合肥ku3地块小学,合肥龙湖学区最好的楼盘

2018年，合肥楼市经历了众生百态，抢房、促销、维权、观望…..几家欢喜几家愁。

2018年，也是盛产红盘的年份，合肥地产圈的红盘故事，写出了一幕幕买房戏脚本。

作为限价时代的特殊产物，什么样的盘才能称之为红盘？

火爆的盘，总是相似的。在我看来，所谓“红盘”自身必然带有两种过硬的网红属性。

一是“吸睛”属性，或学区、或地铁、或地段、或产品……至少有一样能直接秒杀其他楼盘的优点，才足以受到购房者的追捧。

二是“吸金”属性，它的最大吸引力，必须是价格，并且这个价格无论放到新房、二手房、同板块、同区域的任何一个坐标参照系中，都是具有明显的优势。

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这也就是为什么在楼市过山车般的跌宕起伏中，即便投资客撤场、购房者观望、房企打折促销，有的盘就卖不出去，但红盘依然能够保持着逢开必罄的傲娇业绩，红红火火应对市场的任何变化。

过去一年，不少网红热盘多已陆续清盘。当下，哪些红盘还有余货？接下来又会有哪些新的网红盘诞生呢？

2019 年开年之际，第一房新媒体平台“合肥红”能量开启，助燃楼市！

6大购房导师兵分多路，实探优质合肥“红盘”，为购房者带来一手红盘消息。

NO.1丨庐阳区

红盘1：万科森林公园

万科森林公园沙盘实拍图

位置：庐阳区四里河路与固镇路交口

动态：整个项目还有观庭、臻园、璟园三个地块有房源在售。

其中观庭在售最后一栋3#楼（30F）170㎡改善大户型，均价2万/㎡左右含装修，依然要求全款。

臻园1#（18F）、2#楼（11F）小高层在售，预计3月底4月初启动3#（11F）认筹，户型170㎡，2.1万 /㎡含装修。

璟园为纯新地块，规划为高层、别墅区，具体产品、价格待定，预计今年中入市。

点评：万科森林公园在合肥楼市的地位可以说是无人不知无人不晓，属于“鼻祖级”红盘。

这个总占地约50万㎡的“巨无霸”，规划了花园洋房、联排别墅、叠墅和景观高层住宅、社区养老中心、商业中心及邻里社商等全生命周期产品。

火爆的原因不做过多赘述，抛开四里河板块地段优势、万科物业、自带优质商业配套等亮点之外，万科森林公园最大的两个杀手锏，一是紧邻庐州公园，二是“双学区”加持，小学是合肥市南门小学（森林城校区）和合肥市45中（森林城校区）。

二手房价格的坚挺，以及新房受到限价影响与二手房倒挂严重，也是受追捧的重要原因。

值得一提的是，备受瞩目的万科广场商业综合体目前正在最后装修阶段，预计今年中旬正式开业，将为四里河板块再添一座大型商业配套。

NO.2丨蜀山区

红盘2：伟星国宾台

伟星国宾台沙盘实拍图

位置：蜀山区望江路与石台路交汇处

动态：在售2#、10#、12#少量剩余房源，8层电梯洋房，主力面积约148m2，总价约300万元。5成以上首付，每提高1成优惠100元/ m2。

点评：伟星国宾台的“吸睛”点非常明显：

一是，黄潜望核心的优越地段，地铁、学区、商业、医疗等各项配套都很成熟，合肥中环内稀缺在售，可以说是2018年合肥“天选之地”，中签率1/15。

二是产品纯粹，低密洋房社区，容积率仅1.5，共规划10栋8F洋房和1栋11F洋房，总户数308户，车位配比高达1：2，主打约148m2全装修改善户型，圈层纯粹。

红盘3：金隅南七里

金隅南七里小学学区：稻香村小学实拍图

位置：蜀山区望江西路以南、金寨路以西

动态：高层已售罄，在售一期、三期洋房，前期开盘销售率超过97%，目前3期4#、8#少量房源可选。户型面积约138—330 m2，均价约22135元/ m2，可正常首付，无优惠，预计3月份推出商业。

点评：这个总建筑面积约96万m2的超大城市综合体，业态包括高层、洋房、办公、商业和文创等多种物业类型，要知道，在合肥二环内这么大体量项目，很有可能是绝版。

项目一、二、三期西边均规划有洋房，约600多套，且以6F及以下占据绝对比例，放眼全合肥也鲜有可比肩者，而且一、三期基本是准现房，是稀有主城“真洋房”。

如果说项目最大的特点，那就是卖的非常火！毛坯洋房总价约395万/套，即便没有示范区、也没有样板房，前期8成首付起才有机会选房，销售率超过97%。当下，正常首付也可以买，是捡漏上车的好机会。

NO.3丨新站区

红盘4：中建开元御湖公馆

中建开元御湖公馆沙盘实拍图

位置：新站区新蚌埠路与淮海大道交口

动态：前期房源全部售罄，预计在6月后加推7#楼，20F毛坯高层，主打115㎡三房和130㎡四房，均价10500元/㎡，最低只要9000 。

点评：项目由央企中建三局打造，是陶冲湖板块目前唯一在售楼盘，后期物业为中海物业。

项目最大的亮点是3300亩的陶冲湖公园与项目仅隔着一条陶冲湖路，已经建成开放。

配套方面，学区为合肥市伦先小学、合肥一六八新店花园学校。自带3300方社区商业，临近陶冲湖别院商业、陶冲湖城市广场商业，以及在建的12万方新站广场商业。

价格就是王道，项目毛坯均价10500元/㎡，而周边二手房均在1.2万/㎡以上，同区域新房大多都在1.4万 /㎡， 价格在区域内十分具有竞争力，相当于买到就是赚到。

红盘5：高速中央公园

高速中央公园沙盘实拍图

位置：新站区新蚌埠路与北二环交口

动态：前期所推1号楼和17号楼已售罄，目前2#楼高层（33F，一楼架空）正在蓄客中，预计3月中旬加推，主力户型为101㎡三房和123㎡四房，均价1.48万/㎡ 精装。

点评：项目是高速首次进驻新站打造的改善型项目，2.0的低容积率，超40%的绿地率。同为市区二环沿线盘，高速中央公园1.48万/㎡ 精装的价格优势不要太明显。

位置上，项目刚好位于庐阳、新站、瑶海三区的交界处，铜陵路北路高架、阜阳路高架、新蚌埠路 、北二环、物流大道多条主干道四通八达。

项目距离在建地铁1号线延长线“瑶海公园”站仅约300米，距离在建3号线的“新蚌埠路”站约800米，“双地铁”覆盖。

东边仅一路之隔就是“合肥四大公园”之一、占地面积510亩的瑶海公园，是合肥仅有的“主城公园旁”在售楼盘。

NO.4丨滨湖区

红盘6：信达公园里

信达公园里沙盘实拍图

位置：滨湖区杭州路与金斗路交汇处向北约200米。

动态：目前39#、40#大平层在验资，验资额50万，本月开盘。毛坯均价1.8万/㎡，面积198、225 ㎡。

点评：2018年，信达公园里全年六开六罄，全年销售额破40亿。

当下认筹的是项目仅有的2栋大平层，主力总价350-450万。四房朝南、南北通透、主卧套房等，是所有房源的共同特点；另外，3.1米层高、一梯一户设计，兼具舒适度和尊贵感。

项目最大的优势是环湖CBD板块核心地段，详细来说，项目西边和北边被金斗公园和塘西河公园包围，规划670万㎡。

配套来看，距离地铁1号线“金斗公园”站不足500米，出行便利；学区是屯溪路小学教育集团金斗路小学、48中教育集团嘉陵江路中学，教育资源优质。

除此之外，滨湖银泰、融创茂、首创奥特莱斯多个大型综合体环伺周围，已经开业。

信达公园里毛坯均价1.8万/㎡，性价比超高。要知道目前板块二手房行情价在1.9-2.2万/㎡，新房二手房存在倒挂。不仅如此，环湖CBD板块涉宅用地濒临绝迹，意味着板块内新房不会再有新供应，目前在售盘卖一套少一套。

红盘7：高速时代公馆

高速时代公馆沙盘实拍图

位置：滨湖区庐州大道与方兴大道交口

动态：目前5#、6#、9#楼在验资，其中6#是大平层，9#楼是小高层，5#、9#楼验资100万，6#楼验资200万。

面积来看，5#楼99㎡、138㎡；6#楼188㎡，9#楼143-145㎡，均价1.83万/㎡，预计3月开盘。

值得关注的是，5#、6#、9#楼之后，高速时代公馆仅剩17#、19#两栋洋房未推。

点评：高速时代公馆应该是目前滨湖“最不缺客户”的楼盘之一，年前开盘中，置业顾问透露，仅仅99㎡户型，就有100多组客户没买到。

高速时代公馆与信达公园里仅一路之隔，配套完全共享，这两个项目主要有两点不同：

1、信达公园里更“静”，高速时代公馆更“动”，距离地铁、商业更近。

高速时代公馆是合肥第一个带有体育运动场馆的项目，项目北侧的1.6万方体育MALL给老人、青年人、孩子预留了不同的活动空间，设置了室内游泳馆、网球馆、健身馆等内容，可以满足各个年龄阶段休闲健身。

2、产品来看，高速时代公馆亮点十足。独创的GSHOME 体系，定位“绿色、智慧、全龄”社区。覆盖小区的“人脸搜索”和“人脸识别”系统，进行24小时实时监控。

红盘8：融创融园

融园沙盘实拍图

位置：滨湖区环湖大道与庐州大道交口

动态：融园最后6栋全部推出，目前在清盘，小户型已经全部卖完。目前在售户型主要是119㎡、140㎡、170㎡、180㎡。

点评：融园装修均价1.9万/㎡，性价比不言而喻。云谷路南的环湖CBD板块目前只有融园在售，未来也只有融创望海潮，放风价4万/㎡。

不仅如此，融园的配套十分完善。

学区是师范附小万慈小学、48中嘉陵江路中学；东边就是金斗公园，这是业主未来休闲散步之地；紧邻地铁1号线，畅通全城；融创茂、首创奥特莱斯环伺，购物方便。

红盘9：合肥云谷

合肥云谷沙盘实拍图

位置：滨湖区云谷路与徽州大道交口向西900米

动态：仅剩最后3栋楼未推，2栋高层和1栋大平层，分别是2#、10#、14#楼。

目前2#楼在认筹，认筹金10万，预计3月加推，面积108㎡、142㎡，共计112套房源。

从价格来看，毛坯部分13635元/㎡，装修部分3500元/㎡。毛坯部分正常首付，装修部分一把付。

点评：云谷仅剩最后3栋高层，肯定会“僧多粥少”。

首先是装修均价1.71万/㎡，具有很高的性价比。从板块来看，正荣府备案均价2.05万/㎡，4大纯新项目（即绿城招商诚园、滨湖华盛华府、 新城前海云境、金鹏地块），楼面价逼近1万/㎡，未来毛坯预计1.8万/㎡。

其次，云谷配套很完善。合肥云谷是复星“蜂巢城市”理念下的复合产品，自带商业，集金融、健康、文化、旅游为一体。

另外，5号线四川路站就在项目门口，下楼就是地铁站；项目代建的公园目前也基本完工，与小区紧邻；学区是合肥市贵阳路小学、合肥市四川路中学。

红盘10：文一塘溪津门

文一塘溪津门沙盘实拍图

位置：滨湖区包河大道与云谷路交口

动态：全线产品在售，详细来说主要是：

1#、2#、3#、23#、26#洋房在售，面积150㎡、165㎡、175㎡，成交价2.4-2.5万/㎡；

50#楼跃层在售，2梯3户，赠送面积大。130㎡改造后相当于160㎡，160㎡改造后相当于200㎡。毛坯均价2.3-2.4万/㎡；

51#楼高层，两梯四户，面积115㎡、120㎡，精装均价2.2万/㎡；

除此之外，商业产品均在售，主要有：

高层办公D13在售，均价1.2-1.3万/㎡，面积55㎡、60㎡、110㎡，4.5米层高，冷暖双供；多层办公在售，均价1.5-1.6万/㎡，面积150㎡；花园独栋办公E20在售，均价1.6万/㎡左右，面积600㎡左右。

点评：文一塘溪津门本身是“特殊的”。

首先表现在区位，项目距离省府直线距离约2公里，距离巢湖仅约1.5公里这两点，正好在滨湖核心位置。

3大公园环绕（即550万㎡塘西河公园、120公顷金斗公园、2500亩方兴湖公园）；双地铁加持（1号线云谷路站、金斗公园站，在建五号线包河大道站）。

其次是产品，塘溪津门占地约700亩，是一个“巨无霸”项目，涵盖特色水街、艺术家村落、五星级酒店、精品办公、高端别墅、墅质多层、高层宽宅等丰富的产品系列。这不仅是一个住宅产品，更是城市配套，未来将是滨湖封面作品。

红盘10：招商雍华府

招商雍华府沙盘实拍图

位置：滨湖区包河大道与南京路交口

动态：目前B地块2#、3#在售，均价2.2万/㎡。其中2#楼面积99㎡、101㎡；3#楼面积96㎡、121㎡。

目前B地块还有5栋高层、3栋洋房，C地块仅剩9#、11#楼洋房未推（172㎡、54套），项目预计10月份之前清盘。

点评：买省府板块必看的楼盘，就是招商雍华府。

项目与省政府南北相邻，可以享受到板块内所有的优质配套。省府搬迁，代表合肥发展重心的倾斜。毋庸置疑，省府板块未来是合肥乃至安徽全省的中心。而配套，也将是最优质的。

招商雍华府高层精装交付，装修标准在滨湖2万 楼盘中是佼佼者。生活家实木多层复合地板、博世地暖、日立中央空调、洗碗机、洗衣柜、智能马桶等都是交付标准。

NO.5丨合肥东城

红盘11：中海城

中海城沙盘实拍图

位置：肥东新安江路与大众路交口向南200米

动态：洋房在售以大户型为主，134㎡-143㎡，洋房均价1.3万 /㎡，剩余体量400套左右，后期会推商业，预计今年清盘。目前销售情况非常不错，洋房一个月能卖50套左右。

点评：项目亮点突出，一是大户型洋房产品，板块内非常稀缺；二是中海品牌的号召力；三是48中肥东校区、师范附小肥东校区双学区的加持；四是和瑶海区一路之隔，不限购，且不排除后期并入市区的可能。

踩盘了解到，中海城洋房一个月能走50套，比肥东很多高层去化还快，这一点很难得。在售的洋房大户型，非常适合地缘性高端改善，品质拔尖，三代同堂没有问题。

中海在合肥的产品增值率很高，而且东边改善房稀缺，真正的好产品未来在二手房市场也是吃香的。

红盘12：华润紫玥台

华润紫玥台沙盘实拍图

位置：肥东东风大道与新世界路交口向西200米

动态：加推90-102㎡高层、洋房，高层均价1.25万/㎡，洋房均价1.4万/㎡。春节返乡潮中，持续热销。

点评：华润品牌本身就自带红盘气质。

先看地段，项目距离市区很近，后期地铁开通后，和市区的通勤更方便，主城区外溢的刚需或者投资完全可以考虑。

配套方面，距离规划中的地铁6号线站口800米左右，除了自建幼儿园外，同样享受48中肥东校区、师范附小肥东校区“双学区”的加持。

户型是楼盘的一大亮点，100㎡洋房户型，是目前肥东市场做的最好的之一，得房率和利用率很高，而且总价亲民，首付低，性价比很不错。

90㎡-102㎡的产品定位，是东城市场最紧俏的面积段，尤其是高层，跑量会非常快，购房者看准时机就可以出手了。

NO.6丨结 语

想买一套红盘房，既要有“过五关斩六将”的本领，又要外加好运护体。

随着高价地块的陆续上市，限价政策或明或暗地松动，2019年注定是限价红盘逐渐消亡的年份。

但同时，由于进入楼市调整期，也会是购房者与红盘机会比较接近的一次。

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