上海2020年楼盘「还在死守地段你根本看不懂上海楼市B051」

颛桥镇，文化水平不高的人一时还读不来“颛”这个生僻字。以桥得名，600年前，松江府华亭县辖下六磊塘之上，有座拱桥由砖石混建，取名砖桥。后为纪念古帝颛顼，雅称“颛桥”。围绕石桥形成市镇，遂成地名。

进入现代，颛桥多少有点时运不济。随着民族工业从市区往郊县搬迁，大量人口涌入上海南部腹地，最先被开发的是颛桥的隔壁邻居“老闵行”，即如今的江川路街道。

而改革开放后的第一波红利，经由虹桥和漕河泾两大开发区，优先惠及临近古北和徐汇的虹桥镇。进入千禧年，优先开通地铁的莘庄和七宝，则更多承接了大量市区人口的外溢，一跃成为上海外环之星并保持至今。

颛桥路标、北横泾河道、颛桥紫薇花园街景

至于处于南、北闵行交界处的颛桥，独自走着产城融合、城郊融合的道路。有整体性的社区开发，也有整体性的产业规划，然而都没有形成自己的特色。

目前颛桥有“四多”，绿化多、工厂多，小区多、空地多。地铁、商业、产业、学校全都有，却没一个拿得出手，只够满足区域内居民的基本需求。再加上到传统市区并不算近的绝对距离，对老市区和新上海的居民而言，吸引力确实一般。

不过随着莘庄副中心的日渐饱和，未来的增长点或许就会落在南部的颛桥。身为上海“主城区”范围中的一员，这位“配角”的身份能否翻身做主？欢迎大家留言评论。

01 概述

颛桥位于上海西南部外环外的第二圈，包括了颛桥镇和莘庄工业区两个独立的行政单位。板块地处北闵行发达地区与南闵行潜力地区的交界之处，虽然官方划定了上海南部科创中心发展中轴，颛桥也进行了产城融合的实践，但本身尚未形成行政、交通、商业或产业等任何中心的地位，依然是典型的过渡地段。

区域示意图

板块以南北向的沪金高速和沪闵公路分隔为三个区域，城市界面各有不同。

板块示意图

1、东部“君莲社区”：沪金高速以东至莲花南路，以君莲新城为代表的动迁大居，规模很大，居民构成复杂，市井气息浓厚，南侧工业区保留大量待开发厂区和空地。

2、中部“田园社区”：沪闵公路以东至沪金高速，别墅区与次新房集中的品质住宅区，低密度的城市界面，街道漂亮整洁，配套成熟度最高。

3、西部“莘庄工业区”：沪闵公路以西基本为莘庄工业区，入驻很多知名企业，虽然界面并不老旧，但也没有居住氛围。靠近颛桥地铁站附近，是过去的颛桥老街，旧改之后形成少量次新片区。

东：吴泾、浦江镇

南：老闵行、紫竹高新

西：旗忠别墅区、莘闵别墅区、松江新桥镇

北：莘庄副中心、春申社区

02 交通

地铁：

5号线：银都路站、颛桥站、北桥站

15号线：曙建路站、双柏路站

三站内换乘：1号线

银都路、颛桥、北桥、双柏路地铁站实景

南北向的地铁5号线作为1号线的延伸线，从板块中部穿过，由颛桥站出发，向北3站即莘庄副中心，可换乘1号线，直达漕河泾、徐家汇、淮海路、人民广场等核心地区。但五号线是小车厢，又是唯一一条联通奉贤的线路，高峰期往莘庄方向到颛桥站已经非常拥挤，难以上车。不过莘庄是1号线始发站，换乘能坐到位置。

15号线从板块东侧掠过，仅东部君联社区的动迁房可以利用。总体来说，两条地铁线路覆盖面还不够广，都位于板块密集居住区的边缘，一些小区不能依靠地铁出行。同时这两条线路的能级也相对较低，无法直通传统市中心。

驾车：

东西向：外环高架、申嘉湖高速、银都路、金都路、元江路

南北向：沪金高速、沪闵公路、虹梅高架、嘉闵高架、中春路、莲花南路

嘉闵高架、沪闵公路实景

闵大荒出了名的不爱修路，这仅限于不修通到其他区的路，闵行区内部修得可勤快，几乎没有任何交通死角。就像颛桥区区一个镇，n横n纵，无论你前往莘庄虹桥，还是去吴泾黄浦江，只要别朝松江走，一通到底。

莘庄、七宝、虹桥，嘉闵高架都能串联。莘庄、漕河泾、徐家汇，沪闵高架都能连通。去这些地方，平峰也不过半小时以内的路程。外环线和申嘉湖，则可以对接浦东南部前滩和张江的辐射区，出行完全可以用高效来形容。并且高峰期除了沪闵极为拥堵之外，其他方向都较为通畅。

03商业

区域内商业：颛桥万达、龙湖闵行天街、龙盛国际商业广场

3公里商圈：莘庄商圈（龙之梦、仲盛世界商场）、马桥万达、吴泾宝龙广场

2017年底前，颛桥一直没有象样的品牌商场进驻，直到万达开业总算撑住门面，但颛桥万达是全市万达之中规模最小的一个，业态能级不高，仅符合社区定位。剑川路的龙湖天街人气是南闵行最旺，但毕竟位于老闵行，无法步行前往。不过，板块内沿街底商和其他社区商业也较为丰富，完全满足日常需求。

如果希望消费升级，莘庄仲盛和南方中庚是最近的大型商圈，位于西南部的板块都不用担心钱花不出去。

颛桥万达、龙盛国际商业广场、都市路底商实景

04就业

区域内商务区：航天科技城、莘庄工业区（米其林、益民、大洲等）

30分钟通勤圈：闵行开发区、紫竹科学园、莘庄商务区、漕河泾开发区、虹桥开发区、虹桥商务区、徐家汇、前滩商务区、西岸商务区

莘庄工业区部分企业名录

莘庄工业区部分企业名录

莘庄工业区、航天技术研究院实景

颛桥本身积累了一定产业底子，不仅有莘庄工业区，还有航天科技城的支撑，以及各大创意产业园区，汇聚大量知名企业。这些产业导入了大量的人口，板块内近三分之一的居民在颛桥本地就业。

只是工业区顾名思义，生产工厂居多而非企业总部，虽然体量颇具规模，但员工的整体收入并不高。30分钟通勤圈可到达闵行、徐汇、浦东等CBD和开发区就业，通勤便捷。

05医疗

区域内医院：上海市精神卫生中心闵行院区（三甲专科分院）

3公里内医院：上海市第五人民医院（三乙综合）、闵行区中心医院（三乙综合）

上海市精神卫生中心闵行院区、第五人民医院实景

颛桥身为外环外第二圈的城郊结合部板块，比起其他相似地段，医疗资源有一定优势。即便偌大一个镇，内部并没有大型医院，只能在社区卫生中心挂水配点常规药，可10分钟左右车程就有两所闵行区级别最高的三级医院。并且一南一北，充分照顾到板块内所有居民。

06学校

公办小学：田园外国语实验小学（二梯队星河湾托管）、鑫都小学（七宝中学托管）、曹行小学（属于闵实验集团）

公办初中：田园外国语中学（星河湾托管）、七宝中学附属鑫都实验中学、七宝中学附属金都实验中学

民办学校：星河湾双语学校（12年制民办体制外）

田园外语实验小学、鑫都小学、鑫都中学、星河湾双语学校实景

创办20年多年的公办田园外小积累了良好口碑，2019年新建的对口初中被星河湾托管后，田园外小双学区就成了香饽饽，入学门槛明显提升了不少。鑫都中学和金都中学挂了七宝的牌子后，也都名声大振，就连鑫都小学也被七宝集团托管，成为新的入学热点。曹行小学则参与闵行实验小学统筹，未来生源有一定提升。

民办12年制的星河湾双语学校显然是板块翘楚，师资力量极其雄厚，考取国外的名校也不在话下，即使是买了星河湾的业主孩子，也需要面试考核通过才能入校。颛桥的教育资源，虽然还比不上莘庄春申，但也逐渐成熟，名牌教育集团入驻后未来可期。且覆盖范围很广，几乎大部分楼盘都有学区。

07环境

君莲社区

田园社区

莘庄工业区

沪闵公路

银都路

都市路

闵行绿道

颛桥文体中心

颛桥老街旧改

08规划

整体规划：

上海2035闵行主城区规划

将闵行划入上海主城片区，成为四大主城片区之一，强化其作为上海全球城市核心功能支撑区域的地位，尤其是科技创新功能！闵行主城片区划分为三个单元，其中闵行主城片区南部单元东至黄浦江，南至黄浦江，西至闵行区界，北至吴泾镇、颛桥镇、莘庄工业区行政边界，规划范围总面积138.4平方公里，分别为颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川路街道和莘庄工业区。

规划图

明确“城市副中心—地区中心—社区中心”的公共活动中心体系，建设虹桥城市副中心和莘庄城市副中心，建设七宝、颛桥、江川和浦江等地区中心，以15分钟生活圈为辐射范围完善社区中心。

规划图

闵行主城片区南部板块单元（颛桥地区中心规划）

元江地区-剑川路两侧地区中心，北至元江路、南至东川路、东至莲花南路、西至甁安路，用地面积 5.3 平方公里。联动元江地区、剑川路商务区、向阳工业区等，通过园区、校区、社区的三区融合发展，重点培育科技创新、商业商贸、文化等功能，形成服务闵行南部地区的特色服务中心。交通上主要依托5号线和东西联络线。

规划图

近期规划：

嘉闵线

市域铁路嘉闵线从城北路开往虹桥枢纽，终点为位于颛桥的银都路站，共设15座车站，可与9条地铁形成换乘。开通后从银都路站出发，至虹桥枢纽站仅需15分钟左右，未来通过嘉闵线北延伸段可从嘉定直接到达江苏太仓。

示意图

嘉闵线工程现场

颛桥老街旧改项目

闵行单体体量最大的颛桥老街旧改项目早已在2020年开工，总建筑面积约30万平方米，未来将建成集居住社区、商业街区、公园绿地、教育资源为一体的高品质城市功能区。同时，将新建跨颛建路、跨颛兴路及跨沪闵路人行天桥，沿着沪闵路和六垒塘，还将建造长约1公里、宽20米的城市绿化公园。项目的住宅部分紫薇花园已经基本建成。

紫薇花园沙盘图

紫薇花园效果图

颛桥紫薇花园现场

颛桥中心村生态园项目&上海地产颛桥项目

中心村生态园是上海市城中村改造新政发布后的第一个项目，整个规划为2平方公里，其中建设用地81.47公顷，占地面积3048亩，将围绕基本农田建设、农业观光旅游、休闲度假、生态创意办公等业态推进乡村产业转型。中心村生态园将分期开发，预计2026年左右，整体生态环境基本成型，总面积逾3000亩的开放式都市生态休闲走廊将得以完全呈现。

整体效果图

规划图

生态园项目动迁指挥部现场

上海地产颛桥项目，也是整个生态园项目唯一的商品房住宅用地。根据出让合同显示，项目由4个大小不同的地块组成。10-03地块规划拟建4栋15F-16F高层住宅以及若干配套用房；19-01地块规划和19-05地块规划都拟建8栋14-16F高层住宅、4栋9-10F小高层住宅以及若干配套用房；20-01地块规划拟建4栋14-16F高层住宅以及若干配套用房。

规划图

规划用地现场图

保利申通元江路TOD项目

央企保利&申通地铁联袂打造约40万方全球滨水TOD大城，集住宅、商业、城市公园多元业态于一体。元江路项目是上海地铁首个轨道交通上盖物业综合开发项目，毗邻15号线元江路站，总计容建筑面积38.8万平方米，由「闵行颛桥MHP0-0601单元10-11地块(地上空间)」、「闵行吴泾MHP0-0601单元15-05、17-03地块」和保利&联发竞得的「闵行吴泾MHPO-0601单元16-05地块」共同组成TOD项目。

其中，颛桥10-11地块将拟建5栋11F住宅、7栋13F住宅、2栋14F住宅、18栋租赁住宅、7栋办公、1栋保障房以及部分配套用房。

效果图(西侧为颛桥地块）

鸟瞰图

工程现场图

莘庄新鸿基TODTOWN项目

TODTOWN天荟是闵行区莘庄地铁站上盖项目，由知名房企新鸿基地产、上实城开携手闵行城投共同投资开发，项目揽跨莘庄南北广场，南北总长达655米，总建筑面积约70万㎡。天荟将轨道交通、地面交通以及住宅、商业、商务、休闲等功能空间紧密有效地对接，形成承载未来全新生活模式的理想“迷你城市”。该项目自2015年启动以来，跟随莘庄交通枢纽同步改造，目前仍在持续建设中。完工后势必改变上海西南市区的商业格局。项目距离颛桥地区3公里左右，颛桥处于被辐射范围。

效果图

天荟悦麟项目工程现场图

莘庄地铁站项目工程现场图

中期规划：

梅陇新中心

项目位于华之门的西南侧，地上开发体量近67万㎡，跟机机场联络线华泾站上盖（67.5万㎡）相差无几。其中，住宅22.92万㎡，商业（地上）约21.6万㎡，酒店和教育共9.1万㎡。另有办公、社区服务配套13.3万㎡。项目地上商业面积为21.6万㎡，不出意外，跻身30万㎡商业地标很有希望。该规划距离颛桥东部仅2公里左右，建成后将大大增加颛桥地区的消费和就业选择。

效果图

虹梅南路沿线空地

远期规划：

东西联络线

根据上海轨道交通的规划，东西联络线是一条城际线市域铁路，位于机场联络线南侧，西起上海松江南站，途经闵行、浦江，最终连接上海东站。未来，松江南站将连通沪苏湖铁路。闵行段有望在颛桥镇的北桥设站，换乘5号线。

规划图

储备用地：

银都路以北，沪闵高速以东，春申塘以南地块，目前工程处于停工状态。

地块现场图

银都路以南，都莲路以西，梅州路以北地块。

地块现场图

银都路以北，春申塘以南，15号线景西路站地块为动迁房地块，左边已建成为梅陇社区动迁安置房，右边暂为中冶集团项目部。

地块现场图

银都路以南，曙东路以东地块都为林地。

地块现场图

元江路以南，都会路以东地块，交汇处为向阳工业园绿化景观提升工程一期。

地块现场图

中间段地块为颛桥镇工-311号地块厂房建设项目。

地块现场图

元江路以南，都会路以东地块，北吴路以东地块为大片空地。

地块现场图

左侧元江路以南，北横泾以东，北吴路以北，都市路以南地块。

地块现场图

右侧元江路以南，北吴路以北，都市路以东地块。

地块现场图

09 人口构成

颛桥板块主要有三类人群组成：

1、颛桥镇本地土著，大多原拆原还，安置于周边动迁小区。

2、工业区和从事服务业的流动人口，合租较多。

3、高新科技人材，企业中高层，周边高校教职工，多于附近商品楼盘置业。

4、闵行体制内单位高管，闵行当地高净值家庭，多居住在田园别墅区或星河湾。

10 总结

优势：

1、交通便利，地铁通勤和自驾出行都能自如切换线路，没有断头路。

2、板块学校近年来被众多名校集团托管，教育水准提升迅速。

3、板块宜居宜业，生活氛围成熟，街道整洁干净。

4、住宅产品丰富，从刚需动迁房到别墅大平层都有选择。

5、大量空地待开发，未来发展潜力令人期待。

梅州路、都市路街景

劣势：

1、外环外第二圈，与传统市区之间有一定距离，地理位置偏。

2、板块目前大量空地，局部城市界面有些荒凉，将来的开发过程中，会对居住环境造成一定噪音和扬尘影响。

购买建议

颛桥是闵行较为成熟的居住大区，以动迁房、老公房、次新商品房和别墅为主要产品，适合各类预算的购房者。

板块刚需产品主要集中在东部，多作为本地居民的动迁安置房，规模大且人口密度高。这些小区普遍楼间距宽敞，绿化景观漂亮，房型方正，带电梯。但也免不了一些缺陷如物业管理松懈。

银河新都出门即15号线曙建路站，出行方便，对口闵实验托管曹行小学和七宝附属金都中学，教育无忧，地铁加学区的组合很有市场竞争力，这个价位段能买到的动迁房是没有好学校的。

老公房基本都是93-98年间的多层楼梯，房龄老户型差，如颛溪新村、银桥花园等，一般都是本地老人自住，品相不行地段偏远，市场竞争力很差。

君莲广润苑

颛桥是低密度社区，次新商品房品质都不错，容积率普遍1.6以下，且多对口学区。如万达广场旁招商雍华府，临商场临地铁，由电梯花园洋房和双拼别墅组成，2011年左右的房龄，对口田园外国语。洋房80-90平的紧凑小二房和小三房户型，总价很低，比西南外环外的七宝莘庄华泾等区域，要便宜30%左右，甚至比青浦徐泾都要便宜100万以上。很适合刚需家庭上车。不过近两年周边新房频出，价格都与雍华府相当，产品更新，性价比更高。

商品房还有一个“异类”的存在——星河湾，当初选择落户颛桥也超出了很多人的预期，虽然品质上还是一如既住的过硬，但周边的老小区和动迁房太多，独苗一颗，社区氛围和人群结构无法匹配大平层身价。

板块别墅产品也是类似情况，不如同为外环墅区徐泾、浦锦规模大，房龄也相对偏老，基本只依靠颛桥本地高净值家庭和周边工业区的高管消化，无法吸引市区的高端购房者。此两类产品都不建议作为优先选择购买。

招商雍华府、星河湾、圣得恒业花园

颛桥无论刚需普通公寓，还是高端别墅都有，置换的选择性很多，有不少从金都、银都公房置换到好世、雍华府，后者则会换到星河湾或别墅。除了略远一点，板块没有大硬伤，生活配套各方面都齐全，称得上真正高性价比的刚需住区。