武清购房攻略,2023武清房价

新年好，我是武清房产老白。

城区的主要热点片区在上期说的差不多了，本期就主要说说下朱庄片区和三个热门乡镇。

下朱庄片区

一般来说，下朱庄片区划分成是龙湾城、静湖和南湖三个片区。

1、龙湾城片区。

龙湾城行政区域属于下朱庄街道，包括静湖和南湖他们虽然同属下朱庄，但实际有很多小区域，这三者之间有很大的分离感的。

为何命名龙湾城，因为片区一共有盛、吉、祥、如、意几个园区，位于整个区域南端。

再加上龙湾城片区有外地家长们的大量入驻，不吹不黑的说，确实比本地人的危机意识强，家长的重视，学校的硬件又相对过硬，所以这个片区唯一的中小学——广贤路中小学的成绩越来越好，近几年宜居稳固前列，由于片区房价不高，也导致现在的学生数量越来越多，今年的一年级已经开设了十几个班了，属实有些震撼。

虽然说学生人数较多有可能会影响教学质量和上课品质，但短期内应该是没问题的，而且之前的规划里还有新学校要建，所以说预算不太高，但还想住宅品质和学校都可以均衡的完全可以考虑龙湾城片区。

二手房

龙湾城二手房的第一梯队代表盘如下：保利香颂湖，世茂茂悦府，世茂臻园，远洋红熙郡等等。这几个项目我们都踩过盘，有广贤路上学需求但想要购买品质较高社区的建议优先选择香颂湖和世茂臻园，都各具优势。

总价低且流通比较好的代表楼盘有君利花园，越秀园等。

新房

唯一的新房就是新城悦隽年华了，没别的项目了。

由于楼盘位置原因吧，价格可是比春秋低了不少，近期这个项目的各种优惠购房的营销频出，这便宜又‘’好看’的房子，卖的还不错 …，就是交付时间有点晚。

这些项目的踩盘和相关内容我们基本都出过，有兴趣点下方链接即可。

2、静湖片区

关于下朱庄的这个片区，最有名的也就是华北城了…，我来武清这么多年了，就看装修材料去过1-2次，去静湖片区的次数也就踩盘去的一两次而已，说实话，真心了解不多，只能从老武清人的同事口中的了解一些这个片区的历史…

再说环境，其生态环境优势几乎没有，劣势倒是一堆，南北方都是各种水泥厂、物流基地、搅拌站、墓地…

教育上整个区域只有静湖小学，中学是上南湖初中，整体的教育水平较一般。然后给大家聊聊片区的新房、二手房情况。

新房应该只有万城聚豪了。其余都是二手房项目了，片区里比较推荐的就是新城梧桐公馆了，虽然位置离片区的各种生活配套较远，但项目品质还和物业服务还是很不错的，当然价格比片区其他老房子要贵一些。

而这个片区的静湖社区系列，也有他们自称一体的居住优势，生活居住干啥都方便。至于铁路高架桥的噪音污染，这都是客观存在的，就看你在不在意了。

3、南湖片区

同属于下朱庄片区，南湖区域的位置比龙湾城片区不只是没有他发展的好（配套完善）,距离却是更加远了（相对武清中心）。

从体育馆开车到南湖的距离和时间太远太长，动辄30分钟左右的通勤时长，相信大部分人还是接受不了的。距离对于武清城区的人民，确实是个硬伤。

刚说了这个位置的劣势，虽然之前有天和诚的规划，但刚才也说了整个城区的发展是自东向西的，所以现在来看，之前的摊子越来，后期烂尾的可能性就更大。

整个南湖区域，除了现有的南湖小学、南湖中学、天和城中学三所学校…而且现有学校品质都比较一般除了天和城中学还算不错（需要考试选拔），公立划片校并不理想。

除了区域客群优势还有其价格优势。

虽然随时水城等片区的降价，优势没有那么明显，但也还是收到一部分低预算客群的欢迎。

更有其独有的环境优势。

环境自不必说，想了解的去一趟南湖即可感受。

南湖二手：花样年锦上花，花样年家天下高层，碧桂园听湖、云湖，君湖园，京汉云湖间，天地源熙湖畔，保利梧桐大道一期等等。

新房现在也基本没有什么项目了，除了zm和hd的无限期停工之外，只有新城悦隽学府、南湖璟苑及保利梧桐大道（三、四期）了。

新城的这个项目体量较小，现在卖的也差不多了，位置居于南湖二小和二院（有医院规划用地）之间，觉得方便的可能会很喜欢，但有些朋友可能觉得会比较吵闹。

南湖璟园的售价一直不怎么降，可能是国企的原因吧不怎么缺钱，就这么不紧不慢的卖着，户型是不错，价格在南湖片区算是较高的了。

保利蓝光共同持股的这个项目也是在经历了了1年左右的停工之后，也终于继续施工和开售了，有保利在操盘的项目，也算能稳定军心了，但就是错过了最佳售卖期，现在的售价1.2w-1.3w属实有些尴尬。

南湖的学区就比较简单了，之前一直是南湖中小学，今年多了南湖二小，南湖中学除了接收南湖片区的适龄小学生之外，还需要承接静湖片区的适龄学生，成绩也比较一般。

好了，城区的主要购房情况介绍了一遍了，大家其实从我的篇幅里就能发现端倪，商务区、黄庄及下朱庄的龙湾城及南湖等等着墨较多，因为这几个片区是客户选择的重点，也是我们比较推荐的区域，居住生活及教育相对比较均衡，都能顾及到。

而杨村片区的几个老名牌学区也还可以，就是老小区过多，二手的溢价空间较大，未来置换难度会比较高，这些都是购房者需要考量的重要因素。

下面开始说乡镇，虽然相比城区我们不太推荐乡镇项目，但了解一下没坏处，毕竟客户的需求点不同，乡镇改善的客群也占很大比重。

热门乡镇

这里主要说一下南蔡村片区、泗村店及高村这三个比较热门的区域。

1、南蔡村片区。

为什么第一个说南蔡村片区呢，因为我们比较认为这个片区的整体区域优势是所有乡镇片区里最明显的，甚至比城区各别片区还要多。

我们这里要说的南蔡村镇，是指的南蔡村镇行政管辖区域内，归属于武清开发区总公司规划的区域，具体是哪呢？我们来看下图：

片区优势：

物美价廉的项目居多

这里的项目价格都比较美丽，尤其是碧桂园这个开发商的项目就占据 三席地之地，有公寓房云河park，也有商品房云河上院和碧桂园天钻，另外该片区之前就有的翡翠半岛、畔水庭院、运河嘉境等等这些大体量楼盘也早已驻扎于此，各类住宅产品较丰富。

位置在其他乡镇项目中距离城区较近。

这个区域虽然还是属于乡镇，尤其是蔡村南几乎与河西核心区相邻，而南蔡村的生活、交通与配套都已经和城区无异，明显的一个是时间点应该就是从环渤海（生活配套、农产品集散地）投入使用吧。

片区劣势：

教育方面

刚也说了南蔡村片区属于乡镇，虽然有畔水庭院中小学（中学23年招生），未来也会建设学校供给区域内社区使用，城区仅能考杨村一中，考不上的话就只能去南蔡村中学了，在整个武清的高中里，南蔡村中学的排名是比较靠后的。

噪音方面

由于这个区域的小区临近翠亨路及京津唐高速，虽然噪音没有高铁大，但翠亨路的大车持续的时间可比高铁长的多，对居民作息生活会带来一些影响。

生活配套单一

除了有环渤海这个批发市场，还有南蔡村集市，但其片区并没有像样的大型生活配套、综合配套（既有配套较低端）等等、距离武清区中心片区还是比较远。

新房及二手如下：

这些项目里销量最好的就是碧桂园天钻了，总有客群不在乎乡镇户口，只有价格低廉性价比高就即能满足其需求…

2、泗村店

再来说泗村店镇，它和最后要说的高村都是因为离北京距离较近，且有开发商在此建造适合北漂人群举止的社区而称为比较热门的乡镇，给大家专门介绍一下。

泗村店镇位于京津公路西侧，距武清城区15公里，距离天津城区49公里，距离北京城区67公里，京沪高速公路天津北段的终点在该镇境内，实现了与京津高速公路的衔接。

距离优势： 距离城区近，再加上大学创新产业园的消息不断，一直是这个区域的优势。当然不是说这个区域就不能看，很多项目的二手可以考虑的，比如山水城的精装二手，价格比新房低不少性价比极高，而且这里二手和新房倒挂严重，价高的新房可以不用考虑。

希望泗村店zf能依托国家大学创新产业园区规划，全力推进龙凤新城开发建设，去提升龙凤新城的承载能力和居住品质。

教育方面： 泗村店镇的主要配套学校，全镇有初级中学1所，成人学校1所，党校1所，幼儿园6所（1个中心园，5个村办园），小学6所（5个中心小学，1个完小），由于是武清乡镇，泗村店的高中之前是镇八所中的南蔡村中学，但最大的亮点就是已经建成了一所私立学校——燕京高级中学，去年已经开始招生了(1000 )。

这个片区的优缺点都明显：

1、离武清城区和北京都比较近，房价便宜、环境也不错。

2、乡镇户口，周边配套不完善，教育资源相对匮乏，待开发区域较多。

所以，对于这个靠着武清区域热点炒作和回迁兴起的泗村店镇，在这里置业还是要慎重的，如果是附近生活或者工作的居民刚需，完全可以入手。但如果仅看房价合适或者靠着未知的热点兑现的购房客们，就得劝您再考虑考虑了。

3、高村。

高村一直以来都作为了环津的代表片区，武清地处京津之间，而高村距离北京和廊坊都很近，从高村出发，进到北京东五环约需40分钟左右，对于工作在北京通州或市区东南方向的小伙伴来说，通勤很方便。

十来年前，当初首创在高村的定位是打造高端环京生态小镇（300万平方米的体量），设想的很好，可惜后来，北京产业外溢的承接也主要都交给了雄安新区，首城这个地儿的产业越来越少，久而久之就变成了纯居住区。

所以这个片区的优势也很简单粗暴：距离北京近，适合北漂群体，但劣势更明显。

教育短板明显：房子户口行政属性属于武清乡镇，配套方面并没什么优势。教育层面除高考红利外，小、初、高都具有不确定性。

一共3个小学，3个中学目前来说算是够用吧，但对比武清城区的学校有很大差距。

还有就是宣传了两年的杨村一中分校并未如期而至，取而代之的是天津市新城高级中学（南开公能教育集团）。

新房及二手房介绍：

商品住宅的大开发商主要有两个，占地最大的是首创；其次就是新华联，新华联那块地还是从首创手里买的（首创是高村的一级土地整理商）。

首创置业鸟瞰图

新华联世家项目

高村购房建议： 首选首创地块范围内的二手房，价格有优势，品质也不算低。新房价格偏贵，性价比低，新房和二手的倒挂严重，不建议购买。

乡镇片区就只介绍这三个相对比较热门的片区，其他的就不过多介绍了。

结尾的话：

我作为一个“新”武清人，尽自己和团队的最大努力给出合理的买房建议，帮助大家在购房途中躲雷避坑、顺利安家武清更是心中所愿。

希望各位新老朋友们多多和我们线下互动沟通，聊天咨询，在彼此的信任中互相成就，新的一年都能成为更好的自己！