卓越拓展「卓越集团上海拓储AB面联合京东近百亿拿地在售项目竟现零认筹」

在上海地区，卓越集团一边斥巨资拿地，另一边旗下在售项目却出现低认筹、“零认筹”的情况

《中国科技投资》孙珊珊

在上海首批集中供地上，6月18日卓越置业集团有限公司（下称“卓越集团”）联合京东（JD.O）斥资99.1亿元斩获上海普陀区商住办综合地块。

实际上，这不是卓越集团首次在上海拿地。根据公开资料，卓越集团已在上海宝山区、奉贤区、闵行区、青浦区等区域布局，并推出玲珑悦府、卓越维港、卓越时代广场、铂悦公馆、光语著等多个商业或住宅项目。

不过，近期卓越集团光语著项目因“零认筹”而受到业内关注。记者实地前往该项目，现场销售告诉记者，出现“零认筹”是因为前期没有充分时间蓄客，且在清库存。

除光语著以外，住宅项目玲珑悦府认筹率也不高，其两次认筹率均低于23%，并且截至7月7日该楼盘仍有不少房源在售。

就上述情况《中国科技投资》记者致函卓越集团，截至发稿未获回复。

斥资近百亿上海补仓

在“三道红线”、供地“双集中”等政策影响下，2021年不少房企主动减缓了拿地节奏，其中便包括首创置业（02868.HK）、华发股份（600325.SH），以及与卓越集团规模相仿的房企禹州集团（01628.HK）。

与上述房企不同的是，2021年上半年卓越集团在广东广州、江苏南京、重庆、浙江嘉兴、北京等多座城市积极扩储。中国指数研究院数据显示，2021年上半年卓越集团拿地金额高达328亿元，位列第13位，超过绿地控股（600606.SH）等头部房企。

近期，在上海首批集中供地上，卓越集团还与京东共同出资99.1亿元，以楼面价30694元/平斩获普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01三幅地块（下称“237坊地块组团”）。

公开资料显示，上海普陀区237坊地块组团土地用途为商住办用地，从功能布局上看，X101-01地块以新建办公及商业服务业为主，X102-02地块街坊以新建办公、住宅、文化及商业服务业为主，X103-01地块以新建住宅为主。

其中X103-01地块与二手房万里雅筑相邻。根据链家数据，万里雅筑2006年建成，目前挂牌价已逾9万元/平。

7月5日，记者实地前往上海普陀区237坊地块组团，注意到该地块组团靠近11号线上海西站的6号口，步行两分钟左右即可抵达。

*图片来自于网络

事实上，这不是卓越集团首次在上海拿地。据卓越集团官网以及上海网上房地产信息，卓越集团已在上海宝山区、奉贤区、闵行区、青浦区等区域布局，并推出玲珑悦府、卓越维港、卓越时代广场、铂悦公馆、光语著等多个项目，其中光语著、玲珑悦府、卓越维港均为住宅项目。

据上海网上房地产官网，在上述三个住宅项目中，上海闵行区的卓越维港最早开盘，于2018年8月15日首开。据公开报道，卓越维港所处地块系卓越集团2016年3月竞得的，彼时楼板价约14575元/平，溢价率达124.22%。

上海奉贤区光语著和宝山区玲珑悦府项目则均为卓越集团2017年竞得的，其楼面价分别为21041.6元/平、29011元/平，溢价率均低于1%。

光语著后来由卓越集团和金地集团（600383.SH）合作开发，其产品类别包括高层和叠加别墅，最早开盘时间可追溯到2018年12月27日，目前有192套房源于今年7月13日开盘。

同样，上海宝山区的玲珑悦府也是联合开发的住宅项目。该项目由卓越集团与华润置地（01109.HK）合作开发，共包括洋房和叠加别墅两种产品类型，已分别于2020年12月16日以及今年6月11日开盘。

在售住宅去化缓慢 光语著“零认筹”

记者查询发现，前文提及的卓越集团上海三个住宅项目即光语著、玲珑悦府、卓越维港，有的认筹率并不高，其中光语著甚至“零认筹”。此外，光语著和玲珑悦府都面临着去化较慢的情况。

6月下旬，光语著曾在项目公众号上发布“零认筹”公告，在“认筹热”的上海，“零认筹”的情况并不多见。今年上半年，上海不少楼盘认筹率超100%，并触发了积分制。

比如青浦区的虹桥悦澜、松江区的泗水和鸣、浦东区的陆家嘴锦绣观澜，这些新盘认筹率均超130%。另与光语著同为奉贤区的阳光城未来悦，其备案均价3.58万元/平，高于光语著3.28万元/平的备案均价，但阳光城未来悦的认筹率高达170%左右。

*图片来自于网络

为何光语著认筹率为零？7月1日，记者实地前往该项目，现场销售赵程程（化名）解释称：“我们还有库存房源可以卖，肯定优先推荐已有的房源，不是推荐落位（即认筹）。如果用户想付认筹金，也是可以的。”

“有的项目一个月，两到三个月甚至更长时间提前推售，我们称之为蓄客。（但）我们内部知道的时间很短，大概6月初。”赵程程补充道。

正如该销售人员所言，光语著仍有不少库存。据上海网上房地产数据，截至今年7月7日，光语著2018年开盘的373套房源，仍有59套在售。

知名地产分析师严跃进指出：“实际上零认购或零认筹肯定是不正常的，或者说是不符合逻辑。若是真的零认购，那么从企业或行业角度看，市场已经非常大降温了。当然不否认此类项目可能认筹比较困难，尤其是定价在3万以上的楼盘，其实上海有很多，所以楼盘之间的竞争也比较大。”

“从营销层面看，有一种操作动机也需要关注，即通过私下认购但不公开，最后因为是零认购，这个时候就没有摇号或积分等约束，最后可以在某个时间点一次性清盘。有时候绕过摇号，房企项目的认购面临的监管少，房屋也可以让一些购房者自行认购。”分析师严跃进提醒道。

另记者在实地走访中注意到，光语著对面系南桥镇杨王村，该村坐落着不少自建房。此外，光语著虽然属于现房销售，但是周边生活配套并不齐全，附近难寻便利店、超市等踪迹，该项目距离最近地铁站2公里左右。

除光语著以外，位于宝山区的玲珑悦府认筹率也不高。根据东方公证处数据，玲珑悦府在2020年12月、2021年6月的两次认筹，其认筹率均约低于23%。而同为宝山区的大华（集团）有限公司（下称“大华”）旗下的璟翠华庭和华泰新苑项目，今年6月的认筹率分别为209.4%、258.5%。

从销售情况来看，截至今年7月7日，玲珑悦府去化率约为59%，璟翠华庭和华泰新苑去化率则分别为100%和98.2%。

但实际上，玲珑悦府备案均价还低于大华旗下两个项目。以最新数据为例，今年6月，玲珑悦府开盘的房屋备案均价约为4.2万元/平，而璟翠华庭和华泰新苑备案均价都超过了5.7万元/平。

*截图来自于上海网上房地产官网

前述销售赵程程向记者透露：“卓越玲珑悦府，（备案均价）4万多，周边啥也没有，大华地理位置靠近市区，肯定新房都抢。”

7月2日，记者实地走访了玲珑悦府，该项目距离最近的地铁站约3.8公里，且项目南北方向均有大片空地，其中朝南方向有一宗地块已有建设单位进场，多台挖掘机在开挖。记者了解到，该地块系阳光城（000671.SZ）2021年2月初以19.65亿元竞得的，其楼面价26052元/平，比玲珑悦府楼面价还少近3千元每平。

*阳光城宝山区地块，图由《中国科技投资》记者拍摄