慧盖房 西南片区指哪些地方,98方户型楼盘探盘
前 言
经开余粮最多的2大体量盘，最近，开始放量了！
世茂翡翠首府，7.14晚，低调推22#；融科城，7.14三期3栋高层备案价出炉，1.5万元/㎡，拟于7月底加推。
近半年未有大动作的2盘，为2016年0优质地块入市的经开区楼市，带来甘露。
虽然，在这轮暴涨中，经开新房、二手房房价均有猛涨，7月1752套销量更是冒尖，创近2年新高。但放眼整个经开，下半年新盘断供，仅靠大体量老盘，供应恐怕远远不够。
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世茂翡翠首府今晚低调推22#，
又是一次低调开盘！7月14日晚上7点，世茂翡翠首府22#楼“悄悄”开盘。所谓低调：今晚开盘地点在营销中心三楼，购房者凭认筹进内场，1个家庭只允许1人进入。
这是世茂翡翠首府今年第二次开盘，上一次为3月25日，12#楼毛坯改精装，116套房源，开盘一小时内即售罄，均价1万-1.1万元/㎡。
据了解，这次开盘的22#楼，位于整个项目东南角。营销中心的兽兽说，这栋楼距离高压线和坟地近，认筹人数不多，1.4万元/㎡价格也不贵。
▲7月13日，世茂翡翠首府22#备案价格公示
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融科城要推3期了，
经开区12盘，仅2别墅在售
就在世茂翡翠首府开盘的当天，经开第一大体量盘，融科城三期开始备案了。据合肥物价局官网公示，7.14融科城三期首次备案6#7#8#，3栋楼，拟售价1.5万元/㎡。
▲7月14日，融科城三期融福园备案3栋
据从售楼部了解，7月底，三期将有4栋房源加推， 6#7#8#9#，108-151㎡，目前还在验资预约中。
这也是融科城今年第二次加推。上半年，二期最后一栋大平层，16#低调发售。
环顾经开区，金寨路东西两侧，被划分为：翡翠湖板块、南雁湖板块。从目前来看，翡翠湖板块周边土地开发成熟，商圈优势凸显；南雁湖板块，则是楼盘零星分布。
我们来看看2大板块12盘最新动态：
南雁湖板块周边：
「加侨悦湖公馆」预计月底加推5#6#，96-116㎡，260多套。目前交5千元办卡，认筹时间待定；
「依澜雅居」预计8、9月加推，房源未定；
「海恒金屿海岸」预8月左右推二期12#，88-100㎡；暂未认筹；
「远大尚林苑」预7月以后推40-70㎡小户，40年产权；
「启迪科技城」7月份认筹，后期推精装40-90㎡，50年产权。
翡翠湖板块周边：
「华邦观筑里」预计8月底推1栋楼（1#或2#，未定），88-103㎡，目前意向登记，暂未认筹，预计价格1.6万-1.7万元/㎡；
「世茂翡翠首府」7.14加推22#，精装高层，112套，1.42万元/㎡；
「铜冠花园」预计8月左右加推75-142㎡，0.82万-1.1万元/㎡；
「融科城」7.14新备案6#7#8#，1.5万元/㎡。目前6#7#8#9#，108-151㎡，验资预约中，预计7月底加推；
「绿城翡翠湖玫瑰园」在售别墅2.5万元/㎡，后期推21#；
「原树提香」近期将推联排别墅260-310㎡，2.1万元/㎡；
「禹洲翡翠湖郡」预计7月底8月初加推洋房8#楼，44套，130-150㎡，目前未认筹。
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经开二手房价半年涨4026元/㎡
上半年合肥整体新房房价暴涨，二手房联动，价格一路飘扬，甚至在5月份，曾出现九区一二手房全线倒挂现象（7月减少为6区倒挂）。经开区二手房价，也在上半年有所猛升。
▲近11个月经开区新房二手房房价走势图
从上图看出：
今年3月前，经开区二手房价一直低于新房房价；
3月，新房二手房价格首次靠拢；
4月，二手房价格首次超新房；
5月，高价新房备案拉高整体，一二手房几乎持平；
6月，新房低价位（海恒金屿海岸、依澜雅居等）备案，导致新房整体价格低于二手房。
虽然，整体合肥楼市倒挂现象减弱，经开区二手房价格在这轮涨起来了，后期或将平稳维持在当下水平。
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6月新房销量创新高，
下半年房价或逼1.5万 元/㎡
▲近2年经开区房价走势「实际行情价大于此」
分析：
2014年，经开与市区房价胶着，相互赶超；
2015年，经开整体低于市区；
2016年，经开有上升趋势；
今年5月超市区419元/㎡，6月有所回落，
预计7月将涨（世茂、融科等高价盘成交备案）。
新盘华邦、加侨等加推房源价格上涨迅速，加上融科城、世茂等老盘新推，下半年区域房价整体或在1.5万元/㎡以上，个别住宅高层、洋房有望破1.7万大关。
▲近2年经开区住宅销量走势
分析：
近两年经开销量偶尔冒尖；去年下半年月均销量在1000套上下；今年以来涨跌跨度较大，主要区域供地缩减导致的新入市房源锐减；
今年6月份销量爆增，一方面限贷节点，多盘集中备案；另一方面，前期加推房源，6月集中入家园网备案了。下半年无新盘入市情况下，区域销量将靠老盘新推。
附：6月成交靠前6大楼盘
有海恒金屿海岸498套，加侨悦湖公馆466套，依澜雅居82套，融科城76套，绿城翡翠湖玫瑰园71套，葛洲坝玖珑府66套。
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库存仅保1个月，余粮够卖1年半，
今年优质地零供应，后期房价又要涨,？
据最新统计，截止上周，经开区库存740套，可维持不到1个月。余粮方面，1.42万套，购卖17个月。
项目2016-2017住宅体量行情价（元/’㎡）世茂翡翠首府2400 1.42万依澜雅居670 1.15万铜冠花园 650 1万左右金大地时代天街800 1.1万华邦观筑里560 13895 融科城6500 1.6万左右绿城翡翠湖玫瑰园70 1.3万-2万海恒金屿海岸1950 待定加侨悦湖公馆600 13617
▲按照近1年经开区858套月均销量，能撑约17个月。世茂翡翠首府、融科城本月加推。南雁湖加侨悦湖公馆，也将在在8月左右有新动作。
从增供角度，据有关方面消息，下半年优质土地也是“零供应”。
土地供应缩减，新入市房源缩减，市场或将会出现供不应求状况。按照价格随价值上下波动的经济原理，经开区房价上升，或是必然之势。
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截客4区，分流1县，
经开西商圈趋渐成熟
从地图上看，经开区在整个合肥西南，北接高新、政务，东临包河、滨湖，南下与肥西接壤，从楼市发展角度，经开区在一定程度上，截客四大区，吸引肥西客。
商圈：中环、明珠广场商圈已发展成熟。
学校：南门小学、六安路小学、锦绣小学、朝霞小学；四十五中、四十六中、一六八玫瑰园学校……这其中，大部分以分校居多，校区甚少。
分区：经开区分东西两功能区，西部商务文化区、东部以工业为主。
文化医疗：大学城囊括安大、合工大等重点院校；医院有二附院等资源。
实力：东部南雁湖板块，未来将建科技城；区域工业经济领跑，目前已形成汽车及零部件、装备制造、家电电子、快消为代表的四大支柱产业。
地少，房源供应将减，
供需或失衡，房价涨or跌？
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