广州楼市再有钱也不要买别墅真的赌不起除非你想住

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，本人目前在天河上班，但是天河房价太贵，于是想在21号线沿线买房，可增城距离也很远，通勤不方便，打算先在这里买了房，以后收入提高就想要置换，那么应该怎么选择呢？中新怎么样？

羊叔：你好，中新最大的优势就是，相比凤岗、中岗离天河和黄埔要近得多，未来可以第一梯队承接黄埔外溢。而且中新有人口基础，商业发展成熟周期要比21号线增城其他地方相对更快，中新正在旧改，之后得优势会更明显。考虑到未来置换得需求，城市形象更好更近得中心是不错的选择。但中新得学校都很一般，所以现阶段就把靠地铁、靠商业作为选盘的原则。有的楼盘待其成熟还需很长时间，即便是价格较低的舒适户型，在选择时也一定要慎重，未来很难置换。

提问：羊叔，你好，目前预算总价150-200万左右，预算有限，买不了太好的房子，但是想要先买一套自住，最好以后好出手的房子，未来想要通过卖掉这个再置换一套更好的房子，可以给我一些选择的建议吗？

羊叔：你好，首先要明确确实在预算有限的情况下选择较少：市区老破小适合想在公司附近住，能够忍受其物业较差的人群，这里地段优越、配套齐全，上班方便，买这里最好在地段、加装电梯、小区环境中选择两个要素。东晓南适合海珠、越秀、天河通勤的刚需，200万以内可以选择朝向和户型不错的电梯房，价格洼地在未来会被逐渐填平，因为东晓南有地铁和广纸旧改。洛溪南浦适合海珠、番禺通勤的刚需，成片住宅区，交通属于2号线，环境安静，200万以内可以选到大型舒适楼盘，但楼龄、设施较旧。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：羊叔，你好，预算总价350万左右可用于买房，现在想购置一套优质一点的房产用于投资，应该怎么做比较好？广州大道北能不能买？白云区还会不会涨？现在放弃黄埔科学城的项目选择白云可行吗？

羊叔：你好，广州大道北离地铁3号线延长线近，配套成熟，还拥有白云山自然生态环境，但没有产业、旧改、学校，还缺乏高精尖圈层的软实力，增量少。地铁基本能够满足到珠江新城的通勤人群，但是板块相对割裂，像是夹在白云天河越秀之间，被山体和高速隔断的狭短地带，会影响到其延伸发展。再加上由于历史原因，军区用地多，本地势力盘踞，外来务工人口多，旧改难以推进。缺少政府政策投资，无产业规划，无头部企业，城中村环境，内力和外力都处于弱势，发展低沉。可直达CBD，转手相对容易，适合预算有限、对居住体验和学位要求不高的自住刚需人群的楼盘详见内部分享。但同时就不适合投资，回报率不高。而黄埔有政府规划、有产业、有配套、学校、商业等支持，未来只会往上走。

而且广州发展主要向东，也是资本流动之地。黄埔的热门板块货量供应不足，所以现在最好是打新或捡漏。

提问：羊叔，你好，广州刚需买房，预算400万左右，是买中新板块还是朱村板块？哪个板块的潜力更大？有推荐的楼盘吗？

羊叔：你好，从地理位置来看，中新板块西临知识城片区，所以中新的优点在于，它可以受到其他区域的带动影响，比如说知识城的利好辐射。但是从地铁通勤来看，地铁站点数量上，朱村比中新多一个站点，受地铁辐射范围更广，所以通勤更为便捷。此外，朱村的在售楼盘比中新多，所以可供选择的房源也就更多。 但是现在朱村的配套资源几乎没有，所以需要一定的实现周期。中新未来的配套规划也很全面，值得期待。从人口增长数来看，中新板块多于朱村。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

2023年，买房最重要的是什么？

第一考虑的不是买对哪里最升值，而是千万不要买错，买错成本太高了。因此，，我准备了一个城市资料包：

1、全国100个最危险的城市。

大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？你所在城市能不能买？县城到底要不要抛弃？问题太多太多了。

有些城市还不错，但时机、板块不行，需要注意，有些就是纯粹不行，但很多朋友不清楚。那我来告诉你。

后台回复关键词【资料】，把资料发给你。