东南四环楼盘,北京首创河著联排别墅

东南四环

东南四环位置图

每次跟朋友说起东南四环这个位置，好像一直找不到什么存在感。无论是十八里店桥还是小红门桥，好像都没有城外诚家居广场来得有名。严格意义上讲，这个区域居然有两条地铁路过，但都在区域的西部，地铁十号线站点在城寿寺，而地铁亦庄线的肖村站就在成寿司站的正南1.5公里，出口就在城外诚家居广场。

观筑庭园3D地图

然而在南四环东路和吕营大街交汇的这个位置，还有一个有相当规模的低密度小区。虽然所在区域道路并非正南北正东西，但小区的楼体及户型设计仍尊重北京本地的居住习惯，按南北正向布局。

观筑庭园大门

观筑庭园05年建成，外立面在当时看设计还算时髦。除了门口的这几栋板式小高层之外，就基本上以叠拼和联排别墅为主。

观筑庭园实景

观筑庭园最吸引人的还是它的位置，距离CBD核心位置仅8公里，距离亦庄开发区4公里，东侧1公里即是京沪高速，自驾路线选择极多且出行相对方便。而小区内的个别户型花园面积超过300平米，如果在CBD工作，这里完全满足作为第一居的距离要求。

观筑庭园实景

观筑庭园小区占地面积15万平米，绝对是中等规模的小区，但容积率仅0.88，低于现在新建的纯别墅小区，绿化率45%，总体环境宜居。但由于建筑年代较早，且物业费水平一直不高，所以小区的公共区域的配套略显破旧。

观筑庭园实景

当然，物业费低也降低了小区内的生活成本。只是停车管理混乱、私搭乱建等情况难以避免。这也是北京别墅项目普遍存在的问题。

观筑庭园实景

观筑庭园对应的学校是北京工业大学附属中学十八里店分校，北京市朝阳区小武基小学（纳入首都师范大学集团化管理），北京市第八十中学睿实分校。三个学校依据就近入学原则，采用派位方式统筹安排入学。

观筑庭园实景

如果说在CBD周边想找带院子的别墅，总预算在2000左右，观筑庭园是个不错的选择。而且这个小区的户型设计虽然谈不上奢华，但是布局整体还算合理。

观筑庭园实景

小区内的联排和双拼别墅总价差距不大，尤其是联排边户和双拼本身在居住感受上确实雷同。

观筑庭园别墅户型图

观筑庭园户型图

以上面两个别墅户型图为例，整体面宽都相对有限，但设置两个朝南的房间绰绰有余，这在北京的联排别墅项目里已经算是不错的配置，只是由于小区规划设计的较早，所有别墅户型都没有规划电梯，对于上了年纪的老人和孩子来说，存在上下楼不便的问题。但南北进深短，各个楼层的居住体验整体还算不错。

观筑庭园户型图

相比别墅户型，我倒是觉得小高层里的顶层跃层户型性价比更高，总价不及别墅户型的一半，但生活空间和小区绿化品质与别墅户型完全一样。如果手上不宽裕，但家里人口较多，可以优先考虑这里。但由于距离地铁站较远，所以外出还需要以自驾出行为主。

观筑庭园实景

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