慧盖房 武汉有名的里份,中国最大的民国建筑群
01.
1938年，“民国四大才女”之一、作家萧红到达武汉，与她生命中唯一的合法丈夫、东北籍青年作家端木蕻良结婚。
婚后有段时间，借住在汉口咸安坊的朋友家。
在萧红飘泊的一生中，这恐怕是她住过的最有品质的地方。
2013年春节，有几个人潜入汉口青岛路一带转悠了几天，悄悄地在咸安坊租下了几间老房子。
几个月后，许鞍华执导的电影《黄金时代》剧组抵汉。
扮演萧红的女演员汤唯，在咸安坊的月门旁边，留下了这幅剧照。
▲ 电影海报
如果历史可以叠起来看，汤唯站立处，旁边除了有75年前的萧红，还有100年前的黄少山。
1913年，30岁出头的黄少山卖掉了他在湖北监利老家的棉花厂，举家来汉。
他在汉口英租界旁边买了一处住宅，并顺便买下了旁边很大一块地。
除了自住，他还打算盖一批高档住宅，卖给附近的洋买办和华人白领。
这个决策，让黄少山也走向了黄金时代。
他首先把自己的房子做成了“实体样板间”。
▲ 门头，是石库门民居的典型特征
这是一处当时在上海很流行的石库门民居，上下共三层。
客厅装有四扇华丽的落地彩色玻璃门，配上暗红色的水磨石地板，实用又洋气。
很多有钱人第一次在这里看到了拉绳式抽水马桶…
一炮而红。
很快，相邻20多栋砖木结构石库门住宅相继落成。
▲ （红线为咸安坊所在的片区）
后来，一旁的同仁里、德永里、启昌里等三个里分并入。
有64个门牌号的汉口顶级住宅区就此诞生！
黄少山给小区起名咸安坊，取“富贵咸安”之意。
那套最奢华的样板房（咸安坊15号），黄少山一直没卖。
整个咸安坊,只有15号全部使用彩色玻璃装饰门窗，那时的彩玻都是用稀土烧制的。
巴掌大小的一块，现在在欧洲市场的市价约人民币1万元。
能住进咸安坊的，都是有点身份的人。
胡榴明老师在《老武汉“石库门”风情—咸安坊》一书中这样描述：
“有洋行职员、华商商行职员、南来北往的生意人、汉口本埠的商界小老板或是实业小老板，股票证券交易所经纪人、走红的艺人、收入不菲的文人。男人西服长衫，女人烫发旗袍，穿着讲究，举止得体，出门黄包车，家中有娘姨烧菜…”
02.
1935年，艺名“筱牡丹”的汉剧演员陈伯华名气初成。
这位东方女性风华绝代，不少人垂涎。安全起见，她和母亲搬进了咸安坊9号。
斜对门住的是刘玉堂。
刘曾是汉口“道上”有名的龙头，晚年有悔悟之心，关了山门，信了佛。
搬到高档社区练功吊嗓、与刘玉堂为邻的陈伯华，不仅因此少了很多滋扰，也在这里与先生刘骥邂逅。
作为刘玉堂的朋友，刘骥曾是冯玉祥将军的参谋长，后弃武经商。
陈伯华的“艺术美和青春美使他无法抗拒”。
两人1936年举行盛大婚礼。婚后，陈伯华告别舞台。
抗战胜利后她重返舞台，终成一代宗师。
▲ 咸安坊俯瞰
她们的住所，现在是国内保存最完好的原生石库门建筑群的一部分。
围墙内，藏着大武汉被封存的民国记忆，杂糅了百年来的中西融合、时局变迁、悲欢离合、风花雪月，浓缩着汉口最“洋气”的时刻和最“市井”的故事。
行走其间，仿佛都能听到久远的呼吸和脉动：
文艺、民国、资本家、抗战、洋人、买办、里分、局促与繁华、生活秀…
卢作孚是1937年抗战爆发后住进咸安坊的。
他当时的身份是国民政府交通部常务次长。
1938年10月25日，武汉沦陷。
卢作孚用40天完成了一场事关国家工业命脉的行动：将撤退到宜昌江边的3万多人、9万多吨工业物质成功转运重庆。
被称作“中国实业上的敦刻尔克”。
▲ 咸安坊一带的风情老房子
03.
里分是武汉独特的民居建筑样式，是这座城市的地域文化符号。
其地位相当于胡同之于北京，弄堂之于上海。
如果说江滩、江汉路、中山大道是大汉口的面子，那么咸安坊等里分代表的居住文化，便是汉口生活的里子。
咸安坊64块门牌后面，对应的一代代住户，很多都是历史的组成部分。
那些历经了岁月的墙皮上，有武汉的性格烙印。
走近它们，可以按图索骥找到武汉这座城市的来路。
▲ 咸安坊/老宅
非常可惜的是，最近的20多年，城市建设和房地产开发以摧枯拉朽之势，在汉口消灭了近400条里分。
90年代初，山陕北里、生成南里、方正里等里分消失。
1995年，武汉市级文保单位宝善里被拆。
▲ 汉口大批里分被拆（资料图）
进入新世纪后速度更快。
2002年前后，保成里等19处里分人间蒸发。2004年，华清里、兴康里被拆，清代广东商帮在汉正街一带留下的商业遗迹及里分也被全部抹平。
2004年底修过江隧道，入口一带的天钦村、智民里、联怡里、松柏里被拆。
2005年建武汉美术馆，拆掉了优秀历史建筑金城里。
2009年，争议声中，武汉当时规模最大的里份—生成里被夷为平地。
2016年,中山大道改造，文华里不见了…
一个个里分以让人绝望的速度消失在城市的视线。
大批的历史也因此被彻底埋葬。
武汉文史专家董玉梅老师统计，汉口仅存的里分目前已不足百条。
武汉籍著名科学家朱光亚曾说：
“历史街区是历史文化名城的身份证。丢了身份证，你拿什么来证明？”
04.
这也是武汉最为尴尬的一段时间。
现代化城市发育对硬件的急迫渴求，城市历史和文化的保留延续，成了一对巨大的矛盾体。
修武汉长江隧道时干掉了青岛路一带很多老房子。
同时，也有一批优秀的历史建筑幸运地留存了下来。
其中包括同仁里、咸安坊、智明里等中式里弄，也包括英文楚报馆、盐业银行、景明银行、平和打包厂等一批重要的欧式历史建筑。
▲ 修缮后的平和打包厂
这为后来做该区域的可持续保护性规划，留下了必要的物质条件和空间。
否则，汤唯的电影恐怕要另找地方。
2008年，汉口沿江商务区建设总规敲定，要求青岛路片区保护性旧城改造打“头炮”。但此事一直到2013年底才实质启动。
当时成立了“历史文化风貌街区保护委员会”，主任是市长唐良智。
“唐主任”要求保护的这片街区，从江汉关大楼，一直延伸至长江二桥下端。
重头仍然在青岛路附近。
这里汇集了武汉80%以上的历史文化街区、76%以上现存在保护名册的里分、70%以上的优秀历史建筑。
▲ 部分历史建筑区位
这里，可以说是武汉人的箱子底。
咸安坊，是汉口压在箱底的一件华丽的旗袍。
2015年6月，从珠海来的房企华发令人意外地拿下了青岛路旧改。
项目名：华发外滩荟。
华发在那里长达10年的“痛并快乐”也就此开启。
“壹楼”认为：这是一个特殊时期、在特殊地点、以特殊方式、做的一个特殊项目。
后面还会否有人这样干，很难说。
反正在武汉，它前无古人。
▲ 修缮前的咸安坊
▲ 修缮后的咸安坊（效果图）
05.
上海/武汉对里分的修缮理念，先后历经了四个阶段：
武汉现存的10处已认定为优秀历史建筑的里分中，咸安坊是唯一的“一级保护”。
因此，这里选择了难度最大的原位修缮。
▲ 咸安坊民居原位修缮思路
▲ 咸安坊民居原位修缮思路
在习惯于“拿地半年开盘、一年现金流回正”的开发商看来，这样的项目相当不好玩。
五年来，小心冀冀的华发，几乎是以每年干成一件“小事”的速度在推进。
上个月，他们交出了首篇修缮作业—始建于1911年的圣教书局。
在鄱阳街49号旧址对外开放。
惊艳、大热。
▲ 圣教书局修缮后（实景）
▲ 越夜越美丽（圣教书局修缮后，实景）
修缮方案团队请的是哈佛大学教授、曾设计了西班牙Logrono车站综合体的伊纳克·阿巴罗斯/雷纳塔·森奇维奇。（下图）
华发的人对我说，这处三段式古典主义建筑当年的设计图纸，还是在美国耶鲁大学图书馆翻到的。
▲ 圣教书局修缮前后
对清水红砖再勾元宝缝、室内木质构件的保存修复、天井和平屋面恢复等等细节，均遵循了“完整性、真实性、可逆可识别性”三大原则。
他们将这里建成了汉口外滩历史博物馆，目前免费对外开放（注，需要电话预约）。
▲ 圣教书局内部（实景）
我去看了以后，最大的感受是：
汉口的老房子如果都这样搞，那才是真正的高级啊！
武汉对历史建筑（包括不像咸安坊这么有名的）的态度，如果由此摆脱对大干快上的速度追求，从此前太过凡庸的审美中进一步跳脱出来，那才是高级的时髦。
在“爆发户心态”席卷全国城市30年之后，“做旧”的工艺正在得到主流价值的认可。
尽我们的全力，留下这些老房子，吸引爱它并且也有能力爱它的人继续使用。
前人的文化建筑，才会滋养出后人的激情、灵感和趣味。
请原谅我用了这么多浓烈的词汇来形容这里。
我觉得仍不够浓烈。
▲ 圣教书局修缮后实景
在汉口老城“拆拆拆”20多年后，总算有人开始以修复的态度，对残存的那些片断，以看起来最小的干预，用近乎雕琢钻石的耐心，试图接续断裂的历史链条。
这样的玩法，真好。
06.
历史有时候很真的很吊诡。
一百多年前，一批来自世界各地的建筑设计师在汉口外滩接到的任务是“建”。
一百多年后，又一批中外设计师到了这里，任务变成了“修”。
▲ 本杰明·伍德
本杰明·伍德，曾是汉口中山大道改造的总设计师。
此次华发青岛路项目总规设计也是他。
此前，他做过华盛顿中央火车站、迈阿密海滩林肯路改造的设计。
这个老外在武汉一遍遍讲，“保留旧的建筑，改造新的建筑。让人看到历史是怎样前进的”。
▲ 凌颖松
凌颖松，咸安坊修缮单位总设计师，擅长“用做奢侈品的态度去修复建筑”。
其代表作品包括上海宝格丽酒店、上海爱马仕之家、上海外滩源壹号等。
“续写汉口外滩的建筑信仰与生活腔调”
这曾是华发外滩荟的广告语之一。
但这种续写，不论是智力成本，还是单位面积的资金成本，都极其高昂。甚至要一间一间房子用手工绘图。
到目前为止，5年，仅仅完成了咸安坊中10栋里分住宅的修缮设计定稿。
似乎没有理由要求商人白干，政府想了一个补偿的办法：
允许华发在修缮的老房子周边，按照严格划定的区域，见缝插针地建一点点住宅和商业面积出售。
是的，没错，只有“一点点”。
而且，建筑风格也须经过严格审批。
▲ 修缮后的里弄将成为商业街区（效果图）
打开华发外滩荟A/B/C/D四个地块的规划图，会发现，包括咸安坊在内的老宅子皆为非卖品，将在保护性修缮后，全部作为商业街区运营，一丁点都不允许卖。
如果都按这个思路，下一步在整合了建筑、街巷与公共空间后，那少量的几幢产权式住宅，将成为奢侈品。
据悉，在外滩荟近8万方的总占地面积中，华发只被允许建两百多套住宅。
这个数量，在常规楼盘中，一幢百米高楼即可完事。
但在这里，是以21栋低层建筑的形态，点缀式地嵌入历史街区完成的。
整体最大屋面高度限高，不得超过24米。
这意味着，大部分住宅的阳台，掩映在街头的法国梧桐树荫里。
汉口外滩核心，记录了大武汉“花样年华”的文物级地块，政府这次和开发商一道，成功地把容积率“克制”在了1.6之内！
07.
在卖房这事上，它恐怕也会创下武汉楼市一个特别的记录：
从今年起还有约5年的开发周期，平均每年只有40多套宅子对外出售。
请注意，我用的词是宅子，不是房子，不是楼盘。
具体来说，是民国风情里分式洋房。有的带露台，有的，带屋顶花园。
▲ 华发外滩荟里分式洋房（效果图）
今年，武汉很多“闷骚”的人都在猜一个谜：
首批40多套宅子会是什么价？
有说10万元以上的，有对比武汉天地的市价估出这里六至七万元的。
最新传出的消息是，政府给它的备案价是5万多块钱一平。
不得不说，我们仍然在以对待民生物质的思路看待奢侈品。
我一直认为，对于这种咱普通百姓已然无法企及的地段，不妨允许它的价格上天。
因为它的买家群体，根本就不局限在武汉，甚至也不应局限在国内。应该是全世界的“雅豪”。
华发的人曾对我说：
前期来打探这些宅子的人，很少关心诸如好不好停车、进出的道路宽不宽敞、绿化率、周边学校医院、有没有地铁这类常规问题。甚至连户型都不大关注。
他们问得最多的是：
周边那些老房子将来会做什么，以及，会做成什么样。
还有，可售的宅子和那些文物之间的，关系。
这就对了！
这里的买家，应该是一群真正懂得里分价值的人，而不能是一群爆发户或土豪。
他们应该很专业，懂得尊重原有街区的基本尺度，接纳原有经典街道的走向。
他们应该明白，和曾经在咸安坊住过的那些长衫儒士一样，他们也只是这些建筑里的过客。
他们买到这里，是在保护一段历史。
他们在这里的生活，也将会成为一段历史。
然后，这些历史又会化为建筑的一部分。
30年来武汉最有可能具备钻石气质的一处宅子！
它不仅是用来住的，也是用来藏的。
华发外滩荟，也注定是个非常孤独的项目。
没有对手。
▲ （圣教书局，内部实景）
08.
民国的建筑形态之所以有其独特的魅力，在于它记录的历史绚烂而短暂。
如初恋一般刻骨铭心。
不知道什么叫民国风？
每年樱花季，你可以去武汉大学的樱顶上看看。
它在建筑语汇上的玄妙和差异，意会好于言传。
它和纯中式都属怀旧风，但前者更接近当代，也更有画面感。
有宽阔明亮的开窗面，外挑或内退的露台，以及好用的阁楼。
再配上白色石材马赛克地板、彩色铁艺玻璃屏风、以及台阶内嵌的黄铜……，很容易有一种优雅傲慢的气场。
▲ 里分式洋房（效果图）
▲ （格调示意图）
与郊外别墅里的琴棋书画、鸡缸杯、官帽椅相比，它更匹配客厅里的黑色三角钢琴，或者书房里挂的小提琴。
留声机、百屉柜式的边桌、1900年代的古董梳妆台、玻璃罩子里的怀表，用这些后现代的recycle风格稍加点缀，民国里分大宅的气势瞬间就会漾开来。
这种宅子，既私密，又开敞。
从露台探头，或步出户外，空气中随风飘的，都是岁月的味道。
在武汉的老城区里，这是目前唯一公开可售的里分洋房。
这应是玩家眼里武汉真正的瑰宝。
单套千万元左右的总价，放到一线城市，也只是工薪阶层住着的三/四居室。
但在武汉却能入手一颗“钻石”。这个城市在冲击国际化的时代，日后极可能被判定是“被错卖了的钻石”。
【 结语 】
2007年，由于担心咸安坊会整体拆除，咸安坊的居民自己出钱制作了一本精美的《咸安坊》画册。
印了几百册，一本不对外，全部送给了老街坊。
万幸的是，没拆。
但是，咸安坊“高级身份”的象征之一—-“钢窗（铸铁窗）蜡板（打蜡的原木地板）”，已随着老居民的搬迁，烟消云散。
无论华发如何努力，已经永远不可能找到原物。
▲ （意境图）
这个城市所珍爱过的历史建筑，未来会有各种各样的结局。
有的是咸安坊式的修缮，有的可能只有照片。有的，连照片都不再有，只有文字片断或口口相传的回忆。
华发外滩荟这个项目，是否会成为武汉主城历史民居“活化”的一个样板？
留待历史评审、留给市民评判。
与一拆了之相比，期盼已久的保护性开发，毕竟因由这个项目露出了光亮。
我认为，这个项目的成败，在于它能否筛选出一批合格的新原住民。以及，后者的素养能否认可、承载并最终接续这里厚重的历史。
不知道在后续里分的修缮中，政府还会不会对开发商做这种“住宅式补偿”。
如果地方的财力足够，或者对房企的补偿思路变成了远城区开发用地，那么，汉口外滩这200多套洋房，有成为孤品的可能。
那个时候，武汉富人们口中的“我住天地”，会否让位于雅豪们的“我住里分”？
当然这不是最重要的。
最重要的是，别再拆了！！
（希望在留言区听听你的声音）
注，本文成稿时的参考文献：1、袁继成《汉口租界志》/2、尚筱婷《汉口租界历史街区研究报告》/3、董玉梅《汉口里分》/4、方方《汉口的沧桑往事》。一并致谢！
/ END/
说明：1、本文为作者个人观察，不得作为投资决策依据。2、有购买租赁行为请时以商业合同条款表述为准。
撰文/豹子哥 编辑/小双
图源/华发、网络
