武清豪庭华苑二手房「武清豪宅之顶豪熙和园」

城投熙和园在武清，绝对谈得上家喻户晓，在大部分人心中，无疑是武清的顶级豪宅。但是由于社区管理严密，非业主不易进入，很多朋友对这个社区充满了好奇。如今在售的二手房非常稀有，出售的标价都维持在3万/m²左右，虽然鲜有成交，但是报价上还是比隔壁莱景园贵了不少。

成交价格

开发商：城投何方神圣，武清人对城投都不陌生，一个熙和园就把城投的品牌彻底打响了。但是城投的具体来路，很多人可能不是很清楚。城投全称是：天津武清城市建设投资开发集团有限公司，是天津武清区政府的直属企业，可谓是正儿八经的嫡系公司。在开发熙和园之前，城投也有着非常丰富的工程建筑经验，政府的还迁工程是一部分，除此之外还有大家熟悉的和悦花园、富民里等商品房小区。

熙和园立项初期，有门道的朋友就有机会了解城投公司对项目的定位。这些人中不少成为了一手业主，因此业主平均的经济实力和社会地位都不低。

地理位置

最近分析的几个楼盘都集中在这块价值高地：政府西片区，价值高地、学区潜力最大，其余的就不说了。

社区环境

社区环境上，武清迄今为止还没有哪个项目的水平超过熙和园。园林经过精细设计，各种植被和草坪都非常茂盛，中央水系清可见底，石材步道干净美观，凉亭长椅藤椅随时供人休息。院长在北京见过不少豪宅项目，单说环境能超过这个水平的也不多。

以下社区图片完全没有修图，手机拍照效果

社区详解

熙和园项目总建筑面积18万平米，占地面积141000㎡，容积率仅1.27，总共1136户。5-11层纯洋房，一梯两户。

建筑风格属于新中式，放在今天都非常流行。一直以来我都以为熙和园的外立面是干挂石材，直到前两天知情人士跟我说是一种石材效果的保温材料才知道真相，多少有些失望。对于这种材质具体性质不了解，单看外表实际与石材无差，主要是要看能不能像石材一样历久弥新，禁得住时间考验。

说一下社区的出入，熙和园社区出入很严格，没有门禁卡只能通过呼叫业主开门的方式进入。西门有一个安防系统是可以直接呼叫到户，业主在房间内收到呼叫，就可以操作开门。为了避免实际操作的繁琐，保安全程代替访客操作，还是很人性化的。另外保安严守入口，基本没有可以尾随进入的可能性。

进入楼栋，门禁是一样的系统，没有门禁卡需要再次通过安防系统呼叫开门。

楼栋门厅石材装饰，简约大气，两扇开启的铜质大门，非常厚重，很有档次。

除了管理细节，做工细节都非常用心，拼花地砖、拼花楼梯贴砖、实木的楼梯扶手、欧式吊顶处处显示功底。

关于停车

整个小区没有地上停车位，也没有地上行车道，只有环形消防通道可以通车，供特殊情况使用。这个可以说是100%的人车分流了。访客车辆可以停在小区西侧的商铺门口，业主的车停进地下车库，整个车库一层，干净整洁。单说车库，总感觉跟莱景园有些差距，首先干净程度还有一些差距，其次在指示牌和一些标识、装饰的细节上，熙和园做得比较随意。

熙和园完美么？

这个世界上哪有完美的东西，更不要说一个地方企业开发的社区了。单说熙和园现在的水平，在武清已经有点孤独求败了。可仔细观察之后，我还是鸡蛋里挑骨头地发现了一些缺点，当然也是希望这个本身很好的社区，更趋于完美，才提出的苛刻要求。

缺点1：园林功能没有明确分区，虽然随处可见造型优美的亭子椅子，却没有小朋友玩耍的位置，没有老年人活动的区域，冷冰冰的感觉。

缺点2：社区绿化茂盛，水系发达， 必然蚊虫多，整个社区没有除蚊装置，例如杀虫灯，杀虫板等

缺点3：采光相对差。绿化的风格对于采光会有很大的影响，中式园林风格，植被多样， 树木较高，中间位置楼栋才5层高，很多树木高度已经超过3层了，一层的采光基本都很差。

缺点4：园区内步道连通性差，很多楼栋之间没有小路穿行，对于便利性有一定影响。

户型

熙和园这种纯洋房社区，户型比较少，正常楼层（不算赠送下跃 院落的，不算300多平跃层的）主要就7种户型，两种2居室，5种三居室。都是一梯两户的南北通透户型，在同等面积的产品里，都是非常合理，而且舒适，基本没有太大毛病。具体的就不分析了，户型图如下：

98m²两居▼▼▼

103m²两居▼▼▼

109m²三居一卫▼▼▼

133m²三居两卫▼▼▼

140m²三居两卫▼▼▼

145m²三居两卫▼▼▼

156m²三居两卫▼▼▼

另外一层多为赠送下跃和院落的户型，非常实用。院子面积较大，非常舒适

其实这两次评测莱景园和熙和园，并没有写得十分详尽。很多细节没提，例如窗户，两个项目用的都是铝包木材质，防爆中空，造价不菲，是一般项目造价的2-3倍。熙和园更是用了墨瑟品牌产品，还有一部分品牌溢价在里面。品质方面的细节，还包括管线质量与布局、水泥沙石钢筋用料与施工、室内防水处理等等，可以说这两个产品在这几方面表现都是尽其所能，绝不姑息成本。

两个地方企业，在自家的产品远超国家一线的大开发商，要说雍鑫、城投的开发水平和物业管理水平，和保利、远洋、万科、碧桂园、恒大、富力比较，还是有很大差距的。可是地方企业有着得天独厚的优势（政府资源沟通成本低、地方工程资源调动成本低）和毫无退路的处境（无法像大品牌一样全国布局，必须守住家门的阵地），再加上地方关系网络的影响，好产品就在这样的时代应运而生了。