城阳三大别墅板块发展与楼市沉浮有关吗,城阳未来之城最新规划

“此地可求息，开门足野情。窗明雨初歇，日落风更清。”这是唐代诗人李山甫对别墅生活的细致描述，也是别墅独特之处的真实写照。

纵观青岛楼市，八大关别墅代表青岛符号，市南崂山海景别墅是标杆。当市区地块日益稀缺，郊区开始成为别墅市场的主流。这时候，别墅从可望而不可及，逐步走入寻常百姓家。

青岛郊区第一个别墅板块就在城阳，沿着崂山西麓，惜福镇板块，代表小区有百福山庄、千禧国际村、百通香溪庭院、银盛泰德郡、长水山庄等。

随后，城阳中心板块、白沙河板块先后崭露头角。十多年来，城阳三大别墅板块，起起伏伏，有过阵痛期，房源不受欢迎；也有过火爆期，一房难求。

曾经，百万便可入住真别墅；当年的投资，早已赚翻了。去年，也曾出现滞销现象，随着共有产权的推出，去化速度明显提升。当然，现在再看，有些板块的别墅已经所剩无几。

以城阳中心城区为例，正告别别墅项目扎堆的时代，进入产品稀缺的新阶段。

城阳最早别墅群的阵痛

青岛最早的别墅区是八大关的那些红瓦尖顶的小楼。较早拥有现代沿海别墅的也是市南区，东海路、台湾路等沿海独栋别墅非常显眼。随后，再往东发展，背山面海的独特自然资源，崂山区香港东路沿线及石老人片区成了别墅项目的聚集地。

20年前，沿着崂山山脉往西北方向，城阳惜福镇、夏庄区域，开始出现别墅群。当时周边多是散落的待改造村庄，交通也不方便。当时由于太偏僻，如果建普通住宅，竞争力非常弱，只能走养老别墅路线。于是，大面积400多平的独栋别墅来了，比如百福山庄、财宝山庄、山水泰和阳光等项目，大家都是清一色的别墅，当时的户型、景观等设计，都很一般，定位不合理，导致不受市场欢迎。

这些别墅项目有个共同点就是销售周期特别长，有的甚至超过10年。当时，由于城阳当地购房者不认可，这些楼盘只能把目光转向青岛市区。当时宣传的主要卖点就是花市区的高层价格，来这里住别墅。

到了2010年前后，这个片区的早期别墅，陆续交房，但入住率整体不高，人气不足。这个时期，这些项目大多是纯别墅项目，或者带部分洋房。紧接着，随着旧村改造的大力推进，大面积的土地可以供开发商兴建大体量的社区，盖高层的同时也可以开发别墅。这时候有些拆迁户开始出手，加上市区购房者的陆续到来，开始有起色了。

2012年前后，多个品牌房企进驻惜福镇、夏庄板块，龙湖、银盛泰、海信、鑫江等分别开发了如龙湖锦璘原著、银盛泰德郡、海信依云谷和鑫江水青系列等产品。相较于之前的本地房企或者小型房企，品牌房企在产品设计及园林景观等各个方面全面升级，个性化成主打。

比如，某楼盘推出的德式原乡别墅；细节方面，八字顶、外露木结构、石材围护、红瓦顶等；真正的人车分流；更合理的户型设计、全明通透等。这时候，这个区域别墅群的吸引力逐步提升上来，客户接受度大幅提高，价格开始不断上调。

火爆之后板块成型

2014年前后，惜福镇夏庄板块的别墅项目经历了来之不易的火爆期。城阳区也靠着别墅在青岛楼市名声大噪，例如三个院子、喜山、德郡、悠山郡等，在2014年销售的如火如荼，有的甚至直接售罄，火爆程度可想而知。这个板块靠别墅项目再度获得了购房者的认可。

这时候，价格相对实惠的联排或叠拼别墅成了市场主流，吸引了大批的改善型购房者。叠拼这个新产品，迅速在市场上广泛传开。

别墅原本作为高端豪宅，本身就具有很强的吸引力，再加上仅花百余万就能够住上入门级别墅（叠拼），这对想要改善居住质量的改善需求，绝对有着致命的诱惑。

可以说，这时候，这个板块已经成型了，因为它有稳定的受众群体了，改善需求、养老需求和刚需都来了。刚需只考虑项目配建的高层产品；改善可以选择洋房或者叠拼；养老需求则有叠拼或者联排。

鲁商、银盛泰、鑫江等开发的楼盘，产品里面几乎都有别墅。这个时期的价格大致是联排别墅均价在200-400万/套；叠拼在110-200万/套，相比较市南崂山区动辄上千万的别墅，这里的别墅走的可是绝对的“平民”路线。

即使是到了今天，这个区域仍有充足的别墅产品，卖点是生态环境和价格。别墅价格相对城阳区中心自然低很多，同时与青岛市区房价比，也有优势。城阳本地高端需求，第一选择仍是城区中心的别墅。

白沙河板块的激烈竞争

白沙河入海口的这一片，在城阳区中心的西侧，靠近环湾大道。十年前，这里土地储备充足，诞生了多个大盘。蔚蓝群岛、滟澜海岸、青特花溪地等。三大盘激烈竞争，滟澜海岸率先把面积段降了下来，这意味着别墅门槛的降低，当然总价也低了，这就是叠拼产品的由来。

买不起独栋，可以看看联排，再不行，还有叠拼。于是，白沙河板块这几大楼盘的产品更加丰富了。以2012年为例，青特花溪地别墅185-335㎡不等，240万起/套，洋房产品138-250㎡，6400元起，90-136㎡瞰海高层5500元起。

良性竞争，带来的是产品提升，获得实惠的是购房者。2017年前后，三大盘先后陆续收尾，一个时代过去了。现在看，这一片区已经独具规模，风格鲜明，入住率很不错。

今天的白沙河板块，以青特悦海府为首的大盘，已经完全走高端路线，产品升级，匠心独运。其他盘也不差，整体价格也上来了。但当年的独栋别墅已经很稀少了，取而代之的是叠拼、洋房和高层产品。

前不久，和达也加入了这个片区的争夺，但它的产品多是普通住宅。这里的受众，有市区刚需、改善，也有投资客。

城区：从扎堆到稀有

城阳三大别墅板块，形成规模的时间大约在2012年前后。惜夏板块的山谷田园别墅、主城区的城市别墅、白沙河板块的生态型湿地别墅，城阳别墅市场范围逐渐扩大，东、中、西遍地开花。

中心城区别墅群的发展最为顺利。位置决定了价值，价值决定了抢手程度。在这里，本地房企的表现甚是上佳。正阳路附近的青特汇豪景苑算是主城区高端项目的较早代表。2007年前后开盘，打造了别墅,、花园洋房等高端产品。

青特城，位置俱佳，正阳路上，高层、洋房、别墅多种业态，价格当然不在话下。2013年的时候，洋房均价便到了1万/平，叠拼均价1.5万/平。感兴趣的朋友，可以查一下现在这个小区的二手房价格。

青特赫山，紧邻正阳路商圈黄金路段，产品涵盖联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、以及小高层等多种业态。2014年的时候，叠拼户型137-175平不等，总价约140万/套-200万/套。联排别墅共30套，户型165-210平不等，总价200万/套-400万/套。现在看，这个价格太诱人了。当然了，当初咬牙买上房的那些业主，也尝到了甜头。

2014年，青特赫府—青特置业2014年全新力作，位于青威路和正阳路交汇处，开盘便取得热销。等到二期，2017年—2018年，推出新产品—叠拼，非常抢手。户型面积151-158平, 其中下叠158平均价26000元,上叠135平均价23000元，这批房源已经交付入住。

茵悦小城、都霖馨苑、万科玫瑰里、金日唐郡、天安数码城、蔚蓝创新中心等项目，当时也都有别墅产品推出，销售的都很顺利。最近清盘的城区别墅项目就是青特金地汇豪观邸，春阳路与国城路交汇处。

其实，城阳中心区别墅群的发展大约就在这十多年间。曾经多个项目先后上市，扎堆销售，现如今有城区别墅的楼盘已经非常稀少了。

如果说，你要在中心区选别墅新房，最大的选择只有这一家大盘了—青特小镇。项目位于位于城阳主城核心居住区。社区内标配露天泳池、1万平米中央景观公园、五星级入户大堂、五维景观园林（皇家园林的典范），为业主打造高端的居住享受。

小镇内部打造曼哈顿风情商街，配建社区邻里中心、健康亲子中心、小镇漫生活广场。10分钟车程可到城阳万达广场、华润万象汇、利群、家佳源等商圈，满足业主一站式购物需求。

交通方面，春阳路，可以通达城阳中心区，配套三条地铁线：M9/M15/M7，通达青岛全区域，一条有轨电车，串联起整个城阳区，周边还有青银、青龙高速，去往市区半个小时以内的车程。

一站式教育体系，幼儿园：金色童年幼儿园、四期在建幼儿园小学 ：白云山学校小学部、国城路小学、规划中小学；初中：白云山学校初中部、城阳实验初级中学、青大附中分校（城阳十五中）；高中：青岛市实验高中。

最为核心的是，最后所剩不多的别墅均为准现房；面积段165—168平；上叠总价275万起，毛坯交付；下叠总价370万左右，送院子，80平负一层多功能空间，毛坯交付。

来而不可失者,时也。蹈而不可失者,机也。最后这批城区别墅，错过再无。