的孩子升学非常不友好，即便上小学也存在着很大的被调剂的可能。建议选择在朝阳区上学，虽然京户的顺位在非京户之前，但朝阳区非京户的比较多，小一半的比例，上学没有问题，建议看看 芍药居、望京、亚运村板块

提问：求助房姐！ 最近一直在踩盘，原本是想买改善平层，因为喜欢高客厅的户型，看房过程中偶然间发现了几个不错的复式。 A，大西洋新城A区B区，带电梯的复式，顶层非顶层都有，面积大，简装。自己DIY能力强，房子的可改造余地大，适合居住。但房龄99年前后，小区环境较普通。担心小区变成老破大将来不好出手，担心即使经过自己改造确实升值了，也赶不上小区整体贬值。 B，天鹅湾小复式，电梯小区较新，顶层非顶层都有。但小区内户型种类极其多，小户型，大小平层，大小复式……而且小区密度很高。 问题： 1，A大西洋ABC区能买吗？多少钱合适？老破大会不会砸手里？是不是买房买老破小和大次新才是最佳的选择？ 2，B天鹅湾这种户型极多的小区，是优点还是缺点？同小区是不是复式不如平层好卖？

回答：大西洋推荐看D区，长周期看老破大的涨幅并不低，由于部分折价 淘笋的概率更大。老破小的接盘人群有限，所以只有核心板块的有价值，偏远地区不考虑。 户型多样的的话，居住人群会有点杂 自住角度是不利，但不影响增值预期，同小区 平层>复式

提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢

回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。

提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。

回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

提问：智慧的北京房姐您好！我急需在北京郊区买房用于积分落户加分又想具有一定投资价值，在朝阳已有一套商贷房，觉得大兴比较有价值，但子弹有限只有50看了高铁旁的佟馨家园50平150W和新机场旁的榆垡新城，也看了密云的通用博园，请教一下我该如何选择？大兴或其它郊区还有什么总价低的地段和楼盘求推荐？另外看您分享文章可以抵押贷款或垫资全款购房再抵押，我在西安还有一套商贷房在沈阳一套全款房目前均已翻倍收益，我这情况该如何操作？

回答：密云就别考虑了，大兴可以淘一下 西安还掉按揭再抵押，沈阳直接抵押掉，能套出总价的6成资金 大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过400的标的

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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