贵阳富豪别墅「揭秘富人区别墅业主的买房心态贵阳人需要什么样的别墅楼盘」

别墅一度被认为是“富人区”，也被视为很多人的“终极改善”，但是，随着近年来“大平层”的出现，也让很多改善刚需，动摇了观点。

瞰江大平层的视野

对贵阳这样的二线城市而言，房价其实并不算高，认识的好多贵阳或贵州的本地人，家里都不岂止1套房子的，有的甚至还有3套以上，就哪怕是在贵阳第一大盘花果园，也有不少贵州当地人买来投资的，现在，如果能遇到哪家忽然动了念头想买别墅了，那一定是真正想买来居住改善的了，毕竟，买别墅来投资也太没回报了，还不如多买两套市中心花果园的地铁小户型。

高品质的海景别墅

那些真正想要买别墅的贵阳改善性需求，因为有些手中持有的并不止1套房产，所以，对购买别墅的急迫程度，也许并不一定很高，因此，可能抱持着一种“房山房海，边走边看”的心态，遇得到实在心动的，就买，遇不到，就不买。

通过多方的考察和对比，我们总结了当前这一类真正想买别墅作为“终极改善”人们对别墅的要求：

1、地理位置

别墅的地理位置，首当其冲，众所周知，出于地价和成本的考虑，很多别墅项目，都是处在城市近郊或者远郊，甚至还有在隔壁邻市行政区的，比如贵阳双龙板块，一些别墅项目都是属于龙里的区划，已经超出了贵阳市辖区的范畴。

贵阳双龙某别墅楼盘

贵阳人的需求，买房肯定是想买在贵阳的。当然，别墅业主对于户籍方面可能并不是很看重，毕竟有的人手中可能不止一套物业，别墅就是为了纯居住和改善。但是，距离市中心的远近，同样也影响着未来生活的便利度，所以，一般来说，别墅的地理位置，最好不要超出贵阳主城区的范畴，离市中心越近越好，如果以花果园为圆心画一个圈，那么通勤的半径保持在20km以内算是比较合理的，远一点的甚至连清镇、北部三县、乌当东、花溪南等虽然属于贵阳，但距离核心市辖区有一定距离的，都不一定受待见。

2、户型和面积、价格相平衡

户型方面，对于多层的别墅而言，主要是指单层的实用面积，别墅之所以会受到城央大平层的竞争挤压，一个最主要因素，就是“大平层被视为摊平了的别墅”，如果为了追求花园等配置，导致别墅的每一层的进深和开间过于窄小，一方面容易让上下楼梯显得陡峭，难以攀爬，另一方面，也会让整体空间显得局促，不大气，住不出别墅的尊荣感。

户型小的别墅，往往楼梯过于陡峭，老人上下不方便

但是，在户型和整体销售面积和价格上，又需要一个合理的平衡，如果户型面积是90平米的小别墅，而单层实用面积达到150，那一般也是不太现实的，另一种情况，如果追求单层面积宽敞，而整体户型面积超越了140平米以上，那可能在价格上又没有多大的竞争力了。

所以，在这个层面，户型设计、销售面积、价格这些方面，都需要取得一个相对平衡，当然，如果考虑到市场的欢迎程度，低总价往往也是最有杀伤力的，聪明的房开和设计方，也许就会从花园、楼层等方面可以有一些做文章的余地。

一些合院别墅，虽然花园院落大，但牺牲了室内的开间和进深，显得局促

按照我们估计，总价在110~150万左右的别墅，单层套内可用面积最好不要小于90㎡，而且单层的房型不要低于2房，总卧室数量不低于4室的户型，也许会更受欢迎。

3、低容低密度，墅间距

墅区的容积率和密度，主要体现在栋与栋（独栋、双拼）、排与排（联排、合院）之间的距离，而联排别墅最好不要超过6联排，相互之间的间隔距离，尤其是南北露台阳台的视野，最好不要有过多的遮挡和密度。

与高层、洋房组团混合的别墅组团，非纯别墅社区，密度并不低

另外，墅区内部车道的宽窄，也是可以作为衡量别墅密度的一个重要参考指标。

美式装修风格，对空间的要求较高，包括窗外视野

对于目前市面上的一些叠墅的产品类型，严格意义上说并不属于传统的别墅范畴，顶多上下两叠，就已经至少4层楼了，毕竟，楼层一高，就影响视野和观感，给人感觉也会很密。其实，叠墅完全可以放在和洋房一类的产品线上，毕竟，现在一些叠墅项目，打着别墅的旗号，溢价还是过于高了，未来或有一定程度的泡沫回吐。

4、周边不利因素

别墅区一般拿地成本低，周边的规划一定要做好尽调，避免出现物流园（大型货车卡车经常出没）、高速路、变电站、卫生转运站、污水处理厂等不利因素影响，在市区，这一类不利因素和设施，因为涉及的居住人群比较广泛，所以相对来说设置上会相对谨慎，而在郊区或者是远郊，就不一样了。

一些别墅项目，距离高速较近

我就见过，在贵阳有的别墅区，周边高压输送塔架很多，或者对面就是高速路、物流园的，这些设施设备，距离人的居住范围最好是要有一定距离，不能光是贪图地块的低成本。

5、品牌、物业、圈层等

在上面的几个重大基本面基本都能符合要求的情况下，品牌、物业甚至是圈层要素，可能才算得上是锦上添花，作为一种衍生性的亮点，后续的物业品质、品牌口碑和居住圈层等，很容易被置业顾问作为宣讲的重点，但大多数明眼的别墅业主，也还是会权衡利弊的。

一些别墅花园虽然大，但打理起来并不容易，物业费不低

如果说，上述的地段、户型、价格、密度、不利因素等，能够占到购买决策权重的90%的话，那么品牌、物业、圈层这些增值的效应，也许就是剩下的百分之十。