奥北墅院「区域测评|奥北别墅区的割裂感」

房小评 中国房评报道 今天

提起小汤山，北京以外的朋友大概率会想到2003年抗击非典的轰烈壮举，而北京的朋友则会对那里的自然环境、温泉疗养留下深刻印象。

小汤山素来就有温泉古镇的美名，当地海拔只有50米左右，地热资源非常丰富，据说曾经方圆30公里随便找个地方，都能挖出温泉来，古时热水被称为汤，这个地方因而得名小汤山。

早在北魏时期，郦道元就在《水经注》中为此留下一段记载：“湿水又东，经昌平县，温水注之，疗疾有验。”

元朝皇帝来此“泡汤”让小汤山一举成名，明清两朝，小汤山正式开建皇家御苑行宫，接待皇室贵族前来享用温泉资源，至今这里还留有乾隆御笔“九华分秀”和慈禧太后浴池遗址。

温泉水拥有很高的医疗价值，作为北京罕有的天然温泉区，建国后小汤山优越的地热资源，被重点用于医疗康复，建立了小汤山疗养院，领导人们也常来视察。

从曾经皇家御园所在，到康养医疗胜地，小汤山具备发展高端居住区的历史沿革。到了90年代之后，依靠优越的山水环境和地热资源，旅游度假和房地产行业借着东风，迅速发展壮大。

年份久远的割裂感

“温泉别墅”是奥北别墅区区别于北京其他两大老牌别墅区的一个特色，其中又以小汤山别墅区最具代表性。

小汤山位于奥北别墅区的北部，立汤路北端的尽头，区域内拥有御汤山、保利·垄上、金科·帕提欧、金科王府等知名别墅楼盘，沿着立汤路往南则是温哥华森林、北辰红橡墅、珠江紫宸山等等老牌别墅项目。

由于这些项目大多数年份较长，立项较早，相比于如今限竞房时代下大行其道的类别墅产品，小汤山区域的别墅密度会更低，墅区产品也更加纯粹。经过十几年的发展，奥北别墅区的配套和氛围也较为成熟。

不过，年份久带来的并不完全是优势，也有可能是与时代的割裂感。

第一、这种割裂感体现在别墅住区的风格上。

由于产品定位于多年前，而别墅产品去化又比较缓慢，所以当你参观奥北别墅区的存量别墅项目时，常常会有一种时间停留在十几年前的错觉。

欧式、美式、托斯卡纳、田园风格遍布其中，都是北京豪宅市场十几年前流行过的风格，而这些风格在奥北别墅区仍然是主流。如果能看到一座法式别墅，都足以眼前一亮了，更不用说如今大行其道的新中式、新东方主义的风格。

第二、产品功能设计上也存在严重的时代鸿沟。

如今哪怕是叠拼、合院产品，都在力争做到功能极致化和面积最大化，把别墅的产品精髓发掘到位。而在奥北别墅区，你常常看到的依然是客厅、厨房、餐厅和卧室放在第一层，第二层再安排几间卧室的传统设计。

当然你可以说，这是因为奥北的老牌别墅单层面积够大，不用做那么多分层，但即便如此，从采光效果和通透度等角度对比来看，新老别墅产品的落差还是非常明显的。

第三、不同于如今新兴崛起的别墅区拥有更具高度、更成体系、更加专业的规划，住宅、商业、文化、绿化等多种业态精心搭配布置，奥北别墅区的发展更像是东一榔头、西一棒子，开发商各自拿地、各自为政发展而成的结果。

别墅区以及高端别墅生活有关的配套固然不少，可这些与当地人生活环境的割裂感很明显。

常常能看到与别墅一街之隔，就是荒地树林或者非常具有城乡结合部气息的当地生活配套。由于区域位于六环边，周边大量的乡村环绕。好在别墅社区基本都拥有规模不小的内部配套，业主车进车出，除了视觉效果不太好，其他影响并不大。

老牌别墅区的现状是时代所决定的，就好比如今国人去到很多发达国家，会感叹当地基建设施居然完全比不上国内，简直是三线城市既视感。

然而奥北别墅区仍然拥有一次重塑的机会，那就是未来科学城和TBD的建设。未来科学城将引入24家大型央企，打造300万平米的公共服务设施配套，包括体育中心、图书馆、剧院、三甲医院、国际学校……这将会给奥北别墅区带来配套升级。

作为京北经济产业发展的两大驱动力，未来科学城和TBD不仅会改善区域面貌，还将导入大量高净值人群，成为当地别墅市场的重要客源。不过，目前两个商圈的发展尚未成熟，仍然需要时间来完善。

老牌别墅区想要焕发新生机，仍然需要等待。

奥北老牌别墅的优缺点

奥北别墅区的优势和劣势，投射到当地的各个项目之中，也就成了每一个项目的优势和劣势。

以小汤山区域的御汤山·熙园来说，其在北京别墅市场中的竞争优势和劣势都很清晰。

优势一、项目真正做到“温泉入户”，通过园区建造的温泉井，将地下温泉水引入业主私家别墅中，在家中随时享受温泉SPA的生活方式，这可不是在其他别墅可以随意拥有的体验。

优势二、这座1652亩纯独栋别墅社区，容积率仅为0.36，现房呈现，在各种高低配的类别墅面前，稀缺价值不言而喻。

如今提起北京独栋别墅，动辄大几千万上亿元，相较之下御汤山·熙园1600-2000万元的总价显得很美丽。这可是五环一套大平层的价格，但在小汤山可以买一座独栋别墅，吸引力可见一斑。

劣势一、产品年代感太强，功能设计上存在很多有待完善之处。比如一整面朝南向居然不做窗户，而是贴墙打造顶天立地的衣柜，占了个严严实实，放在今天的新楼盘亮出这种操作是很难理解的。

劣势二、如今的开发商由于土地限制，尽量在小面积上精雕细琢不同层次的园林景观，而御汤山由于社区足够大，很实在地打造了近3万平米恢宏湖景水系，遍植30000株原生林木、200多株百年原生古树，整体园林的确磅礴大气，但具体营造上比较朴实，不够精致，也缺乏记忆点，是可以精进之处。

自然禀赋非常好，可惜受制于时代局限等各种因素，导致了奥北别墅项目总存在一些这样那样，不尽人意的地方。

这样的情况在温哥华森林等仍在推出存量房源的老牌别墅项目同样存在。

优势一、正如项目名字所示，温哥华森林的社区绿化很出色，项目所在地曾经是一片林场，大量的原生林木都留了下来。

优势二、独栋别墅和联排的产品构成，也算比较纯粹，大独栋产品的面积很给力，前二后三的步出式设计，使得地下也具有单独的采光面。

劣势一、很多户型设计都是东西朝向，南向面宽反而不够出色；

劣势二、项目西北方向有一座垃圾处理中心，虽然距离有6公里并不算近，但受风向等因素影响，常常有业主反映夏天的时候空气中有味道，晚上不得不紧闭门窗睡觉。

劣势三、区域生活环境的割裂感一度非常明显，从别墅区往外就能看到满街的摊贩，出了项目大门别墅区的调性顿时大打折扣。

不过，近来小区门口的道路已经在进行拆迁拓宽，周边不少小商贩店铺也贴了封条准备进行拆迁，周边村庄的棚改工作也在有序进行，这一情况将会得到改善。

奥北别墅区的自然禀赋和发展积累支撑着区域别墅的价值坚挺，也带来了一定的局限。对于那些还在对外销售的老牌别墅来说，有些因素是时代决定不可更改的，而有些却可以尽力去改善。

如何在既定的框架下尽可能地进行一些产品调整，甚至营销上进行重新包装，使之能够焕发出新生机，更加符合当下豪宅业主的口味，很考验操盘手们的功力。