听说最近科技城的房子卖不动了怎么回事,为什么科技城房价坚挺

最近开直播，被问得最多的问题，就是苏州五大新城该选哪里。

顺便再科普下。

姑苏——平江新城；园区——高贸新城（胜浦）；新区——科技城；相城：高铁新城：吴江、吴中太湖新城。

有人在直播间里说一锅粥天天煮，没办法，我倒是想讲点豪宅呢，架不住天天有人问啊。

有些问题的答案比较适合一事一议，有的具有普适性。

每个人买房，不是看自住就是投资。那这样问题就比较明确了，如果自住，就看你日常生活和工作的区域，选你最靠近的那个板块买；至于说买大买小，那看你的财力（能承担得起的楼盘单价和总价以及首付和月供还贷）。

如果纯投资，我的建议是，你等等。

如果非要选一个，那么你看看园区，至于想首付一两百万投资的，暂时看好钱袋子，咱这个话题略过。

在说今天的正题前，我先放个影子。

现在这几大新城谁在买？

大多数是苏州地缘客，以及部分周边城市想来苏州置业和投资的，但这部分人群，目前都需要操作一下社保或者办落户。短时间内想要下定决心买房，还比较难。

不是说他们不够诚心，而是实在对当下的房地产形势、苏州各大新城的情况摸不透，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。

综上，苏州地缘客，无论是改善、自住刚需还是所谓的投资，才是当下苏州各大售楼处争抢的真客户。

所以时值Q3季度末，各大房企纷纷发表朋友圈，厉兵秣马，营销铁军，大干一百天。这真的是把买房人当…了。

不知道为什么房企一到营销节点，就要热血燃烧，我猜是做给老板看的。

回到话题，苏州上一波板块轮动基本结束，现在大家都在抢改善客群，但是改善的客群，在各自熟悉和常住的区域，都有不错的新房可看。

于是，各板块爆发了内卷，从浒关和木渎开始。各家开始了打折出货。

笔者从事地产营销多年，对打折卖房这事向来持保留态度。

打折，对于销售是有一定的促进作用的，但要看力度和持久度。比如恒大，常年打折，习惯了也就习惯了。还有的楼盘，象征性地给个几千块或者1个点。这种不如不打。

那么像木渎某盘们直接干个85折？

短期内有效，尤其是对之前来过的老客户来说，感觉上是捡漏了，这肯定能去化一波。

但有利有弊，弊端在于可能要被老业主砸盘。而且，你把这一波老客户消化了，该买的买了，不该买的还是不买，新客户看到的就是你现在的这个85折，没有对比了，也就不冲动了。

丨杭州某小区老业主抗议打折

再说了，你85折开始跑，当隔壁大碧什么的不存在么，人家也要跑量的啊。

那么问题来了，当整个区域都开始有打折动作的时候，再一次价格摊平。

别忘了，还有个别马上交付，正在维权的楼盘，还没有卖完。还有，有新项目要入市，最近一波推广如火如荼。

这正是：有人辞官归故里，有人星夜赶科场啊。

我们把目光移到科技城，这是我个人最看好的新城S之一。

有人会问为什么？我的答案很简单，无论规划和硬件有多好，人才是最终的决定因素。相比于几大新城，科技城的人才质素最高，最稳定，是真正在产出和消费的主力军。

还有，在新房被严格限价的当下，我们还有个指标就是看板块的二手房价天花板，朗诗绿洲和金茂府，别墅5W 。

这就是科技城相比于其他板块的底气。

但是，尽管于此，最近科技城也开始不好卖了。

去年前山澜庭，干了快20亿，之前的金茂府就不多说。今年的大悦澜庭，第一次第二次开盘都要找关系的节奏啊，秒光。

至于保利，刚开盘号称首开劲销8亿，几近售罄，一战封神，真实数据已经有个别公众号发出来，大家可以有空查下网签。

媒体笔下的苏州房地产市场，和销售朋友圈大体一致…但咱们别太当真，和真实情况可能有点误差。

但总的来说，科技城的在售神盘们,没那么好卖了。

丨科技城某热盘网签

那么问题来了，为什么连科技城都卖不动了？

说实话，在当下的苏州市场，科技城板块，应该算是风向标。

至于园区奥体和新区狮山，那是两朵奇葩，云集了大量的高改和钱多到没地儿去的投资客。

但在我眼中俨然苏州第三极的科技城，居然也有凉的迹象，再结合一下前几天的苏州土拍，大家基本上可以想象出苏州楼市的状态。

整个苏州的楼市冷热，直接影响到了科技城，从而蔓延到整个苏州。

这也是我们本篇文章最主要的观点。

丨图源苏州科技城公众号

目光再放得高远一点，最近各大房企，除了国家队之外，日子都不好过啊，各地土拍流拍频出，巨无霸频频暴雷。房企们多少都受到了影响，那么，现金为王，大家都想赶紧回笼资金，入袋为安。

由此可见，还剩100天不到的苏州楼市，即将迎来房企们的疯狂入市。今年6月初的土拍，各项目已经开始销售了。还有之前的库存，得赶紧清掉。

个人愚见，接下来，每天都是房企促销日，打折甚至零首付很可能会重现江湖。甚至不排除有楼盘疯狂降价，买房人捡漏（这里插个题外话，捡漏盘不是打折一两个点，必须要10%以上）。会不会有2014年的砸沙盘出现？

苏州楼市，将提前进入年终大甩卖。

最后再分析一下科技城开始转凉的另一个可能性。

这就是狮山神盘——览月阁。

本文不是览月阁的软文，尽管放心阅读。

有很多网友在房观群里说，览月阁是不是不好卖啊，怎么到处打广告？

丨图源网络

这一届的网友太优秀了啊，知道明辨是非了。那些疯狂打广告的楼盘，绝大多数是拼死一搏，但览月阁还真的不是。

首先，内部得到的数据，现在意向客户已经快2000组，这个意向，和售楼处开放前的意向是两个概念。

这一次，据说首批只有500套房源。

也就是说，这一批，人家不愁卖。那为什么要打广告？是普投，缓和一下媒体关系，毕竟第一次亮相。

我问了一下，客户哪里来的，一部分周边，一部分来自科技城。

破案了！

原来真凶是览月阁。

丨图源网络：狮山“双子金融广场”

大家都说科技城好，媒体们也分析得头头是道，我个人也觉得不错。

但问题是，得看跟谁比。

览月阁，这可是正儿八经的狮山。科技城，往往号称下一个狮山。

狮山，只有一个。

目前科技城核心的这几个盘备案价2.8W ，狮山4W。

览月阁的备案价没出，但我们分析一下，大致能得出价格。

首先，不可能4W，毕竟当时综合楼面价是4位数，极低，备不上去。其次，大概率不可能给一个扰乱周边4W甚至4W 市场的超低价。

试想一下，二字头的览月阁？那旁边买了仁恒运河时代4W 5000装修包的，不得吐血？

按照苏州这两年的表现，大概率在3-3.5W之间。划重点，精装，但没有装修包。

这就很有意思了，鸽了多年的神盘正式启动，肯定要很快开盘，但价格迟迟不出，这就让很多原本要看科技城的客户，犯愁了。

为什么要买科技城？还不是看学区嘛。但大概率，未来览月阁交付后，周边学校也很香。

我们再看地段，看下地图就知道，览月阁在哪，科技城在哪。

还有面积段，览月阁小的也有105，大的175，还有两百多的，尽管容积率高了点，但总价可是涵盖了300万以上的绝大多数啊！

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览月阁一出，改变了整个新区甚至半个苏州的格局。这不比狮山村，那是少数人的，但览月阁你甚至都不用垫脚尖，就能够得着，这好几千套啊！

我忽然想起最近iPhone13一出来，其他手机销量都不好了。

还有五菱宏观MINI，硬生生干过了特斯拉。

科技城的各大楼盘，得拿出点真本事了。