温州区域房价,2019年温州各区房价

两年前，楼市温州曾发布《有梦过江来！七都&三江，两个CBD外延板块大PK，谁能更胜一筹？》，对比七都岛、三江商务区两个与鹿城核心仅一桥之隔、房价和区位条件相近的外延板块。

两年过去，两个板块都发生了不小的变化。其中，七都岛近两年依托优质教育资源的落地受到热捧，三江商务区则依托商业配套与地标建筑成为城市亮点。

七都岛更偏向于纯居住，而三江商务区更偏向商住综合，6年过去了，两种完全不同的城市开发模式，谁会更受市民青睐？

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6年以前基本条件差不多，如今谁会更受欢迎？其实从房价这个角度也可见一二。

来自市场的信息显示，在房价方面，似乎三江商务区的涨幅更明显，某种程度上体现着三江商务区的受欢迎程度。

2014年年底，七都岛、三江商务区的新盘开盘，普通高层住宅一般都在14000元/㎡左右。如今，两地的高层住宅二手房市场价普遍超过20000元/㎡，不少还在25000元/㎡以上，甚至近30000元/㎡。

当然，七都岛拥有的洋房又普遍突破30000元/㎡大关，别墅价格则更高，拉高了七都岛房价的整体价格，而三江没有这类产品。

七都岛别墅区。

若是比较新盘，去年三江商务区开盘的国鸿·温州1号住宅均价约28000元/㎡，大诚·瓯江印象约23000元/㎡，且销售速度非常快。

而去年七都岛开盘的华润·鹿岛万象天地，开盘时毛坯均价约21000元/㎡，直到后来传出优质学校落地的消息后，华润·金悦澜湾开盘均价涨到了约24000元/㎡。

以上价格，均为毛坯均价。如今，属于鹿城区的七都岛，新房必须全装修交付，而三江商务区当前并未划入市区，属于永嘉县，不受全装修政策约束，从而新房还有大量毛坯房，受到部分市民的青睐。

三江商务区一线江景房。

由此看来，在新建商品房市场领域，同样是高层住宅，三江商务区比七都岛更容易开出高价，七都岛地处鹿城区的优势反而没有得以体现。

不过，三江商务区拥有更多南向一线江景房，因此也会拉升总体价格，相比较之下七都岛此类项目仅有温州中心，如今住宅已交付，当前暂无南向看江的新盘，从而难以从江景房方面拉高溢价。

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房价只是其一，对于购房者来讲，买房的最终目的还是为了居住，能给购房者带来怎样的生活方式，往往成为这个板块的特色与魅力所在。

当前，七都岛在生活配套领域令人诟病，仅有小型超市与少量小型商店，并无大规模商业设施。

许多人周末喜欢去七都岛寻找农家乐、咖啡厅、网红店，但这些对于七都岛上的居民来讲，并非日常消费，甚至远离生活区。因此，当前的七都岛，在生活便利方面远远不足。

七都岛。

七都岛最大的商业中心是位于西岛头的温州中心，包括一座商业综合体与超高层建筑群。然而，除已交付的住宅外，其商业部分建设进展缓慢，导致七都岛迄今没有大型、综合的商业配套。

另外，华润·鹿岛万象天地沿江部分的社区商业，也被开发商设计成“商墅”，至于今后能否发挥其社区商业的作用，则要取决于购房者甚至租客，到底用于居住还是商用。

相比较而言，三江商务区的新盘，普遍为综合项目，基本都带有商业设施，包括商业综合体、商业街区、写字楼、星级酒店等。

当前，立体城购物中心已开业，虽然整体运营情况一般，但也能满足周边居民就近的吃喝玩乐购需求。在建的立体城商业二期、温乡城项目等，也均带商业综合体。

三江商务区。

另外，与三江商务区一桥之隔的分别是老城区、瓯北，均为成熟地段，仅过一座桥就能充分融入城市。七都岛一桥之隔虽然是定位更高的滨江CBD，但是现状大家都懂，就不多说了。

不过，七都岛同样也有其生活方面的亮点。当前，位于七都岛北片相对集中的人居社区中，主打农贸市场的社区综合楼，还有建设小学七都分校、市实验中学七都分校，均即将动工。

这些生活配套的建设，有望进一步满足今后七都岛居民的基本生活需求，逐渐告别配套缺失的现状。

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至于未来，我们暂且难以下定论，只能从规划中看一些端倪。

三江商务区在综合开发、商住混合模式之下，当前在建多幢写字楼、星级酒店等地标建筑，同时住宅本身密度较高，今后有望助推三江商务区进一步繁华。

在住宅的基础上混合了大量商业、办公、公共设施，形成一座城市活力区域，跟滨江商务区、中央绿轴、瓯海中心区等地类似，可以理解为现代版“大南门”。

对于许多购房者来讲，像这样的商住混合板块，生活非常便利，下楼之后应有尽有、各种聚会都在自家门口。当然在便利的同时，商业也同步带来了喧嚣，人居氛围并不纯粹。

三江商务区规划示意图。来源：永嘉网

而更偏向纯居住的七都岛，基本上以人居社区为主，仅布局一些能满足社区需求的教育、商业等配套设施，形成相对宁静的氛围，类似南湖、黄屿、瑶溪、林里等地，功能相对纯粹。

像这种以人居功能为主的板块，虽无法成为城市高地，但一般都拥有良好的生态环境，以住宅的规模优势形成人居氛围，可以理解为成为现代版“上陡门”。

七都岛规划示意图。来源：温州鹿城发布

当然，七都岛作为江中岛屿，又存在一定的封闭性，从而去其他偏纯居住的板块又有所不同。

最显著的特征，就是七都岛总体保持着低密度，虽然部分区域一度提升了开发密度，但随即又按下了暂停键、重新规划，从而导致如今七都岛无待售新盘。

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今年，鹿城区提出七都岛打造国际未来科技岛，但暂未看到进一步明确的消息与规划。

当前，七都岛的居民，对两所学校的建设进展更为关注。如果说将来七都岛的房价能上涨到哪种高度，短期内更依赖于两所学校的教学质量、中考成绩。

从长期看，若能整体保持低密度，与其他高密度为主的板块拉开差距、产生特色，则能为七都岛带来更多溢价可能。

同时，对岸的滨江CBD开发、建设进展及其最终效果，也会对七都岛带来一定影响。若滨江CBD能真正成为城市高地，那么与其仅一桥之隔、低密度开发的七都岛，作为CBD旁的低密社区，其价值不言而喻。

从七都岛西岛头眺望三江商务区。

而三江商务区的居民，除了期待周边项目尽快建成之外，更看中杭温高铁开通、永嘉火车站升级为温州北站之后，所起到的城市门户效应。

从长期看，若永嘉能撤县设区，那么三江商务区在温州城市中的地位，也有望大大提升，其地段属性完全得以颠覆。

两个板块特征与开发模式之间的差别，并无孰优孰劣，只是借助各自区域不同的特征与优势，打造出更具特色的人居产品，满足这座城市不同购房者的差异化需求。

不过，作为仍在开发中的新区，无论是七都岛还是三江商务区，都还需进一步补短板。

七都岛应在保持低密度开发、注重生态环境的同时，加快各项配套设施的落地，让生活更加便利。

而三江商务区，在优质义务教育方面的配套设施，也应加快落地。

七都岛PK三江商务区，你更青睐哪一个？（单选） 单选 0人 0% 七都岛（纯居住） 0人 0% ​三江商务区（商住混合） 投票

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