慧盖房 深圳湾房价多少钱一平米,怎么样才能买得起深圳湾的房子
接上篇！
Chapter5-楼盘分析
（红色区域为深圳湾中心路住宅）
双拼房/关于7090政策
提到深圳湾的楼盘，我们不得不提到双拼房。由于规避7090政策的原因，深圳的豪宅片区都会有大量双拼房的问题。
科普：2006年，中央政府出台的一个调控政策。为了通过行政手段调控以增加小户型的供给，让更多的中低阶层能够买得起房。规定在每个新建楼盘，90平米以下户型的套数要占到小区总套数的70%以上，也就是业内俗称的7090政策。
像深圳湾这样2009年之后的新兴豪宅区，那个时候湾区房价也才3w左右，单价总价都并不算太高，市场上的真实需求肯定是更多130-170的大三房大四房。可惜受制于这个7090政策，开发商又不能完全这样去供应产品，只能采取一些变通。
开发商主要有两种规避方式
一种是“双拼房”，即用两套小面积的房子去拼成一套大面积，居住使用与一本证户型无任何差异，只是购房者购买这套房占用了两个购房名额。后来限购限贷调控政策逐步收紧之后，双拼房则受制于购房名额和贷款的限制，很多人买不了，其交易活跃度和价格都收到一定程度的压制。
另一种是把不到90平的小户型通过高赠送的方式，改成中户型。比如恒裕滨城89平，通过高赠送，实用面积达到120平。所以它单价为什么是深圳湾中心路上最高达30万/平，这就是最核心的原因。实际合算下来的单价在22左右，就不会觉得离谱。后面会对深圳湾89平以内的所有产品统一总结。
深圳湾东滨路以南、中心路两侧共有15个小区，总户数8117户，其中单证房源5227套，占比64.4%，双证房源2890套，占比35.6%。
1、君汇新天
君汇新天由7栋17-23层高的住宅组成，容积率低，楼间距达100米，通风采光非常不错，南北通，花园社区，绿化也不错。2009年入伙，车位比1:3。主力户型为156-233平的四房和五房。层高为3.4米。单证的换房门槛主要都是200平的大户型。目前指导价后，实际价格在3500-4000万附近。
2、三湘海尚
（9栋高层，5栋别墅区，寓意九五之尊）
小区一共720户，其中有200户一本证，520户两本证。
个人认为，三湘海尚是中心路豪宅中性价比最高的小区。2.0超低容积率，90%极高绿化率，车位比2.3:1，每户平均有2-3个车位，回家随便停；物业公司是四大行的；它还有着整个湾区规模最大的小区花园，虽然太古城整体规模有40多万方，但是南北分割开，按单个花园来看，还是三湘最大最舒服。而且它的外立面比较耐看。它的缺点是底商的入驻率太低，主要是豪车店和学前班少儿培训，不过走路去宝能太古城也非常方便。
3、宝能太古城
太古城南区是小户型为主，整体住家氛围稍弱。最小户型40平，这是深圳湾片区唯二的小户型小区（另外一个是阳光滨海花园）。起步门槛接近680万附近。但是这种小户型属于严重的产品错位，豪宅片区的屌丝盘，属于改善看不上，刚需够不起，流动性并不太好。太古城北区以大户型为主，太古城北区以复式结构居多。
4、鸿威海怡湾
（和三湘海尚一样，9栋高层，5栋别墅区，寓意九五之尊）
鸿威海怡湾作为深圳湾第二大的小区，品质不错。社区大，容积率低，可以看海景，是这个小区的主要优势。但商业配套不够齐全，远离太古城商圈，自带的商业BabyCity以儿童教育、培训机构为主，略有局限。由于鸿威海怡湾89平的朝向多是东北和西北朝向，所以在同类型中价格是比较便宜的。主打的4个户型：一本证，89平、142平、 两本证150平、165平。
5、皇庭港湾
皇庭港湾由5栋高层、9栋联排、4栋双拼组成住宅、商业、6星级威尼斯会所。东南亚滨海园林风情，圆形阳台看起来设计感挺足的，但是不实用。
6、卓越维港
卓越维港作为深圳湾最早建成的小区，共有10栋高层和120余户别墅铺开。整个小区占地2/3面积的是各种别墅、联排和叠墅。小区除了别墅为单本证户型，其他都是双本证。南区总共13栋，5栋高层，9栋别墅。9-13栋3-24层，别墅总高4层
北区总高7栋，4栋高层，3栋别墅。4栋、5栋3-24层，6栋、7栋3-23层，别墅总高4层。
7、恒裕滨城
恒裕滨城分二期。一期由4栋高层组成，二期由5栋湾区唯一150米超高层组成，雄踞深圳湾高尚住宅区中心。项目在建筑排布上以深圳湾唯一的Ｌ型布局，实现无遮挡、景观视野最大化，栋栋皆楼王的绝佳视野！牺牲一排别墅，将70%的土地还给园林，成就近3万平超大生态绿肺园林、及300米楼间
{!– PGC_COLUMN –}
视距，享山、海、河、园、城五重盛景，超然气度，得天独厚！
项目二期以170-270㎡纯粹奢适大宅为主，多套房超阔空间，三梯二户私家双向入户等；底商香悦里生活便利。最热门户型为89平单证，高赠送。
8、翡翠海岸
翡翠海岸楼间距大，低容积率保证了住家舒适度，海景怡人，再加上小区品质卓越。又最靠近未来的深圳歌剧院，成交一直比较抢手。
主流户型是89平的三房，177平的四房，225平的放大版四房，以及345平的复式。翡翠海岸89平面积段有两种户型，ABCD户型东南看海。有一种户型是E户型，高赠送，可以做小四房，很少放卖。
9、绿海湾花园
小区总共4栋，ABCD栋总高均为31层，其中AD栋有两个单元，南北朝向，最小户型为113㎡。
10、阳光滨海花园
小区自有：
1、8000平国际滨海风情商业街，
2、600平热带风情双泳池，
3、小区自带篮球场，
4、2万平现代滨海园林，
5、100平私家人工沙滩，
6、南、北人性化设计双主入口，以及豪华双入户大堂。
户型介绍
小区一共8栋高层，2栋赛嘉服务公寓，一共722户。
一本证497户：
1房（56平6户）
3房（76平／89平共210户）
小四房（87平大复式／133平共169户）
4房（141平／155平／161平一本证106户）
顶复（141平／155平／165平顶楼复式6户）
两本证225户：
4房（118平174户）
5房（151平复式42户）
两本证顶复（118平／151平顶楼复式共9户）
11、曦湾天馥
2015年入伙，并且运用了港式三层天际屋及庭园墅的建筑风格。曦湾天馥只有四栋，合围而成。小区不大，以牺牲容积率来换取高拓展高赠送。89平小四房有两种户型。89平的东南向，高层可看海，斜角阳台。88平的是正规的四房，户型方正，大多是西南向。
12、曦湾华府
2009年建成，两栋高层主打89平入门级产品，底商入驻率不高。
13、吉祥龙
各方面都比较均衡的产品是吉祥龙。吉祥龙2016年底交楼，是深圳湾的次新社区，户型方正得房率高，离深圳湾学校的距离比较近，单价也相对合理，因此成为很多人居家的选择。
主力户型是89平的三房，175平的四房，以及222-258平的五房。吉祥龙89平有两种户型，一种是厅出阳台的三房，朝向西北和东南，另一种是厅不出阳台的横厅户型。
14、百丽湾花园
百丽湾属于多层框架结构，一层为商业，二层至九层为复式与跃式为主，一梯一户及一梯两户，户型设计方正实用，大部分户型南北通透，是南山深圳湾片区首创跃式户型。楼盘关注度不大。
15、颐安阅海
2011年入伙，规划为1栋26层高层住宅建筑，分为A、B两个单元，1-2层为配套商业，3层及6层顶部为园林，纯板式建筑，南北通透，2梯7户设计，层高5.8米，共106套。颐安阅海为全复式产品设计，户型全部为2-3房复式单位，建筑面积在60-89平方米之间不等，独特“1 X”式户型，灵活多变，赠送率高，可视个人喜好自由随意组合。
16、深圳湾一号（公寓）
深圳湾一号项目总共有8栋，分为南北区。
北区分为：T1写字楼、T2、T3、T4公寓。
南区分为：T5、T6、T8公寓，T7为环球商务中心。
北区2013年开盘，T3、T4有户型还带泳池，2014-2015年推出南区三栋，高低区户型设计不一样。
T3、T4是开发商重点打造的。T3处于小区前排位置，完全无遮挡，东向享一线人才公园景观资源。5-13层每层有AB两个户型，B户型带泳池，4-17层则是645平左右的整层大平面。
T4栋是整个深圳湾一号景观最好的楼栋，东向一线内海和远海景观，并且可以看到春笋。T4栋奇数层是608平的大平层，偶数层是614平的大平层，带游泳池。原本开发商设计的是大户型景观面都带泳池，后来根据买主需求，有的填了直接当阳台用，个别还保留泳池。
T7栋是环球商务中心，高层顶级公寓可以量身定制。莱佛士公寓位于T746-68层，拥有350米全球最高空中专业音乐厅、浪漫求婚圣地LongBar、亚洲最高私人空中停机坪，候机厅等高端奢华配套……在这里，专为高端人群定制了奢华生活方式。
深圳湾1号的美中不足之处
虽然深圳湾1号目前是深圳顶豪的代表，但也存在美中不足。
深圳湾1号不是按一般住家习惯设计的。朝向上来说，为了保证东面人才公园景观和海景，绝大多数户型牺牲了中国人对房子朝南的偏爱，通透性大打折扣。户型也并非传统住宅的标准，得房率比较低，300-400平也就3-4房，600平大平面的很多房间还是斜角。
我们前面提到南区的T5、T6的部分中低层由于视野受影响，景观没那么纯粹，所以开发商专门设计了一些200多的小面积两房，最小有128的低楼层朝西的1房1厅。因为中小户型的存在，资金门槛变低，吸引了一批非顶级富豪购买，某种程度也导致了深圳湾1号圈层的不纯净。况且这部分产品没有景观，私密性差、户型一般，价值点不高，有可能变成“鸡肋”。
17、恒裕深圳湾（公寓）
（中间两栋就是恒裕深圳湾）
18、华润悦府（住宅，又名柏瑞花园）
（华润深圳湾项目总图）
（华润悦府的一期和二期）
（华润悦府的户型分布）
华润悦府分为一期、二期，为70年住宅，带深圳湾中小学学位。享受华润周边人才公园，万象城，春笋，深圳湾体育中心等全部配套服务。
19、华润瑞府（公寓）
Chapter6-楼盘运势
一、东南朝向，运势最旺
深圳湾有很多楼盘都东南布局，为什么呢？为什么不正南？其实都是有讲究的。讲不了
二、三湘海尚：主席铜像
（三湘海尚小区毛主席铜像）
三湘海尚的开发商是上海三湘集团，最早是由3个湖南人一起在上海打拼，因为都是湖南人，起名叫三湘集团。2010年打入深圳市场后，又想大家记住三湘是上海的企业，于是颠倒顺序后，用海尚做后缀，起名为三湘海尚品牌，在上海也有相同名字的楼盘产品。讲不了
皇庭港湾：黄金浑天仪
恒裕槟城：中式三礼门
三、为什么许家印不适合买深圳湾一号
我们对比深圳湾一号的户型图及朝向，卧室客厅都在东南位，由于深圳湾一号本身的是朝东出阳台设计，先天设计没有办法改造，虽然纵享深圳湾一线海景景观，但是不适合许家印居住。也难怪许家印深圳湾一号，都是保姆和保安在住，许老板基本上都不住。不能讲
四、圈层文化
讲到深圳湾的圈层文化，就不得不重点提下深湾会。深湾会会籍定位为全球顶级富豪会所，与香港马会、北京长安俱乐部联运管理。据悉全球仅限量800个会籍名额，自2016至2019年间，深湾会已招募了超过600位会员，包括知名企业创始人、企业家，还有受邀入会的各国驻广州总领事、各领域领袖及翘楚，可谓大咖云集，形成了优质的会员群体基础。
通过深湾会，买家可以打入世界顶豪圈层。获取尽可能多最优质的资源是富豪们财富持续增长的关键，这点也牢牢抓住了顶级富豪的心理。可以说，不少买家选择深圳湾1号，也正是看中了房子带来的无形的价值。
极其严苛的先决条件，决定顶豪带来的，绝不止一个高档住所那么简单。对城市最珍贵、最顶级、最稀缺资源的占有，是顶豪带来的隐藏价值之一。
海湾 城市中心，这两个先决条件意味着什么？
海湾=顶级自然景观，沙滩、海景等。
城市中心=顶级资源，世界强企总部、靓丽的地标建筑天际线、国际级图书馆、剧院、商圈、公园等。
一个城市最好的生态资源，最国际化、最高端的配套，全部都在举步可达的范围，这种对城市顶级资源的便捷享受，是顶豪才能带来的生活体验。享有顶级圈层、顶级声望，是顶豪带来的隐藏价值之二。
能买入顶豪的，都是精英豪杰，纽约顶豪One57就有“亿万富翁俱乐部”之称。反过来，顶豪就像豪车、名表，是一个人身份和地位的彰显。财富的沉淀和跃升，是顶豪带来的隐藏价值之三。
Chapter7-置业深圳湾建议
一、深圳湾2022年真实成交数据
从2022年成交的数据来看，除了恒裕槟城和翡翠海岸以外，其它深圳湾楼盘普遍成交在15-20万
二、选畴建议
（1）根据居住舒适度和小区品质，深圳湾南片区的豪宅可分为四个档次：
第一档：恒裕二期、翡翠海岸、鸿威海怡湾
第二档：吉祥龙、三湘海尚、卓越维港、恒裕一期、君汇新天、皇庭港湾、名居绿海湾和阳光海滨花园、太古城北
第三档：太古城南、曦湾华府和百丽湾。
（2）根据入门级产品价格梯度区分，主要可分为三个价格区间：
第一档：太古城南（40-88平），阳光滨海花园（56-76平）
第二档：89附近的主力户型
补充：恒裕滨城二期 89平
第三档：144平以上的单证
三、未来价值总结
现在越来越多的年轻家庭比较喜欢高楼大平层，此类豪宅基本都在市中心，交通便利，资源丰富，且大多楼层高，视野好，景观美。这也是深圳湾受欢迎的原因。放眼深圳81个片区，全深圳最具活力的、也最豪的居住片区，深圳湾无疑排名前列，未来的成长性依然看好。
深圳湾片区未来的涨幅支撑点，主要来自于六个方面：
1. 后海总部基地落地的产业支撑
2. 望海路、深圳歌剧院，深圳湾的生态广场，提升海滨文化走廊的文化价值
3. 后海板块夯实的价格锚点，对于深圳湾片区的价格支撑
4. 十几年积淀下来的市场认可度
5. 下一个超越深圳湾片区的区域，短期5年内还无法形成降级替代
6. 高净值中产家庭集群，对于资产保值的需求，也不会相互挤兑，形成价格崩塌
总而言之，中期5年的置换选畴，深圳湾依然还是一个比较稳健保值的板块。
