成都房价价值洼地,同一地段选大盘还是小盘

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提问：成都雕叔咨询下，我15年的时候贷款买了一套房，贷款30年，每月还3000多元，最近打算拿出这几年积蓄提前把贷款还了。那么，我是否该提前还款呢？

回答：最好不要提前还贷。提前还款属于违约的一种，放贷机构可能根据合同约定收取一定罚息。无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款，还款方式就两种，等额本息或者等额本金。很多人觉得贷款年限越短越省钱，等额本金的还款方式比等额本息的还款方式更省钱。事实上与其用缩短贷款年限、等额本金还款的方式，增加当前的还款压力以节省未来的利息支出，还不如最大限度的用好银行给予的“空间”，让自己手里多点钱，用“钱生钱”的方式去创造更高的价值。而且房贷利息是所有贷款利息中最低的，大多数情况下，房价涨幅的盈余大多是能跑赢房贷利息支出的。但是如果确实没有什么理财能力，也是可以考虑还款的。

提问：雕叔你好！外地人，纯投资需求，计划300-350w，已经买高新区社保两年。请教雕叔几个问题：1. 二手房指导价出台，二手房价格肯定会慢慢回调，那现在应该继续选择落户摇号新房，还是等年底开始慢慢淘二手房呢？（新房落户摇号需要时间和机会成本，淘二手房同样会花时间花精力）2.如果选择落户，应该落户哪个区呢？锦江区很成熟但新房少，高新区最有前景但新房少刚需多怕进不了摇号池，天府新区有潜力但有待时间考验，成华区学区较弱但有空间。打算在以上四个选择中选一个，您建议哪个呢？3. 目前成都房子面积越来越大，总价也越来越高。投资的话，您建议选择买多大面积？期待雕叔的建议。

回答：你好，作为纯投资的话，预算刚好不多不少，目前高新社保满2年，如果搭配高新户口，那就是高新刚一了。1、二手房价格整体来看是会有所回调的，对卖家来说再涨的期望值不高，对买家来说贷款的比例受限也不爽，这是一个两难的问题，但是说要回调到一个非常低的段位，纯粹的就是对买家绝对利好，那也未必，所以光下赌注淘二手房，也是不切实际的。建议是两手抓，一手新房，一手二手房，可以同时考虑的。当然新房落户的时间成本就不说了，主要是机会成本，比如你原户籍的户口是否很重要，是否很难迁移到成都来，是否要留着在本地准备着手当地的房子，这个要自己考虑好利弊，如果觉得可以迁户口的话，那么我支持迁过来，刚一的战斗力，瞬间打响。2、当下你是高新区社保，当然如果是代缴的话，应该是可以转移到天府或者锦江、成华的，如果再搭配你落户到相应区，那就是该区域的刚一资格，这个比较好操作，自己处理流程哈。但针对你350万的预算，锦江几乎没有，而且开盘节奏很慢，高新次之，但是节奏也很慢，还不容易抢到，这两个建议放弃。最后就是成华和天府新区，两个区域的新盘都比较多，比如成华的IN天府，天府新区的天府公园未来城都是代表性的刚一轻松上车盘，但是要看未来空间和大家的认可度的话，我觉得天府当下虽然比较荒，但是针对地买秦皇寺、兴隆湖等核心区域，问题不大，所以我更站队天府新区。3、是的，成都新房面积大，单价高，总价高，投资的话，考虑到144的普通和非普通界限，我建议尽量入手110-144平的面积段，如果是特别优质的地段和户型，可以适当放宽到100-160平左右。

提问：雕叔，现在一些城市房租在下跌，但房价反而在上涨，是楼市泡沫要出现了吗？

回答：房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。总而言之：房价短期是由资本和金融杠杆决定的，但是房租的波动却并不是房价决定，而是由收入决定！

提问：雕叔你好，未来几年成都对人口流入会影响房价走势吗？像现在其他城市的人口净流入很大，这是表示未来那里的房价涨幅会很可观吗？

回答：人口流入，房价就会上涨吗？影响房价的因素很多，如人口、通货膨胀、政策导向、经济发展、基础设施建设、产业发展等等，并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算。但房价的大头，是通胀。通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺；更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。房价走势历来都是一个特别有争议的话题，看涨与看跌的都各持己见，谁也不能让对方服输。

提问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样？这三个楼盘一起对比下。

回答：一句话简述下的话，三个楼盘价格其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁美院。金科博翠山价格低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价格段在中心城区确实很少见了，然后周边的生态环境也是很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来，整体就是偏僻了一些，缺乏商业、地铁和人气的覆盖，所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多，优点是门槛低， 生态环境好，主打的是高低配，高层产品更加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可入手套三，而洋房产品（2梯2户）只需190万也可入手套三改善户型，性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻，没有地铁的覆盖，商业也严重不足，当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校，所以产业比较单一，不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话，主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧，比如预算低就美院，预算高就博翠山。相同的洋房，博翠山也更低一些，相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了，锦澜悦山在产品上做得很漂亮，一方面设置了高层产品，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的，因此设置了洋房，对于本地的刚改群体，吸引力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工厂为主，居住的人气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里，也暂时无新建地铁的规划，因此交通是一个很大的短板，如果不能解决这个问题，就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。

提问：雕叔你好，一直关注你，目前孩子在成都打工已快三年，户口落在天府新区已满两年，社保目前在青羊，累计满两年，公积金目前余额才1.3万，累计满两年，目前工资6-8k，想买个套二作为投资，首付加佣金和税费等七七八八准备了70万，请问这种情况适合买新房还是二首房，因我本人在外省又无法亲自去成都看，所以加人的星球，有好的方案推荐后再去重点考查购买。

回答：你好，子弹70万，按照刚需3成首付的话，总价大概是233万，贷款163万，月供大概是9000，超出收入很多，不切实际，而且即便是这样的总价，基本也买不到什么合适的新房，除非去比较偏远一些的地段，如果你们不是绝对的新房控，那么还是应该以二手房为主。二手房的话，从你孩子的还贷能力反推，大概能组合贷款75万。70万包干所有首付和税费中介费，大概总价预算可以达到140左右。这样的情况，买套二二手房是比较合适的。从资格上来看，除了高新南区，都是可以买到的。建议可以看看以下板块，比如东客站附近的新里柏仕公馆、蓝光锦绣城、阳光100米娅中心、隆鑫九熙；又或者大面板块的百悦城、炜岸城、世茂城、凯德卓锦万黛等楼盘。

提问：雕叔您好!现有110万现金，已婚已育，妻子正怀二胎，在四川遂宁工作。准备年底在遂宁购房自住，同时也想在成都购买-套房子保值，但现在纠结-个问题。遂宁河东目前房价一万,购买三室的要一百万左右。在成都目前有两种方案，购买五城区二手房，比如建设路华润二十四城，锦江区中铁泛悦国际这种配套成熟的楼盘，房龄在五年左右，总价两百万左右。主城区二手房好处是买了后出租，租金能覆盖月供的一半。另一种,想摇号高新区新川板块的新房，如北大资源府境，中建天府公馆的精装，总价230万左右,但购买以后肯定没法出租。家庭月入两万多,现在该怎样购买这两套房， 感觉高新新房的增值空间更大但怕供不起，还有遂宁房子值得买吗?谢谢您解答！

回答：1.遂宁投资潜力肯定是不大，但你刚需总要有一套房子自住。2.成都投资方向是对的，不过由于你要买2套，资金预算就不多，成都可以考虑二手加出租。3.建议先买成都再买遂宁，因为成都总价高，首套入更划算，成都如果首付预算不够可以做高评，多贷款，降低首付预算！

提问：雕叔对于2020年房价涨跌，您怎么看呢？坐标南充。

回答：我认为2020楼市不会出现15-17年的全国普涨，逐渐会出现两极分化的状态top20的城市价值依然会越来越明显，更多的三四线城市或将加入横盘或者阴跌中。南充房价能涨到现在这个价格，基本上也就这样了，想要再往上冲，必须完善更多人口。南充的热钱不多，没有足够的资金，房价是炒不上去的。南充房价经过之前的上涨，已经把发展的红利给消化完了。

提问：雕叔你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？子弹60个左右，打算买来自住，感谢！

回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。另外说说三四线城市如何买房：1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！

提问：雕叔你好，有些问题请你帮我出出意见。目前在成都这边合伙开店，今年准备买房，但是打听了一下。目前成都周边都限购了，当时办营业执照的时候名字不是我，所以我现在很恼火，买房没资格，我也看了你们在问答里说的新津，但是离工作地方太远，没办法。因为是刚需房，所以想到老家南充去买一套，然后事业重心还是转战南充，目前刚好南充有政策购房补贴百分之6，下个月月底就失效了，比较急，有没有可以提点的地方，还有就是南充了解了几个楼盘【比如领地蘭台府周边，还有就是恒大绿洲那边几个新楼盘。】现在上手哪里比较合适？

回答：南充上一轮房价上涨,基本上就是全国房地产板块轮动,在去年以来轮到了西部的三四线城市。南充也算是四川人口较多的三线城市,所以房价上涨的较为显著。预计涨势趋于放缓,将出现先盘整、后小跌的趋势。从投资角度看, 短期时机不好,长期南充的投资价值也不大,这与城市能级有关。当前,要搞清楚自己的想法,如果确定性的要回南充工作,可以买一套自住,投资的话还是尽量想办法在成都购房,同时长线的升值性也明显强于南充。南充买房只建议顺庆，顺庆配套成熟的地段可以买，领地蘭台府可以考虑。

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