墅质洋房与花园洋房的区别「挑战别墅生长在096容积率上的墅质洋房来了真的被惊艳到」

在2020年，曾经推送一篇关于洋房的文章，引得了诸多网友对洋房的讨论。

在文章中，阐述了一个客观事实，那就是现在市面上洋房样式的出现这都是为了满足人们的一种消费需求，既想买洋房，又不想花洋房的价格。

“伪洋房”刹不住脚的重庆楼市，“真洋房”仍然是部分改善难以触及的奢侈品。

01

从2017年开始，重庆楼市就逐渐步入改善时代，有几个比较明显的现象。

首先是政府和开发商的引导。

2011年，容积率大部分在3.0-4.0之间；2015年在2-2.5之间的地块增多，到了2022年集中土拍出让的地块平均容积率只有约1.69。

而且许多开发商从18年开始逐渐减少刚需，增加改善、高端产品，同时在核心区，也出现了一些洋房业态，未来改善产品还会增多。

其次是市场需求的扩大。

2022年上半年，在重庆主城区商品住宅成交量中，洋房占比高达45%，成交约14080套。（数据来源克而瑞重庆机构）相比去年同期增加8个百分点。

同时改善产品增多让板块有了更明显的分化，像北区的礼嘉、中央公园、蔡家、悦来等，改善基因非常明显——卖得贵还卖得好！

如果说过去重庆楼市是刚需的市场，那么现在、未来肯定是改善的市场。

02

不过重庆一些改善群体也有烦恼，为什么这么说？比如公司的同事想入手一套刚改/改善型的，目标区域在西区。然而拿着钱去市场上看了一圈发现，要么太偏，要么太闹，要么品牌品质不行，要么就是真的贵。

当然，你也可以说是不是太挑了？其实现当下的置业群体有着非常强的购买目的性。

1）居住需求在提高

现在购房更关注居住质量与生活品质，也是对圈层的重新筛选，对优质资源的绝对占有。

特别是改善群体，至少在很长一段时间内不考虑换房，那么购房时，在各项生活配套选择上更要丰富才行。教育、地段、交通、商圈、医疗….，都是改善购房者十分看重的。

2）买房要在能力范围内选择

对于普通家庭来说，这两年经济行情不乐观，赚钱不容易。也是正因为这样，条件不够的人不要强行上车或者选择不对的产品，以前买房闭着眼买都能涨，现在谁都经不起任何的风险。

另外就是选择性价比高的，适合自身需求的，就算给你一套别墅，恐怕也得为物业费、装修费发愁。

在这样背景下，洋房这种业态就成为刚改/改善群体的好选择，门槛相对不高，也有不错的居住舒适度。据了解，2022年整个重庆洋房及以上级别的业态占比达到约68%（数据来源克尔瑞），但是市面上能达到真洋房标准的却并不多。

03

稍作了解就知道，重庆洋房市场鱼龙混杂，既有6 1层真洋房，也有11层市场流行洋房，还有13层/14层的伪洋房。所以反过来讲，至少具备这几点，才算是“真洋房”：

1、不超过7层，顶多是7 1层；

2、至少一梯两户或两梯两户，格局要好且是板式；

3、低密，容积率至少1.5以下；

4、拥有露台、花园等空间，标准层也有较大赠送面积；

5、配套要尽可能丰富；‍

按照这个标准，就可以分辨出哪些是真正的洋房优质选择。而在重庆北区，还真找到了一个真洋房项目！

这一判断既来自其难得的低密居住环境，更来自百里挑一的产品设计和超高的性价比、城市配套，无论从哪个维度看，这个真洋房项目都有惊喜，也诚意十足。

这个楼盘就是北辰·知山印澜，而这个真洋房就是其中的印澜组团。具体来说，它的真洋房体现在几个方面。

04

在改善群体增多的趋势下，北辰这一期收官产品是按照“低密”来打造。而印澜组团的地段和居住环境在整个楼盘都是非常优越的，“低密宜居”是关键词。

首先是极低的居住容积率！

印澜组团的容积率居然只有0.96！这是个什么概念呢？可以横向对比一下。

现在市面上一般纯洋房的容积率大多在1.5左右，一些别墅项目容积率也不过1.0，比如某科南山别墅组团容积率1.06；某湖龙洲湾的别墅项目容积率约1.0，而印澜组团的容积率只有0.96，低过了很多别墅小区。

作为一个洋房产品，这是突破常规的！

印澜组团效果图

其次，它有低密的居住环境！

项目次大门直接连通约870亩张家溪生态公园，真正是公园旁边的房子！公园栽种有40余种乔木、60多种灌木与多年生草本植物，还有占地约4万㎡的桃林，初夏有成片的千鸟花。规划了体育休闲、儿童乐园、都市农园、户外拓展几大板块，还设置总长8000余米的架空步道、漫步道、下河及亲水步道。

未来这里大概率会成为休闲打卡地，住在旁边可以享受低密的生活环境，闲暇之余可以来一场有氧跑步，周末带上孩子露营、踏青，非常惬意。

张家溪湿地公园实景图

05

除开低密的居住环境，以印澜为原点周边直线1.5km的配套也很丰富。

项目直线约1.2公里，就是紧邻张家溪生态公园的约21.5万㎡重庆首个艺术生态商业公园项目悦来汇，由购物中心、特色街区商业、写字楼、中高端酒店等产品业态组成，预计将于2024年10月投用。

悦来汇效果图

此外，在距离项目约1km也规划有约50万方高义口TOD商业，北辰项目自身也带有约16.2万方的商业。

在医疗、教育方面，更是不落下风。项目旁边地块规划有三甲医院，南边是已经投用的悦来初级中学；悦来二小已经开建，预计今年9月投用；项目也自带幼儿园，一站式的教育步行就能到达。

悦来美术馆

此外，前段时间开通的甘悦大道，直通中央公园、江北机场；连接礼嘉的礼悦路已完成竣工验收；家门口的金兴大道、金山大道路打通城市东西南北，只需要几脚油门即可融入城市快速路网。

甘悦大道

大体量的区域规划以及资源倾斜红利，可以看到对悦来的重视，而这正是悦来发展的重要肌理组成。

06

我们再回到组团本身，印澜组团约7万方体量，只规划23栋洋房以及6栋叠拼，只推出642席，居住圈层还是比较纯粹的。

1）丰富的景观、园林

印澜组团建筑呈行列式排布，景观如玉带串联起归家动线，每一户均被前后园林环抱，留有精致的景观空间。

此外，沿景观轴线依次分布有酒店式入口、四大观景露台、室外廊架会客厅、森林景观带、童梦乐园、萌宠社交乐园等，绿化、景观、配套一应俱全。

园林、景观效果图

2）1T2H 纯板式配置

在重庆大市场环境下，高层或高低配产品成主流。

印澜组团是市场上少有的纯板式洋房社区，绝大部分楼栋可享受清风过堂的通透舒适，采光非常不错。而且梯户比为1T2，相比市面上1T4，更显开发商的诚意。

3）自然立体的产品——坡地洋房和退台洋房

借助天然的山体坡地机理，印澜组团营造半山坡地园林，将平面的生活形态演变成立体化的生活情境，由此也衍生出两种产品——坡地洋房和退台洋房。

比如坡地洋房，均为建面约90-99㎡户型，楼高仅6-8层！让部分住户的视野范围被扩大，房子采光、通风以及私密性等会更好，这无疑是对当下难觅踪影的洋房市场洒下的一场甘霖。

坡地洋房外立面效果图

而且内部产品也做得不错，两个户型无论是功能布局还是舒适性都做得够出色，均为三室两卫设计。建面约100㎡户型为大横厅设计，全明敞亮，尺度阔绰，都给予了充分满足。

建面约100㎡户型

再来说退台洋房，印澜组团的退台洋房全部位于公园头排位置，也是1T2H的纯板式，总层高只有4层，堪称别墅级的配置！并且一层设置花园、二层阳台，三层退台，四层露台，让每一户享受舒服的阳光和清风。

退台洋房外立面效果图

在户型设计上，为建面约99㎡—128㎡户型，非常适合刚改/改善群体。

比如建面约99㎡，设计非常棒，约12米的超级大面宽做了7米的大横厅，独立玄关，还有3个阳台面，不管是空间还是功能都可以说做到同类洋房的顶尖水准。

建面约99㎡户型

而建面约128㎡的户型，四房两厅两卫，约7米大横厅 同面宽阳台，超大开间带来舒适度、采光、视野的全面升级，而且花园面积最多可达约70㎡，种花养草太有画面感了。

建面约128㎡户型

试想，业主在家里就能一览无尽山野，目之所及皆是树木葱茏，每一口呼吸，都有着满满的负氧离子。

07

最后聊一聊其他值得关注的东西。

站在北辰·知山印澜后背的北辰地产，作为北京国资委下属国企，在2022中国房地产500强”测评中，综合排名位列73，同时入围“2022中国房地产开发企业综合发展10强”，显示出在地产业务中的稳健经营。

而在重庆，北辰地产在悦来区域的火热销售也证明了北辰的实力，2023年1-2月它排名悦来板块住宅销售金额第一。

去年11月，在开发商暴雷、行情不好的背景下，北辰悦来壹号的璟御洋房、星悦组团实现交付，看上去还不错。

北辰悦来项目交付实景图

08

我认为印澜组团在当下重庆楼市十分稀缺的一点，就是提供一个相对合理的购买价格购买舒适改善产品的机会。

想选水土、空港、高职城，太偏！想入住核心区又太贵。想买好的总是要付出代价！比如北辰中央公园项目—北辰香麓，拥有教育 地铁 商圈等资源，所以它的价格自然更贵。在选择更好的资源的时候也意味着要付出更多的金钱，这是非常现实的问题。

而印澜总价109万起的价格，对于购房者来说，这是一个合适的折中选择，因为你可以得到用0.96容积率打造的纯板式真洋房，而且各方面都在逐渐兑现！

就像2年前在文章中对悦来发展的评价一样——在今后3-5年，悦来将会迎来它的兑现元年！而地处城市风口之上，总价109万起便可拿下这套真洋房，这个可以有！