中海在泉州都有哪些项目,中海云著湖居户型

01自然资源占领

NATURE RESOURCES

—

我一直在想：怎么用简短的几个字来总结拥有这些错过再无的城市稀缺资源，无果。

直到我在印龙泉售楼部看到“资源领占型”几个字。

之前聊过观山湖公园、阅山湖公园和花溪十里河滩，这一期以AAAA级景区——泉湖公园开篇。

泉湖公园位于贵阳市白云区，总占地面积约1080亩，其中水域面积205亩，绿化面积达750亩。

2016年以前去过泉湖公园的读者应该比较清楚：湖边沿岸全是农家乐，经营、生活废水未经处理就往湖里排放，导致湖中水质极差，臭气熏天。

治理前泉湖公园图（来源网络）

不是每个城市都需要一个中央公园，但也不是每个城市都能拥有一个中央公园。

经过长达5年的综合治理和环境提升，改头换面的泉湖公园一跃成为贵阳市有名的城市中央公园之一。

自此，泉湖公园更是理所当然地成为了白云区的生态王牌、门面担当。

围绕泉湖公园打造的泉湖板块经过十年建设已经成为白云区乃至整个贵阳市规划最系统的板块之一，城市界面成熟，功能配套十分齐全。

再过不久，随着梵华里益田假日购物中心、博泰万达广场和华为贵州总部相继投入使用，泉湖板块在白云区的中心地位只会越来越无法撼动。

在贵阳，凡接壤城市水资源的土地都十分宝贵。

这跟贵阳缺不缺水没有关系，这个道理在遍地是山水公园的苏州和杭州也适用。

热爱，源于中国人对山水生活的向往。

因此，凡是建在公园、湖边、海边的房子都不简单，也不便宜。

像成都的麓湖、杭州的西湖公园、南京的玄武湖公园、昆明的翠湖公园、长沙的梅溪湖公园，以及贵阳的观山湖公园等，都给沿线的土地带来了不菲的价值。

当然，这类拥有自然资源的房子也没有让开发商失望，它们通常都是市场的香饽饽，有着很高的溢价和去化速度；

同时，也没有让业主失望，在市场的起伏中，这类房产总是能比市场上绝大多数房产更抗风险，更能增值保值。

所以，这一期，我们聊聊建在AAAA级景区旁边的中海贵阳第二子——印龙泉。

印龙泉售楼部（图源印龙泉官微）

02价值体系

VALUE SYSTEM

—

2019年6月，初入贵阳的中海便以7639元/㎡的楼面价拿下金融城旁的“滨湖花城”地块，重新标定了贵阳“地王”价格，后项目案名定为中海·映山湖，以高层14000元/㎡的开盘价问鼎观山东，成功打响在贵阳的第一枪。

2021年8月，中海再度出手以6000元/㎡的楼面价拿下紧邻泉湖公园的最后一块商住用地，案名中海·印龙泉，也就是本期文章的主角。

下面，我们就来分析一下印龙泉的价值体系。

2.1项目区位

PROJECT LOCATION

—

印龙泉项目位于白云区云峰大道和南湖路交汇处，项目所属的泉湖板块位于白云区最南面，与恒大·新世界仅一路之隔，是“观白一体化”融合发展的良好示范区。

正如前文所说，印龙泉所在的位置是整个白云区最成熟的板块。

除领先全区的城市界面外，从印龙泉出发，步行15分钟路程还有白云区最齐全的配套，开车15分钟则更是可以享受整个观山湖区的大配套。

而白云区政府择址此处也像是一种象征，白云区中心的象征。

印龙泉区位图

2.2交通体系

TRANSPORTATION

—

印龙泉项目预计会有3个出入口，分别位于南湖路和云峰大道，而这两条道路也是将白云区南北和东西板块关联起来的主要干道。

云峰大道作为串联观山湖区和白云区的高等级城市主干道，能够很大程度提升业主的自驾出行便捷性。

南湖路则更像是关联白云东西关系的功能道路，同时，也是泉湖板块乃至整个白云区切入环城高速和城际高速的通道之一。

当然，尽管我相信该项目的业主都有车，但是还是有必要说一下。

印龙泉项目距离泉湖公园和云峰大道地铁站仅500米的路程距离，可以很好地满足业主低碳环保的出行理念。

交通方面印龙泉可以拿个优。

印龙泉交通图

2.3教育资源

EDUCATIONAL RESOURCES

—

白云区是一个藏龙卧虎的城区，有很多大隐隐于市的Old money。

他们对于子女教育的高投入很好地支持了白云区的一票私立学校发展壮大，不少私立学校的教学水平都处于全省第一梯队。

当然，白云区也是一个贫富差距极大的城区。

与富裕家庭不一样，绝大多数的普通家庭依然只能去教育资源偏弱的公办学校就学，长此以往，教育资源的马太效应就越发严重了。

这也是导致白云区公立学校很少出亮眼成绩的主要原因。

同泉湖板块的所有小区一样，印龙泉周边同样没有特别出众的公立学校，当然，由于地块较小，印龙泉很明显不具备配建学校的条件，基本是划片区入学了。

不过一位读者说得很有道理：都这个价了，印龙泉业主的子女，不缺学校读！

确实，毕竟周边一大堆私立名校等着被选！

2.4医疗资源

MEDICAL RESOURCES

—

医疗方面，从项目出发，开车15分钟可以到达白云区第一医院，省医白云分院、省医新总院以及贵州省骨科医院新院。

全市第一、二梯队医院随时为您服务！

当然，还是希望大家身体健康又长寿！

2.5商业配套

COMMERCIAL RESOURCES

—

商业方面，尽管印龙泉项目内部基本没有规划社区底商，但是好在项目外部商业氛围极佳。

项目500米处就是和成都太古里极其相似的开放式体验购物中心——梵华里。

先不论成败，单说其对泉湖板块的重塑意义，梵华里就值得被肯定。

现在，随着益田集团的进入，梵华里正式更名为梵华里·益田假日奥莱，11万㎡体量的商业价值即将被唤醒。

梵华里·益田假日奥莱

此外，距离项目300米处是万达和博泰合作的万达广场。

两个定位完全不一样的购物中心也能很好地满足印龙泉业主生活中的各种消费场景需求，而且，最重要的是，都和项目保持了舒适距离。

2.6生态资源

ECOLOGICAL RESOURCES

—

如果说映山湖“贵”在地段，那么印龙泉则是贵在地段和自然资源。

印龙泉项目位于泉湖公园的东北角，该位置是泉湖的湾区位置，有较强的的隐私性和很强的景观价值，地块与泉湖最近的距离约等于没有距离。

不夸张地说：印龙泉就是在泉湖公园里。

项目最前排的楼栋与湖边缘仅预留了一条滨湖小道和未来的隔墙的宽度。

我这么说吧：中海的样板间所在的位置基本就是未来印龙泉小区围墙的位置。

样板间实景

这也是印龙泉不惜牺牲朝向也要做到户户看湖的原因。

当然，泉湖公园毕竟是一个24小时开放式公园，门前来来往往的市民会对居住造成一定地干扰，隐私性也有一些堪忧。

此外，广场上音量被开到最大的音响总是让我觉得这个地方像极了“广场舞房”，非常接地气。

印龙泉实景效果图

03项目规划

PROJECT PLANNING

—

如果说泉湖公园是印龙泉的核心卖点，那榨干泉湖公园的自然资源则是印龙泉的规划目标。

3.1规划指标

PLANNING DATA

—

印龙泉项目总计容面积：134795.95㎡，住宅计容面积121316.68㎡（含一栋公租房），商业计容面积13479.27㎡（其中商墅约7500㎡，剩余为配套商业），总规划户数：844户，车位一共1301个。

车位配比1.5，绿地率35%，建筑密度22%，容积率2.5，标准的改善指标。

指标图

3.2规划方案

PLANNING PLAN

—

印龙泉项目一共由21个单体组成，其中1-10#楼为住宅楼，11#楼为公租房，12#楼为幼儿园，其余单体为沿湖头排商墅和少许配套用房。

在方案上，印龙泉的所有楼栋以泉湖公园为中心呈半围合式布局。

而为了“榨干”泉湖的景观资源，中海将商业做成商墅置于地块前排享受最好的湖景资源；高层错位布置在商墅之后，让每一户都能享受到尽可能好的湖景视野。

印龙泉鸟瞰效果图

在规划方案上印龙泉有几个小亮点我觉得有必要说一下。

1.住宅和公园之间退让了一片绿化带。这样的设计既可以一定程度地削弱过往行人的噪音，也规避了山体对住宅日照和通风的阻碍

2.叠拼商墅在项目最内侧沿湖呈高差布置。商墅是溢价、利润产品，但高昂的居住成本也往往导致其很难有很好的市场成绩。但是中海巧妙地将商墅置于前排享受最好的湖景资源，并在指标上给与倾斜，只要价格合理，很难不让人动心。

3.项目内部交通路线非常合理。先不说随处可进的人行出入口，作为一个只有约81亩的小项目，中海设置了4个车库出入口和两个单向出入口，应该能保障小区内部的交通不堵车，助力业主上班不迟到。

部分出入口标注图

当然，印龙泉作为一个小项目，为了让每一户都能享受到湖景资源，规划上也做了一些妥协。

比如部分楼栋之间的距离只有16米，直逼《贵阳市城市规划技术管理办法》，再加上错位布置的朝向，隐私性有一点点小问题，当然，没有人会关心你在干嘛。

部分楼间距图

此外，为了有良好的视野，6-11#楼都为正西朝向，不能说不好，但是美中不足。

同时，项目的地块条件也给项目带来了一些小遗憾。

比如1-5#楼和南湖路的距离只有20米不到，过往车辆和行人所带来的的噪音影响不可忽视。

道路退让距离图

当然，这部分楼栋所拥有的视野、朝向和享受到的景观是整个项目最好，看个人取舍。

04项目定位

PROJECT POSITIONING

—

泉湖一线无庸品。

这是围绕泉湖公园跑了十多次步后的小总结。

4.1产品定位

PRODUCT POSITIONING

—

目前白云区的成交均价大概是7500元/㎡，但是泉湖边上，尤其是能够看到泉湖的房源，价格都在12000元/㎡以上。

这个价格是整个贵阳均价的1.5倍，也正是因为有良好的市场，所以泉湖一线盛产好产品、高端产品。

不管是早期的南湖丽水别墅区、南湖里头排房源、紫境府，还是现在的印龙泉和湖语半岛，都很难在市场中找到几个实力相当的竞品。

不论是配套还是产品。

因此，印龙泉定位基本都是偏向于改善或者终改，尽管会搭配部分小户型来平衡货值，但是价格并不会让人感觉亲切，同样很挑客户。

酒店式入户大堂（图源官微）

4.2.1户型解读(138、165㎡)

HOUSE TYPE ANALYSIS

—

泉湖一线无庸品，这是对泉湖沿线项目的最好总结。

南湖里的头排独栋别墅、露台复式洋房；紫境府的低密新中式高端商墅；湖语半岛的大平层和滨湖别墅……

每一个，都不简单。

印龙泉的开发商——中海作为地产界的技术男，也不是善茬。

在印龙泉的户型上也是用心不少，先说2梯2户的露台大平层：165㎡和138㎡。

这不是泉湖板块第一个露台产品，但这一定是在现行城市规划规范下泉湖板块的最后一个露台产品，也是最好的露台大平层产品。

不同于市面上其他的为了露台而露台的设计，印龙泉的露台更像是一个露台项目的有效示范。

为了更好地汲取泉湖的景观资源，印龙泉的露台结合阳台做成了L型，而且用落地玻璃取代山墙，让客厅拥有真正的270°采光，走到露台就可以享受270°的全开放景观视野。

138㎡户型图

此外，这套产品并没有设置电梯入户，而是增加了一个开门入户的环节，电梯门口的前室自然是归业主独享，既可以将鞋子放在室外，也可以多一重保护，不失为一个小亮点。

这套露台大平层，不管是现在还是未来都有很强的竞争力，也是我个人最动心的产品。

165㎡户型图

不过作为一个边厅户型，该户型的缺点同铁建城一期一样，入户就要先经过家里的所有卧室真的让人很头痛。

不仅隐私性较差，进进出出也会影响卧室里休息的人。

4.2.2户型解读(110、98㎡)

HOUSE TYPE ANALYSIS

—

可能是为了分配货值，也有可能是为了获取更多客户，印龙泉并没有一股脑地做大户型。

印龙泉项目还有2梯4户的110㎡和98㎡户型。

看完了165㎡和138㎡的露台大平层，再来看这套高层户型就会显得有些平庸甚至拥挤，这也是我在看样板间时候的第一心理。

不过以平常心来看，110㎡的户型同样有一个缩小版L型露台，不过不是270°采光，算是小遗憾，应该是为了突破楼间距的限制，所以做的山墙。

同客厅连在一起的房间按照阳台设计偷了半个房间，后续可以做卧室，也可以改成书房。

当然，有必要说一下：

尽管这套户型采用了边厅设计，但是在拥有边厅私密性差的缺点同时却并没有给到合理的客厅空间和功能布置，令人费解。

厨房不仅将两个次卧隔断，还位于整个空间的交通枢纽处，厨房的噪音和味道应该很扰人好梦。

110㎡户型图

98㎡的户型则会比较常规，尽管空间已经压榨到不能再压榨地做成了3室2卫，但是不管是3.6米开间的客厅还是每一个空间局促的次卧都在告诉你，这个户型有点小。

而且每一面承重结构都很巧妙地出现在了不应该出现的地方，想改不能改，才最难受。

尤其是厨房的门居然面向入户门，热爱做饭的人端着锅、捧着菜，从1.2米的狭窄过道里走来走去真的很难受。

不过也能理解，毕竟一层楼4套房，有得到就有失去，得到了110㎡，就要牺牲98㎡。

98㎡户型图

商墅由于户型目前没有确定，后续公开后再做进一步解读。

05全文总结

FULL TEXT SUMMARY

—

基于印龙泉的“豪”，可以将印龙泉的产品定位分三个档次做一个购买指南。

酒店式入户大堂（图源官微）

5.1购买指南（98、110㎡）

PURCHASING GUIDE

—

98㎡和110㎡的三房其实严格意义上属于刚需的面积段。

但毕竟中海将价格框定在这儿了，加上整个项目的定位更加偏向于高端住宅。

这套户型也就自然而然地面向了预算宽松的改善客群，也就是贵阳的小资群体。

按照成本推算以及项目定位去预估：这两个户型的开盘价都不可能低于12000元/㎡。

按照中海的调性，这两个户型的开盘价应该在13000-14500之间。

这样的价格会让很多人望而生畏，也会将理性的客群送到不远处的湖语半岛。

如果真是这个价位，我会劝我的读者理性选择，这两个户型价格到14000元/㎡的时候，我对于泉湖的心态也就发生了改变：

印龙泉的价值体系加上一湖、一中海也就是一个湖、一个中海。

但如果中海愿意交个朋友，将这两个户型的价格定在13000元/㎡以内，印龙泉将会拥有整个白云区和观山湖北板块预算较为宽松的优质客群。

届时我也将主动成为印龙泉的移动广告牌。

业主会所图

5.2购买指南（138、165㎡）

PURCHASING GUIDE

—

白云区的有钱人苦好房久矣！

“白云区太需要一个重量级的房开和项目了”，这不是我说的，这是白云区来观山湖买房的读者朋友说的。

白云区地服辽阔，然后放眼望去，市场上的房开良莠不齐，项目也是偏刚需更多，品质项目屈指可数，让人少有兴趣。

这次，中海泉湖拿地确实让不少手握重金希望买到一套Dream house的白云人期待了一把。

人行入口图

印龙泉138㎡和165㎡的露台大平层作为白云区绝无仅有的高端产品，哪怕放在贵阳，也很稀缺。

说是空中别墅确实过分了，但是如果跟白云区甚至全贵阳的洋房比，不礼貌地说：可以吊打。

而且，又有几个项目能拥有这样的湖景资源，这样的湖山大境。

所以有读者问我印龙泉这两个户型预计价格多少的时候我的回答是：15500元/㎡-18000元/㎡。

200万总价是贵阳买房的分水岭，200万以上的房子配套已经有保障了，这时候买房人会更加追求个人喜好，比如品牌、物业、户型和增值价值点。

而印龙泉这一套产品的客群很明显不在某一区域，而是整个观山湖区和整个白云区。

简单地说，这套户型的竞争对手是湖语半岛、是映山湖、也是云著……

实景图

5.3购买指南（商墅）

PURCHASING GUIDE

—

商墅和普通家庭之间的障碍是买不起、装不起、住不起。

姑且不说几百万的总价，单说昂贵的装修和居住成本、极高的税费谁住都心痛。

别觉得有钱人都是挥金如土，有钱人比月薪5000的你和我更会过日子。

同一湖之隔的紫境府一样，商墅更多是作为一种投资品，是一个优良资产的沉淀，或者是类似于城市会客厅类的商务空间。

但印龙泉作为城市会客厅，优势会更胜紫境府一筹，当然，价格也会更高一档。

主要体现在其极强的私密性和亲水性。

为了让印龙泉的商墅兼具居住和商务属性，中海为每一栋商墅都设置了独立的出入口，不管是自住还是经营使用，印龙泉的商墅都完全没有问题。

当然，我话都说到这儿了你就应该马上联想到：如果你的隔壁每天都在花天酒地，你的居住品质肯定没有保障。

商墅更多的是作为一个商务空间、一个社交场所，而不是一个家庭的居住空间。

开发商做商墅大多数时候也是因为地块的商业氛围不足，底商价值没有商墅价值高。

这一点，希望我的读者能够买的明明白白。

商墅视野图

到这儿，印龙泉项目大致就说完了。

按照流程又到了给全文做总结的时候了，或者说评分环节。

抛开地域歧视，印龙泉所处的位置绝对是当下贵阳少有的绝佳地段。

所处位置、周遭环境、城市界面、外部配套以及中海所能带来的品质和中海物业所提供的服务都在向外界宣告：

印龙泉会是一个好（豪）项目。

这个项目也确实是一个不错的项目，有卖点、有亮点，但印龙泉的一票竞品也不是吃素的。

是慢慢卖熬到竞品卖完保利润，还是诚意价开盘炒热度，我相信中海在经过映山湖一战后已经有数了。

当然，不过目前可以明确的是印龙泉项目不会是个跑量的项目。