2018滨州市区房地产TOP10出炉你选对了吗

“滨房在线”独家重磅发布《2018滨州市区房地产TOP 10》榜单，力求从专业视角对2018滨州市区房地产市场典型事件、典型楼盘予以全方位分析、呈现，以期为广大房地产业内人士呈现不同视角与观点，为广大购房户提供更全面筛选信息及投资置业参考依据。

最“土豪”的地主

2018市区最土豪的地主，当属中兴置业。7月以2亿52万拍得长江四路渤海十九路44957平地块，8月又以1亿1165万拍得黄河十六路渤海十七路28114平地块，总共花费3亿1217万。

滨州中兴置业有限公司，滨州本土开发企业，以建筑起家，成立于2006年，注册资本金3100万元，民营股份制企业。滨州中兴置业有限公司、滨州市中大建筑工程有限公司、滨州市中科门窗有限公司和滨州市中兴物业管理有限公司系同一股东，所有股东持股比例均相同，董事长、董事和监事均为同一人，法定代表人均为孙泽忠，系由四个独立法人组成的集团型企业，由同一个管理团队管理，实行房地产开发、建筑施工、门窗制造、安装及物业管理系统化服务。

滨州中兴置业有限公司曾开发建设位于渤海七路以东、黄河十路以北的“中兴瑄嘉名都”小区，2009年还曾以当时的天价1.19亿竞得黄河五路以南、新立河东路以东现中兴绿都花园地块，截止2018年中兴瑄嘉名都、中兴绿都花园小区基本实现100%销售，这两个楼盘也均是同期市区楼盘中的明星项目，产品设计比较符合市场需求，定价普遍采用了跟随战略，销售速度始终比较平稳，这次耗巨资分别拿下南部地块和北部地块，将保证该企业未来5到10年继续在市区本土开发企业中稳居第一方阵。

中兴瑄嘉名都

中兴绿都花园

最“得意”的楼盘

2018市区最得意楼盘，天泰华滨·胜利御园当仁不让。房地产的风变幻太快，没有超越行业周期的前瞻性眼光，恐怕很难把握一时的红利，但一旦洞悉行业及政策变幻的内在逻辑，钱似乎又来得太容易。比如天泰华滨·胜利御园项目，土地所有方为胜利油田华滨房地产开发有限责任公司，持有土地多年却未开发，赶上一波好行情却将大量红利拱手让于“独具慧眼”的青岛天泰。天泰集团股份有限公司，1994年创立于青岛，是一家以房地产开发与经营为主要业务，涉及旅游休闲、物业管理、建筑设计等多个产业的企业集团，起家于青岛，但目前开发项目已经从青岛走向济南、潍坊、滨州等地。

之所以评天泰华滨·胜利御园为2018市区最得意楼盘，根本原因在于其所售1500来套房源全部赶在了市场最好的时候，不单销售速度奇快，不到一年间就已清盘，而且关键是其销售房源还都赶在了价格高点上，总体均价可能接近8200元/平，卖得快、而且卖得不便宜，这不得不说背后一定是有着超越性的前瞻眼光，对其背后的操盘人我们不得不点一个大大的赞！

但，2018的得意，恐怕无法掩饰其2019可能面临的不小挑战。在天泰华滨·胜利御园销售火爆的刺激下，7月份天泰置业溢价174.78%以楼面价3440元/平（按最高容积率计算）拍下胜利御园旁地块，该楼面价为2018滨州市区当之无愧的地王，除去该宗地块及东区某地块（也在TOP 10之列），2018市区成交地块楼面价均在两千元以内，3440元/平的楼面价估计在2019的市场会面临巨大困难；除此之外，天泰还正在参与开发建设东区白鹭湖西岸住宅小区，竞争最为惨烈的东区板块估计也够开发公司头疼吧。

天泰华滨·胜利御园

天泰·白鹭湖西岸

最“稀缺”的学区房

说到学区房，大多数人首先想到的可能是位于黄河七路渤海十七路的正牌“实验学区”，其周边二手房因“实验”二字身价倍增，实验学校内二手电梯多层一房难求、有市无价，旁边临近的阳光贵苑、金财苑等单位小区二手房单价超一万五千元，为目前滨州市区价格最坚挺的地段。尽管如此，但最稀缺的学区房却并非在此地。

实验学区南至黄河二路、北到黄河十二路，东西在新立河和渤海十八路之间，地盘跨度较大，而且这些年该区域范围内持续出现新房小区，如从最早的丽景小区到后来的中海豪庭、格林春天，再到前两年的韵和嘉园，直至今天的悦海文苑等，实际上该片区房源始终相对充沛，“稀缺”二字用在该区域还稍显过誉。但另一老牌名校区，却是实实在在的稀缺，甚至于“绝版”。这就是一小、北中初中部学区。

一小的学区范围为黄河二至四路、渤海七至十路之间，黄河三路渤海十至十一路段，黄河四路渤海九至十一路段，渤海十路黄河四至五路段；北中初中部的招生范围大概为黄河二路与五路之间，渤海八路与十路之间。2000年过后细数同时满足一小、北中初中部学区范围的新小区，不禁惊讶的发现，之前的中央公园满足了一小要求却进不了北中初中部，这两年在售的汇通国际悦府满足了北中初中部却划不进一小，近20年间同时满足两个学区要求的只有大约十年前上市的吉殿花园以及近期要上市的泰和文苑。

泰和文苑，当之无愧被评选为最稀缺的学区房。项目开发公司滨州市泰和实业有限公司于2017年10月与中南碧桂园地块同一天以超高溢价率232.53%拍得泰和文苑项目地块（中南碧桂园地块溢价率226.86%），目前中南碧桂园地块早已开盘，售价区间在一万出头到一万二之间，不知溢价率更高且坐拥更稀缺学区资源的泰和文苑开盘会定价如何，咱们拭目以待吧。

泰和文苑

最“无畏”的楼盘

房地产行业野蛮增长的二十几年，是冒险家的乐园，赌徒式心理加敢于游走在政策边缘的不少人反而成为了受益者。比如青岛某代理公司，注册资金仅30万元，成立仅两年却在2017的末尾来滨州撬动了几个亿的绿洲新时代项目，该公司刚刚进驻项目就在证件基本全无的情况下大张旗鼓的拿着POS机收款，滨州自媒体连篇累牍报道（可百度搜索）也阻挡不住其大胆的前进脚步，截止今天，该项目许诺了近一年的预售许可证仍旧没有拿到，但其销售的脚步却是任谁也挡不住，我们不得不惊呼——“有能量”！

正如2012年以三千左右的价格和2015年到2016年以均价四千上下在西城华府购房的业主们（可百度搜索）！钱没少交，协议也签了，但几年间盼星星盼月亮就是盼不来动工的迹象，原定要交房的2018年终于盼来了开工，但在将要封顶之际，却等来了开发企业要求涨价的消息。

西城华府，恕笔者外行，笔者说不清究竟是谁的项目，地块原所有方为南方某大型企业，购房人签的协议是北海某公司，贴出的告示上又出现了滨州某置业有限公司、滨北某电子商务产业园公司，马甲太多，恕不能辨认。但没手续，钱收了，无畏吧？不单收钱了，还霸王条款，随意涨价，这不只是无畏，这是实实在在的猖狂！

2018滨州市区最无畏的楼盘，绿洲新时代、西城华府当之无愧！

绿洲新时代

西城华府

最具影响力楼盘

在滨州市区，有一个项目自诞生之前就备受关注，诞生之日更是全滨州瞩目，这就是——中南碧桂园·翡丽之光。

该项目所在地块紧靠六中，占地面积98397平米（约147.7亩），在挂牌上市前，属于市中心仅存的最优质学区“整”地块（类似优质学区地块多数地块面积有限，产品规划设计受到诸多掣肘），上市前受到大量本地房企及全国知名房企关注， 2017年10月19日在数家房企的激烈争夺下最终从起拍价43985万元溢价226.86%落锤至99785万元，由章丘市碧桂园收入囊中，滨州市新地王由此诞生，滨州官方媒体及自媒体连篇累牍、广泛报道，“碧桂园”、“地王”一时成为滨州市街头巷尾百姓茶余饭后的最热门话题，其影响力可见一斑。

终于，2018年9月2日中南碧桂园·翡丽之光迎来首批房源开盘上市，尽管首开房源数量仅一百余套，但近一万两千元的精装修单价再次引爆滨州楼市，该开盘单价创下滨州有史以来的开盘最高价，也点燃滨州市居民购房热情，在高价挤压下大量刚需阶层仓促上车、赶紧买房、生怕再涨价，2018年9月滨州市区楼市成交量可能也同时创下历史之最。

一个项目对一个城市产生如此的影响力，中南碧桂园·翡丽之光获评2018滨州市区最具影响力项目理所当然。

中南碧桂园·翡丽之光

最具影响力开发企业

中南碧桂园·翡丽之光是滨州市区2018年最具影响力的单个项目，但其项目开发公司对滨州整体市场的影响力，却因其目前在售项目数量及推售房源数量，相比另一公司而言，就要稍显逊色。这家公司就是全国地产圈黑马新贵、号称“小碧桂园”的中梁地产。

上海中梁地产集团有限公司成立于1993年，是一家以房地产开发为主业，多元化、综合性集团公司，具备一级房地产开发资质，总部位于上海市。2018年10月正式跻身千亿房企俱乐部，预计2018年全年销售额在1300亿上下，位于全国百强房企二十几位。之所以被业内成为“小碧桂园”，主要是由于其与碧桂园同样深耕三四线城市，同样快速发展，仅用三年多时间即从一百多亿销售额快速进入千亿级别，而且其人才战略、跟投机制、营销打法等都和碧桂园多有相似，所以才得此美名。

中梁地产进入滨州人的视野，始于2017年夏，不知名的安徽鹄环企业管理咨询有限公司虎口拔牙硬生生把别人嘴里的肉抢到自己碗里，以14164万合楼面价约1042元/平（按最高规划容积率计算）的低成本将彩虹湖南51904平米优质地块收入囊中，同样手法南京梁鼎企业管理咨询有限公司以10782.82万合楼面价760元/平将黄八渤二十四64452平米地块拿下。面纱揭下后，人们才发现，原来这些不同的马甲背后都是中梁地产。

2018年中梁地产在滨州市区壹号院、首府、九号院三盘齐动，且三盘分别位于南部、西部、北部板块，互成掎角之势，依靠前期低廉的土地成本，三个项目均采用了相似的营销策略，即低价配合高营销费用，尽管三个项目体量不小，但销售业绩却不俗，均是所在板块内同期市场上的明星项目。从这一角度看，中梁地产应获评滨州市区2018最具影响力开发企业。

壹号院

首府

九号院

最失意的板块

目前滨州市区房地产市场区域化特征明显，东区区政府板块、老城板块（一般指渤海五路到新立河之间）、新区板块（新立河与渤海十八路之间）、开发区板块（渤海十八路以西）等已完成自然分化，各板块之间成交客群存在一定交叉，同时板块内新盘的产品、定位、规划、配套、定价等存在明显同质性，其中尤以东区区政府板块和开发区板块为甚。这两大区域内因地块供给相对充沛，且不少项目均是大地块、整地块，整体规划设计相对便利，不少项目都规划了洋房、小高层、高层的产品组合，同时小区品质也多定位在中高端。

2018年从板块内竞争激烈程度及最终成交状况来看，东区区政府板块可能成为“最失意的板块”。

老城板块和新区板块本身新盘供应量相对有限，且配套资源成熟，学区优质，整体上处于不愁卖的阶段；东区区政府板块和开发区板块虽如上文所述，存在不少共同点，但“西区”的概念已经在滨州市民中广泛深入人心，同样价格同样产品下多数消费者都是坚定不移的选择开发区而非东区，且从近十年的发展实际来看，东区区政府周边实质性发展确实也相对有限，反观开发区板块却是围绕中海、秦皇河等打出了品牌，所以从2018年最终成交状况来看，开发区板块成交数量十分可喜，总成交数量能够占到市区（四环之内）成交数量的约六成以上，而东区区政府板块相对而言却是失意满满。

自黄河十二路到北外环之间，渤海一路到渤海五路附近，不大空间内分布的在售项目就有京博儒苑上邦、香格里拉水岸绿城、丽景国际、北海城市花园、东湖宝瑞、春风十里、福临家园、东城新天地等8个楼盘，其中不乏几十万方的大盘，区域板块内目前已经取得预售许可证的库存房源数量可能在1500到2000套区间，创下历史记录。东区区政府板块内目前最出名的楼盘为号称“掌控滨州大盘时代”的京博儒苑上邦，该项目2015年首开火爆，创造滨州房地产市场大盘首开即基本清盘的先河，2017年受益于整体市场的火爆以及可售房源的短缺销售业绩仍旧可喜，但2018年伴随市区整体供给量越发充沛以及项目本身的竞争乏术，其目前待售房源库存量已达到严重高点。板块内另一项目东城新天地自2016年开售以来，一直稳扎稳打，今年八月份试水不利后及时调整价格，虽销售业绩还算可观，但成家价格相比其他板块其实已经缩水不少。近期新上市的丽景国际、东湖宝瑞、春风十里等，不管是成交量还是成交价格，恐怕与开发企业最初预期都相差甚远（其中丽景国际项目大量为开盘前团购销售）。

2019年除去以上竞争楼盘外，白鹭湖周边还有两到三个项目可能规划上市，东区区政府板块竞争激烈程度将日趋严峻，究竟哪家楼盘能在激烈竞争中笑傲江湖，让我们拭目以待。

最“心塞”的项目

心塞与否，纯属当事人主观感受，外人无法臆测，故本部分内容纯属作者个人妄自揣想，与当事项目无关，故隐去项目名称，暂且以A项目代称。

前文提到的碧桂园、“小碧桂园”在三线四线城市的成功，对大量房企产生示范性效应，2017到2018年不少房企吹响了向三四线进军的号角，这其中就有来自帝都的A企业。A企业07年成立，15年销售额过百亿，目前仍旧处于该级别，大概处于全国百强房企五六十名位置，主营业务包括房地产与科技板块。2018年滨州市区整个房地产一级市场上总体算波澜不惊，但A企业对A项目地块的争夺出乎业内人士的意料。

A地块总占地面积近85000平，规划建筑面积可超18万平，属少见的“整地块”，符合大中型房企拿地基本要求，但所处板块在整个市区看属于低端待开发区域，周边近三年内几乎无地块上市，距离A地块稍远的渤海五路附近近几年陆续有几块地块上市交易，其楼面价一般在一千元出头，而A企业对A地块最终的购买价格竟达到惊人的约2410元/平（按最高规划容积率算），该价格为2018年除天泰华滨地块之外的第二高价，比该项目位置更好的黄一渤五45370平地块稍后仅以楼面价1247元/平（按最高规划容积率算）落锤，二者价格差距之大令人惊叹。A地块成交后，A企业立即在市区投放不少形象类广告，其投放区域从地块所在地周边一直延伸到市区对角位置，作为一个传统的低端待开发区域，竟然有胆量到距离项目最遥远的对角中高端区域搜罗中高端客群，其对当地市场的认识、理解、把握可见一斑。

而后，一系列轰轰烈烈营销活动逐渐展开，A项目知名度得到广泛传播，但房地产项目最重要的决定性因素——地段却是无法改变的，终于A项目顺利迎来首开，尽管房源数量极为有限，但首开可谓惨淡。高地价成本、高营销费用、低销售业绩，加黯淡的销售前景，能不心塞吗？

房地产开发企业从原始深耕区域走向全国市场，是自身发展壮大的重要路径，但绝非唯一路径；如果要走向全国市场，尤其是进入三四线城市，这就需要其具备专业的前期市场调研、分析能力；再退一步说，城市可以进错了，但地块一定要拿对了；如果地块一不小心拿错了，那就在产品、营销上下力吧。

最高性价比楼盘

整个市中心老城板块新盘供应相对有限，2018年渤海五路到渤海十一路之间有房可售手续齐全的新盘数量不超五家，整体供应套数仅一千几百套，但老城区人口密度大，新房需求旺盛，供需矛盾相对突出，正常情况下新楼盘定价应相对高溢价，但就有一家楼盘定价不高、产品不错，堪称高性价比，这就是国泰家园小区。

国泰家园，位于渤海十路南首，所在区域属于潜力型大发展区域：渤海十一路向南要建设黄河四桥，近期开工在即；渤海十路要南通至南外环，南外环南侧建设黄河风情园；国泰家园东侧毗邻四十几万平的黄河滩涂安置小区，北侧500米为马上要开工建设的逸夫小学分校。另外，国泰家园小区属于市区难得的电梯洋房社区，整体容积率不足1.5，最高层为10层小高层，两栋为5层电梯洋房，且小区南侧有五六千平的业主私属小菜园。按理说这样一个小区正常定价应在8000元/平以上，但8月底实际开盘价格10层小高层仅六千多元，5层多层电梯洋房也仅七千多的单价，高性价比当之无愧。

国泰家园

最具波折感楼盘

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要论2017年滨州市区最火爆的楼盘（高关注量、高成交量），恐怕没有哪家可以排到秦皇水岸的前面，2018年上半年其火爆态势仍旧在延续，数次开盘数次基本清盘，且每次都在市场造成不小轰动。而就是这样一家明星楼盘，2018年末竟然迎来大规模业主维权。

网传起因为四期部分变相降价一千多元，引发前期业主不满，维权要求退房或降价，大量当地自媒体对此事均予以了广泛报道、持续关注，微信朋友圈内对其口诛笔伐也是遍地都是，从明星楼盘到千夫所指仅在一刹那间。

秦皇水岸

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