一百万买别墅,别墅购买陷阱

“开大奔，住别墅”是许多人脑海中有钱人的标配。

在我的印象中，能买得起别墅的不是一般的小康家庭，可以称得上是富豪阶层。普通老百姓别说是住别墅了，可能想都没想过，至少十年前我是这样想的。

有天有地有院子 网络图

有天有地的别墅，门前小院，屋后花园。男主人在午后暖暖的阳光下喝咖啡，女主人摆弄着心爱的花草，小狗、娃儿在身边肆意玩耍。

到了周末，与三五好友，在院子里支起烤炉，烤肉、喝酒，闻着花香，沐着月光……

这样的生活画面谁不神往？但不是所有人都买得起，经济实力决定一切，所以我等普通人也只能是神往。

最近，叨妹朋友圈经常刷到内容类似的广告，如：“象山区稀缺别墅，总价100~150万，带花园 露台 2个停车位，用七星区买套房的价格买别墅”；“象山区别墅，100万左右，让你拥有三层半别墅，有天有地，有花园，有露台、双车位”……

朋友圈截图

一开始叨妹没怎么在意，朋友圈这类房产广告一大把，真真假假早就习惯了。可看到不同的人，频繁的发类似的广告，叨妹觉得这个事有点意思了，好像不是说说那么简单，同时也有粉丝咨询这个别墅的情况。

朋友圈里所说的象山区100万买别墅，这个别墅究竟在哪儿？100万果真能买别墅？叨妹心里打了多个问号。

经过一番打探后，这两三个月频繁出现在朋友圈的那个神秘别墅项目名叫“龙光·玖龙别院”，可是这个楼盘十分低调，在网上找不到相关信息。于是，叨妹决定到现场一探究竟。

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100万买“别墅”？别墅说法不准确

叨妹从临桂出发，经万福路15分钟车程就到达龙光·玖龙别院项目所在地。

项目位于桂林党校旁，处于万福休闲度假区之中，向西能够快速抵达临桂新区，向东10分钟车程就能到达象山区，经龙门大桥即可进入七星区，交通十分便利。

项目周边约1.5公里范围内，分布有国家森林公园、元宝山、广西总工会桂林工人疗养院等，自然资源丰富。

龙光·国际养生谷

但叨妹踩盘之时，项目门前仅竖着“龙光·国际养生谷”的招牌，“龙光·玖龙别院”还未官宣。

通过沙盘可以看到，整个项目内拥有数座原生山林，是名副其实的养生盘。

置业顾问介绍，项目为新中式风格，是龙光九系和江南系产品的结合，打造上呈现出浓浓的江南韵味。

项目部分园林

项目分两期建设，一期占地143亩，容积率0.77，规划共有400余栋叠拼、联排、合院三层至三层半产品。首期计划推出90余套，面积段为106~175平米。

可以说是一个纯类别墅住区，不像大多数的高低配项目，居住体验比较纯粹。

总体上来看，项目的地段、周边环境、容积率等，与别墅项目都还是比较匹配的，下面就让我们来看看价格和产品本身。

“入门刚需级别墅”，是同伴对项目的评价。因为项目首期总价约为100~160万/套，对于类别墅产品来说，价格真的不高。要知道，这个价格在市区只能买到一套普通住宅。

叨妹的一个朋友，今年6月入手了一套华润·中央公园127平的住宅，总价108万。而如果在龙光·玖龙别院，就能入手一套带私家花园的三层别墅了！怎么样？心动了吧？

项目产品

价格虽然不高，但与其他别墅类项目相比，它的特点还是比较鲜明的。

项目赠送面积达到1:1，即若建筑面积为100平米，实得面积可达到200平米左右，且赠送的面积并非地下室，而是地上一层；此外，一层层高2.9米，二层层高3.3米，三层层高3米，实用性更强、舒适度更高。

我们来具体看看135平的毛坯样板间。

一层约63平米的赠送面积可以规划成两个车位，厨房、餐厅等，业主可以直接停车入户，厨、餐厅空间也不显得拘谨；私家花园也达到了20多平方米，孩子嬉戏、父母休闲晒太阳、好友聚会……一个院子能够承载的东西太多。

一层为全赠送

二层可作为客厅和一个老人房套间，空间阔绰。

三层则设计有三个房间，功能性强。

二层和三层还分别赠送有一个约17平米的阳台。叨妹注意到，阳台的栏杆已高出成年人的胸部，比一般楼盘高出不少，从这方面也可以看出开发商出于安全考虑，也是用了心。

项目被群山环绕

虽然叨妹对这个产品的印象还不错，但朋友圈广告里说它是别墅，还稍微有点儿牵强。传统意义上的别墅只针对独栋产品，独门独户，占地数亩，建筑面积不说上千平米，也至少得数百平。

像本项目这类建面仅有100多平米的产品，准确的说应该叫类别墅产品，有点类似别墅，具有别墅的一些特点：建筑两层以上，有花园，有露台等。但相比别墅的“豪”，还是有些距离的。所以，现在许多项目称之为合院产品，也有叫高端洋房的。

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转战“商墅”，为哪般？

这么一个高端盘，何以能卖出“平民价”？叨妹看来，很大一个原因在于它姓“商”。在这一点上，置业顾问也没有藏着掖着，会大方告知。

随着生活水平的提高，高楼林立的城市中心即使设计感再强、建造品质再高，在高容积率的大前提下，都难以满足人们对品质生活的期望，一些中产阶级的高端改善需求被压抑，无法得以释放。

网络图

一是类别墅产品的稀缺。

一直以来，中央三令五申，强调停止别墅类用地的土地供应。这就意味着，别墅的供应，从源头上就已经被掐住了。除了之前早已报批的项目，“禁墅令”之下，谁也不敢轻易越过红线。

二是市场上别墅的价格普遍不低，动辄数百万，甚至上千万，让不少想入手的人望而却步。

兴进·漓江郡府

如七星区的兴进·漓江郡府别墅产品起价360万/套，如果能看到漓江价格更是超过700万；同样位于七星区的桂林·润园，别墅起价520万/套。

秀峰区荣和·林溪府叠院均价2.2万元/㎡；广源·栖山墅起价450万/栋。

东方庭院

临桂区东方庭院·桃花源起价250万/套。

灵川的水印长廊起价更是达到1300万/套。

如何满足想拥有别墅体验，但经济实力又无法到达顶尖的那一部分人的需求？经济适用性类别墅产品的市场空间就出现了。

而用商业性质的土地来规划建设类似产品，也只能说是适应政策的一种顺势而为。

长期以来，桂林土地拍卖的地块，都需要配建体量不小的商业。但无论是写字楼、商业中心，还是商铺，或者酒店，基本都供应过剩，市场消化能力有限。

桂林商业产品过剩

有关数据显示，截止今年6月末，桂林非住宅商品房（含写字楼、商铺、车库等）累计可售面积220万平方米，同比增长近10%，消化周期超过52个月。

商铺不好卖、公寓竞争激烈，酒店弄不好就亏损，类别墅产品倒是难得的市场空白。所以，有的开发商另辟蹊径，转战“商墅”：既可以作为商业用途，开旅店、民宿、餐厅、会所等，也可以用于居住，以差异化定位来打开市场。

龙光的这个产品就属于此类。

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“别墅”姓“商”，值不值？

商业性质的类别墅产品，有没有人会为此买单？

叨妹认为还是有的。毕竟叨妹了解之后，心里也是痒痒的。

置业顾问也表示，目前项目并未开盘，做的推广也不多，但前来咨询了解的客户很多，且都表示出了强烈的购买欲望。

当然，也有不少人对土地的商业性质会有所顾忌，但对于资金有限、又想圆别墅梦的购房者而言，房子是姓“商”或是姓“住”，也许也没那么重要。

在实际使用中，除了水电费用是按商业标准来收取、居住成本会高一些外，其他的居住体验几乎是一样的。

网络图

此外，商业属性还赋予了商业别墅更强大的“变现”功能。不管是开店、做民宿，还是注册公司，相比住宅性质的要方便一些。

就拿龙光•玖龙别院来说，它的交通十分便捷，地段优势突出，周边自然环境良好，拿来经营民宿也是不错的选择。

不过，想入手商墅的客户也需要注意以下几点：

一是，不能落户，不可挂靠学区。

诚然，不少商墅的自然环境确实好，居住舒适度也高，但是商业性质的属性，就注定了其既不能落户，也不能划入学区的命运。

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对于把商墅作为第二居所，或者小孩没有学区需求的，这一点影响不大。

二是，商业用地使用年限仅有40年。

根据相关规定，商业的土地年限只有40年，目前国家还没出台明确的到期续签办法。建议上车前留心实际的土地年限，之后多关注相关政策。

三、使用成本会略高。

上文也提到，因为是商业性质，水电费用比住宅性质要高出一大截。水费还好，主要是冬季和夏季空调的使用，空间面积大，本身消耗就大，单价如果再高一截，对于资金还不是那么充裕的人来说，交电费的时候，心痛在所难免。

商墅的出现，确实能够满足部分改需人群的需求。有需求，就会有市场。弄清楚自己的需求，搞明白产品的优劣，明明白白上车才是硬道理。

来源：桂林买房参考