北京这三类房子买了就亏了吗,北京房子还能买吗最新

从2017年起，在北京乃至全国买错房子的比例在攀升，专家们的主流房产观点是：房住不炒、大机会短期内没有，楼市分化、买房后房子贬值的概率在加大，那作为今天的购房者我们如何才能选对房子?聊这个话题前，我们先聊一下在北京买房如何避坑，今天给大家列举在北京买了就亏的三类房子：

一、旧楼改造：

随着城镇化进程接近尾声，城市有限的人口和资源不允许摊大饼式发展，房龄很老的建筑不能满足人们对空间和审美新的要求，旧楼改造的项目理应会变多，据报道在美国某些城市的旧楼改造项目数量已经超过新建项目数量，这么看也许在一线城市的核心地段，未来会有更多的旧楼改造项目入市，这几年少一些是因为大环境的问题。

那北京的旧楼改造楼盘为什么不值得买？

1、从过去北京10年旧改项目的升值空间来看，除了在16年以前买的（市场红利），有一些增值以外，16年之后买的几乎没有太大增值空间，甚至一些知名度很高的楼盘出现买完就亏的现象，一是市场下行的因素，还有就是旧改包装的楼盘二手市场不认可。

2、旧改的项目最大的卖点其实就是翻新和营销，楼盘起名、楼栋外立面的翻新、知名设计师设计、重金豪装、高端物业、圈层私密会所，但我们要明白一个道理：不动产，不能动的地方才是最大的价值，旧改的项目说白了就是卖概念和装修，这两个非常动态，再好的装修几年后都不具备较高的溢价能力，而旧改的项目就是靠卖装修溢价，所以呢？

3、北京这几年新房林立，新的住宅理念、户型设计、园林绿化层出不穷，在装修上的竞争已经白热化，仅仅只靠装修已经不能打动购房者；另外北京这几年在多点发展，国贸、望京第二CBD、通州运河CBD、丰台丽泽商务区，上地科技园等，这些地方的兴建及发展需要大量的人口及产业，目前看这些地方写字楼的空置率都很高，可能真的需要把有限的资源聚集起来，毕竟今天我们的人口、产业及世界的格局很难让我们有持续的高质量增长，北京国贸附近的旧楼改造的项目最多，若今天的国贸还是10年前的国贸，我相信这些旧改楼盘的地段价值将更加稀缺，当然有些旧改楼盘做的很好，本身地段也好，租金也很可观，就是售价贵了些。

二、商住两用：

商住两用房不增值，今天好像已经成了大家的共识，若未来没有好的政策出台，商住两用房不增值的情况将会继续延续，因为这类房子过去大家谈论的也比较多，所以我就简单说下为什么商住两用房不增值？

1、不能落户。意味着全国最难获得的户籍，以及全国最好的教育学区，这类房产都享受不到。

2、房子的第一属性是居住。我们对房子最基本的要求就是能满足我们吃和住，吃就需要做饭，做饭大家还是比较想要带燃气的房子，商住两用大多没有燃气（有的也有），另外一个就是小，小房子、小社区不能满足家庭多人口的诉求，同时因为能办公，这类房屋办公的非常多，小区杂乱。

3、金融属性弱。好房子要具有很好的流通性，好流通的房子要具备居住属性和金融属性，商住两用的房子不论是用金融杠杆买还是着急用钱抵押给银行，评估价、贷款成数、利息成本等都大大不如70年的住宅。

三、远郊老别墅：

我自己这几年越来越不看好远郊的老别墅，也看了很多近几年的成交数据，一是这类房子在越来越难卖、流通性在变差，二是很难增值，下面说说我的理由：

1、很难成为第一居所。由于远离市中心（上班、休闲、好的公立学校、医院），再加上少子化，远郊老别墅最多是偶尔家人周末的去处，从租赁情况也能证明，这类房子正在变得越来越难租，且租金很难上涨。

2、物业管理能力差。我之前说过北京别墅最大的问题是随着房龄的增长，物业的管理能力在直线下降，安全是最大的问题。

3、年轻人越来越不喜欢去城市的边缘。说白了就是年轻人喜欢热闹和便捷，中国的城市差距很大，城市的中心和郊区差距也很大，年轻人是未来主力购房群里，过去人到中年以后，经济实力允许的情况下都希望买套别墅，最多的原因我感觉就是原来没有住过，想体验一下，今天能买得起别墅的年轻人大多家里都有别墅，少了想体验的冲动，我相信这一代年轻人对别墅的渴望是过往最低的一代。

所以呢，以上三类房子能不买就不买，毕竟对买家的选择和专业能力要求更高，当然我是一个拼多多的拥护者，极致的性价比同样对我有很强的诱惑力，但也要告诫自己忍住。