慧盖房 不建地铁,四新片区未来地铁规划
上周有好多粉丝在评论里呼吁聊聊通州的刚需盘，这周咱们就应要求去通州，看看400万以内的次新房。不过这次去看之前，咱们也做一个筛选，尽量选的是满足预算400万以内，同时楼龄比较新、基本都是10年以内的小区。综合一挑选，能够满足要求的大概剩下了这么几个地方，一个是潞苑，一个是临河里，再一个就是武夷花园。
我再定睛一看，临河里回迁房、定向安置房多；在武夷花园想拿到80平的两居，400万可能不太够；而潞苑的K2清水湾、珠江拉维小镇、中国铁建通瑞嘉苑和中建雅颂居，400万以内能够拿下80到90平的两居。得嘞，那咱这回先看看潞苑~
（临河里400万以内的部分房源）
【潞苑整体配套】
要说潞苑的话，还是得先看位置，刚好在东六环以内，南边是通州新城，和武夷花园板块隔着运潮减河和一条通燕高速，距离通州核心区域比较近，离万达广场7公里左右，距离通州区政府6公里左右。
（潞苑板块位置图）
医疗配套方面
区域内有首都医科大学附属北京友谊医院，是一家三甲医院，目前医院的一期已经在运营使用，同时二期也在建设中。医院在板块比较靠中的位置，距离拉维小镇大概400米，距离清水湾大概600米。
（首都医科大学附属北京友谊医院）
教育配套方面
小学有潞苑小学、龙旺庄学校，中学有北京市第五中学通州校区，如果是附近小区的业主，都可以直接就读。
交通方面
自驾会比较方便，以拉维小镇为例，向南行驶1.7公里进通燕高速，去往国贸不堵车大概30分钟；要坐地铁的话，最近的地铁站是6号线通州北关站，距离是3.7公里，就算是骑个共享单车都得20分钟；公交可能是比地铁更好的选择，从潞苑坐公交去通州核心区域的万达广场大概需要20分钟，到朝阳的国贸、大望路也有公交可以坐，比如说坐667路，走的是京通快速路，大概50分钟能到大望路地铁站。早上有388路快车，40分钟直达国贸。
商业配套
这一点应该是潞苑板块比较大的短板，区域内没有大型商超，附近最大的商业配套应该是福源生活超市，能够满足日常生活需求，位置距离拉维小镇和清水湾都有1.2公里左右。在这里吃个包子、点个炸鸡还行，但如果您想要逛正经商场，还是得去万达广场。
（潞苑最大的商业配套：福源生活超市）
另外，潞苑这里特别多汽车保养、清洗的店，溜达了500米看到了3家这样的店，估计和这里没有地铁，业主们出行大多依赖自驾有关。
（潞苑的商业配套）
看完潞苑的基本配套，我的感受是没有地铁和缺少商业配套的缺点太明显，虽然从一些关于通州的规划里可以看到未来这些方面是有机会补齐的，但短期内依然是没法忽视的缺陷。所以如果真打算在这里买房，那咱们得尽量追求品质比较好的小区了。
前文也说了，400万在潞苑能拿下两居的次新小区有K2清水湾、珠江拉维小镇、中国铁建通瑞嘉苑、中建雅颂居这几个，但是其中雅颂居紧挨着六环路、通瑞嘉苑又正对着友谊医院，对于小区居住体验或者未来置换都会有影响，比较之下清水湾和拉维小镇是更优选择，所以咱们这次先看看这两个小区。
【珠江拉维小镇】
珠江拉维小镇建成时间在2010年-2012年，小区共有三列楼栋，分布呈东西向，楼栋总数达到了38栋，房屋总数2238户，其中有30栋是商品房，楼高都是9层或者10层，2梯4户，建筑类型包括塔楼、板楼，物业费1.98元。小区是集中供暖，供暖费每平米30元。
（珠江拉维小镇楼盘分布情况）
（拉维小镇的楼间距比较大）
拉维小镇小区实行半人车分流，车辆走的是小区西门，进小区后还需要开100米左右才是车库入口。车位配比是1:1，有地下车库，同时也有地上车位，地上车位的月租金是150元，地下车库的车位月租金450元，如果想要买车库的产权车位，价格是20万。
（拉维小镇车库入口）
（车辆进出小区）
进小区需要门禁，也有保安看着，但说实话挺好进的，跟着前面的阿姨直接就进去了。在小区里溜达一圈下来，感觉小区绿化还不错，可能因为正好是春天，到哪都能看到绿色。看房的时候，还正好赶上物业在修剪树枝。
看完小区环境，还是得进到房子里看看，拉维小镇主打的户型有两种，一种是93平的两居，一种是103平的大两居，其中103平的大两居都是顶层和次顶层。
93平的两居套内面积在72平左右，说是南北朝向，但其实客厅是朝北的，主卧朝南。目前93平两居挂牌的均价在3.8万到4.3万左右，也就是总价在360万到407万之间。
（93平两居室户型图）
103平的房子都是中间户，阳台有两种，一种是平面推出去的，一种是八角的，不过套内面积都是78平，正南向，挂牌价425万左右。103平的属于是2 1的户型，这个 1是一个储物间，位置在进门处，可以改造成餐厅。
（103平两居室户型图）
虽然这个位置离地铁比较远，但看103平两居的时候，临了还是问了一嘴如果出租能不能租上价。目前整租的话，月租金能到4000-4100元，去年行情好的时候能租到4300元。
【K2清水湾】
看了拉维小镇，咱们再来看看清水湾。小区建成于2010年，是商品房和别墅区共享一个社区的小区，实行人车分流，车辆走南门，进小区100米左右直接进地库，内部不走车，小区绿化率30%，物业费2.8元。车位有租有售，车位比接近1:1，目前大概有5-6个挂牌的在售车位，价格28万左右。
（清河湾小区的车库入口）
清水湾楼栋总数28栋，房屋总数1400户。楼栋分布可以拆成两部分看，北边是普通住宅，南边是别墅区。清水湾的别墅和住宅之间没有隔离，共享同一片园林，这对于住宅来说，在物业保持上会比较好，而对于别墅来说，私密性上可能会差一些。
值得一提的是，清水湾南侧是通燕高速，目测距离小区的直线距离大概在200米左右。而清水湾靠近南侧的房子不是普通住宅的楼栋，反倒是别墅，这在带别墅的小区里还比较有意思。清水湾小区到通燕高速这200米的区域规划的是一些市政园林，不过目前还有一部分看着像棚户的建筑。另外，高速带来的噪音还是会对南侧楼栋有一些影响。
（清水湾楼栋分布示意图）
进小区看的话，清水湾的绿化比拉维小镇出色，还做了水系，用“枝繁叶茂”来形容一点都不为过，出了小区单元门就是绿树成荫的节奏。不过，这对低层房屋会有一定的遮挡。
（清水湾的绿化）
咱们再接着看房子，前边说了，清水湾的普通住宅都在小区北侧，从左至右、由北向南排列，其中最北侧的一栋楼号100，建筑类型是塔楼，3梯8户。小区的小户型都集中在这栋塔楼里，从40多平的开间到80平的两居都有，房子朝向也比较多。剩下的101-108则是27层的塔板结合，2梯4户，主要是一些86平的两居，正南朝向。
（清水湾北侧的商品房）
价格方面
清水湾的挂牌价格要比拉维小镇贵一些，目前挂牌的房子均价在4.8万到5.6万之间。其中稍小的户型均价会报得比较高，57平的两居挂牌价在333万左右，68平的两居总价在385万左右，86平的两居总价则达到了423万到445万。
【两个小区的优缺点】
整体看下来，总结一下两个小区的优缺点。先说优点，两个小区的品质在潞苑这个板块都算不错，距离学校、医院也近。其中，拉维小镇小区外有一些底商，基本生活配套更多。K2清水湾则是有更多的户型选择，从一些小面积的开间、一居到两居和大两居都有，而且住宅和别墅没有隔离，对于买住宅的人来说物业和小区管理方面肯定是比较吃香的。
再说说小区缺点，除去板块共有的缺少地铁和大型商业外，两个小区也有各自的短板。拉维小镇小区周边老旧小区多，小区封闭性不好，想要进小区比较容易；而清水湾周边没什么底商，想要买生活用品，最近的超市也得5、600米；小区附近有很多正在建设的地块，看上去人气比较少；小区距离通燕高速近，会受到影响。
【未来潜力】
说完能看得着的小区情况，再来聊聊暂时还没法用肉眼看到的潞苑的未来潜力。这方面主要是通州区目前规划中有一些公路、地铁线和商场的建设规划。
对潞苑影响比较大的应该是规划中的M102线轨道交通了，预计会在潞苑设置一个站点，距离拉维小镇和清水湾都不会远，甚至有说法是可能就在拉维小镇小区北侧600米以内，这倒是能补上潞苑板块目前在交通配套上的缺失。
另外就是商业配套的未来建设，有说法是在拉维小镇小区西北对角的地块，下图中红色框左侧的空地。据说未来会在这里建一个幼儿园和大型商超。
（拉维小镇北侧可能会建设地铁站的位置，拍摄地点在拉维小镇最北侧楼栋）
这里想插一个小趣事，我在网上咨询的时候，对方按惯例先是推荐房屋信息，然后给我连发好几条关于通州区未来规划利好的公众号文章。这也能看出来，通州的未来潜力确实值得考虑，至少已经成为卖房人必提的一个点。
不过，买房重要的还是得考虑自身的现实需求，毕竟现在看这边还是空地，等建成地铁站和商场可能得是5、6年后了。
【置业建议】
实话说，400万的预算如果放在城区，能看的小区多数都是比较老的小区，比如说在海淀、朝阳，能够得上的多是毛纺厂、上园村、甘露园这样的80年代、90年代的房子。如果说想看新房，这个预算大概率得看五环外了，好点的比如说中海寰宇时代，售价也370万起。
但如果400万预算放在通州这个区域，那能看的还是不少，咱们今天聊的拉维小镇和清水湾都能上车，而且这俩小区品质还算不错。
就这两个小区进行推荐的话，珠江拉维小镇主打的是93平和103平的两居，400万以内能够直接拿到93平的两居。清水湾由于住宅和别墅共享同一个园林，小区的物业管理和档次要高于拉维小镇，而且清水湾可选户型更多，价格上要贵一些，正规南向两居得420万往上，400万以内能拿的是面积小一点的两居或者一居。
总体来看，如果预算可以有宽裕，能到420万左右，那建议看拉维小镇86平的两居，虽说建筑面积小一点，但是清水湾的赠送面积比较多，享受的还是别墅社区的物业和园林，而且这个户型也能看朝南的房子；如果预算不到400万，建议先看拉维小镇93平的两居，比清水湾的小户型确实有面积优势；然后是清水湾的小户型，400万以内肯定能够拿下，朝向选择还比较多。
最后再说一点关于流通的，虽然城区的房子在春节后热闹非凡，但通州这边却是静静悄悄、一片祥和。倒并不是说这两个小区的房子不好卖，一个月卖个4套、5套对这两个小区来说是能行的，毕竟两个小区体量还可以，但仔细看的话，它没怎么涨呀！
