集中供地奉贤地块备受关注中铁建纯墅项目受热捧

孙雯/文

近日，上海启动首轮集中供地土拍，31宗含宅地块（安置房、租赁住房尚不计入）成交总金额约773.8亿元，平均溢价率5.8%，楼板均价19649元/平方米。

奉贤地块走势独立

本轮土拍相对理性。克而瑞相关研究报告显示，由于土拍竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从源头上杜绝了高溢价的可能性，地价得到有效控制，平均溢价率仅为5.8%。值得注意的是，由于采用打分制，且起拍价高、保证金比例大，上海进驻门槛依旧较高。

业内专家认为，首先，报价超过中止价后也不是最高报价得地块，而是接近平均值水平者得。这样锁定了土地的整体价格水平。第二，引入房价地价联动机制，在拍地前就明确项目预售参考价格，因此，锁定了未来售价。第三、从稳预期的角度来看，在地价稳定，房价稳定的基础上，预期也就稳定了。

在这样重重的限制下，多个区域的土地溢价率得到了有效控制。然而不同于多数区域土地溢价率回落的大趋势，三幅奉贤地块似乎有逆势升温的态势。本轮集中供地中，奉贤区成交了3幅宅地，分别是奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块，庄行镇29-02区域地块和金汇镇42-02区域地块，三块地均为纯普通住宅，溢价率均在9%上下，高于全市5.8%的平均溢价率。

另外，奉贤出让土地的溢价水平相比往年有所提升，以金汇镇为例，去年出让的一幅土地溢价率约为3%，而今年的溢价率接近9%。

通过一次土拍，购房者或许可以直观地将片区内未来的土地价值量化。奉贤地块的升温，也带动了周边项目的热度。位于奉贤西渡的中国铁建印象·花语墅于6月14日开启认购入围。该项目由知名央企中国铁建地产打造，本轮推出了92套建筑面积约112-162平方米的法式叠墅。项目具备几大明显的优势——近距地铁5号线的西渡站；所在西渡板块与闵行紫竹和南桥新城为邻；准现房入市。自认购入围之日起，中国铁建印象·花语墅即引发了购房者的热捧。目前又叠加了奉贤土拍的热度，使得项目成为南上海的明星项目，吸引了更多购房者的目光。

限墅令频出，未来或将“一墅难求”

土拍给中国铁建印象·花语墅的热度加了一把火，另一个维度来看，纯墅居的定位或许是项目被热捧的另一个诱因。

对于有改善需求的购房者来说，产品的选择更加重要。相比于一般住宅，有天有地的别墅类产品拥有更加阔绰的空间，更进一步呈现美好生活的质感和氛围。然而，随着城市内土地日益稀缺，政府出台了一系列提升土地利用率的举措。而别墅类产品由于容积率较低，不能充分发挥土地利用率。因此，早在1994年，国家就已经出台规定限制别墅用地，且每隔几年，国家及地方政府就会出台相关“限制别墅”的政策，“限墅”、“禁墅”决心和力度也在逐步加强。

一方是市场上大量的改善性需求，一方是越来越严格的禁止、限制类条文，“类别墅”产品取代独栋成为市场主流，可更严格的针对性政策又将“类别墅”产品列为管控范围。

近日，南京市规划资源局发布《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，该政策的出台意味着，自5月17日起，南京市将不再审批“别墅”类房源规划。“严禁”是此次新规中出现多次的词汇，其严厉程度被网友称为“史上最严禁墅令”。业内人士分析，这一政策出台，杜绝了类独栋、类双拼和类联排产品“打擦边球”的可能，不准建设上下叠的叠墅（可建上中下叠的叠墅），合院别墅、同时带地下室和露台的上叠户型属于禁止范围。

南京的“禁墅令”是一个政策信号，未来随着更多更严的“禁墅令”出台，土地管理将更趋紧，政府层面对叠墅、合院等“类别墅”产品的管控也将更严。有业内人士分析，一手市场的“类别墅”产品被限制，未来或将出现“一墅难求”的现象。

从这一逻辑线上分析，中国铁建印象·花语墅此次推出的产品颇有市场竞争力，受到购房者追捧当属意料之中。中国铁建印象·花语墅的产品全部为上叠或下叠，没有任何“夹心层”，每栋的住户少私密性更优，是真正的纯墅居产品。这类产品在市场上本就不多见，在南京“禁墅令”传导的风向下，有“夹心层”的产品还能暂时有一线生机，纯粹上下叠的产品注定渐渐淡出公众的视野。在这样的背景下，拥有纯正“墅居血统”的中国铁建印象·花语墅将92套叠加别墅作为收官之作推向市场，充分满足购房者多元化的场景需求，是区域内不可多得的高品质改善性产品。