亏了涨不动苏州10年没涨的小区

亏大了！房价一分没涨，还亏了20万！

近期有一条微博引发讨论：南京江宁岔路口左邻右里，房价已经3年没涨。2017年，小区75㎡房源，成交总价250万；如今，同户型面积段房源，成交价还是250万。

有人分析，该买家首套房，首付花了150万，商业贷款100万，如果算上首付理财收入以及商贷利率、租金等因素，相当于亏了20多万！

具体算法：如果首付的150万按年化4%理财收入计算，100万商贷按5%按揭利率计算，3年的资金成本是18 15万=33万。减去每年租金3.6*3≈11万，3年下来相当于亏了20多万！（33-11万）。

事实上，不仅是南京一批小区房价涨不动，苏州也有！如果我们买入的周期、板块或房源不对，不仅买到不会赚，甚至买到还会亏！

最近我们在做二手房统计时发现，有些小区10年涨幅翻了4倍多，有些房子3年涨了300万 ，还有房子多年没变，甚至10年才涨了不到50%。可以说是冰火两重天。

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赚大了！苏州有小区3年涨幅300万 ！

七里香都小区成交价格约4.1-4.9W，最高成交129.77平，单价6.7W。

最近成交了一套房子高达6.7W，这套129.77㎡花园洋房，875万成交。该小区首次开盘为13年12月14号，当时首开高层价格13000元/平 ，洋房14500元/平 。7年上涨3倍多，最高上涨涨幅近5倍。

玲珑湾花园5区，一套3室2厅123平的房源成交！成交总价839万！成交单价6.8万 ！

该小区在2016年、2017年差不多户型成交单价不到4万。3年涨了300万 ！

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难！苏州这些小区房价太难涨了！

随着楼市回归平稳，我发现，苏州有一些房子，却在种种原因之下，房价基本没涨。

领秀江南，2010年的均价约28000-30000元/平，根据链家网显示，最新的挂牌均价为34708元/平，10年间涨幅23.96%。

最近成交的一套3室2厅的房子，136.7平米，成交总价470万，成交均价34382元/平。

成交周期157天，挂牌价489.9万，调价1次，降了19.9万！

该小区2016-2017年的价格在28000-30000元/平，到现在也没怎么涨。

姑苏区还有一个小区，万科金色里程，2010年的价格约为17000-20000元/平，根据链家网显示，最新的挂牌均价为25751元/平，10年间涨幅51.48%。

该小区挂牌量比较大，有140套房源正在出售，3个月成交了18套，成交情况还不错。

从成交情况来看，近期的成交价在2.3万/平左右，从成交周期来看，小户型两房的成交比较快。

该小区2016-2017年的价格在18000-20000元/平，同样涨幅不明显。

此外，一些别墅项目也变化不大，比如姑苏区的寒舍别墅，房价很多年都没有变化，最近成交了一套200㎡房源，总价508万，单价不到2.6万！

成交周期190天，挂牌价520万，其间调了7次价格，最终以508万的价格成交，总价降了12万！

值得注意的是，从2017年开始，这个小区出售的房源基本没涨。

2017-2018年，单价在2.4-2.6万左右！

2020年，单价2.6-2.7万/平。

房龄长，面积大，这也有可能是不涨价的部分原因。这个项目是由昆山兴业开发，深圳万厦世纪物业。

太湖纯水岸，2010年价格约为9000-10000元/平，根据链家网显示，最新的挂牌均价为15215元/平，10年间涨幅69%。

最近成交的房源单价在1.45-1.6万/平之间，10月2日成交一套49.3平，总价77万，单价15457元/平。

但是在2019年9月和2020年1月成交的49平，单价都在1.7万/平，这么来看的话，价格还是降了。

这个项目在太湖边，距离主城偏远，可能也是房价涨不上去的原因。

总体来看，一个有好物业且房龄较新的小区会带来房屋升值，而差的物业、房龄较大的小区，房价不仅不会涨，生活品质也会受到影响。随着房龄渐老，设备设施维护跟不上，再加上没有一个好的学区支撑，交通不便的话，房价上涨就比较困难。