梅江历史,天津梅江龙湖天街效果图

新浪乐居讯(编辑 商洪智)近几年来，随着天津海河沿线的崛起、水上奥体的窜动以及市区学片房的关注，渐渐地人们对于豪宅片区的定义也从“宜居”转向“实用投资”。以梅江、华苑等为首的昔日高档社区也渐渐淡出购房者们的眼眸，甚至从去年起“逃离梅江涌向市中心”也成为一种流行。但是随着十二五规划将新梅江、柳林天钢副中心正式提上纲程，在新梅江以及全运村的带动下，梅江也渐渐迎来了“第二春”。昔日的梅江“大爷”还是“你大爷”，可房价已经不是10年前的房价。“冲4破5”的价格走势已成趋势，你还会选择“依恋”梅江吗？

“富人区”如何走过15年兴衰变迁

说到最早的大梅江生态居住区，其位置最早东起解放南路，西至卫津南路，南起外环线，北至郁江道。而自2000年起，梅江一期正式开发，兴建了翠水园、玉水园等安居型项目，随后是以天房“梅兰竹菊”四大苑为辅的瑞江花园开始布局解放南路沿线，并且3000-4000元的均价着实凸显当年经济宜居的初衷。但随后2-3年间，以友谊南路为纵轴的顺驰蓝水假期的兴起，渐渐将天津老城区改造后的富人吸引至城南。同时，梅江高档社区也是在这时崭露头角。

而此后，半岛蓝湾、万科水晶城、第六田园进驻大梅江板块后，也成功将“别墅”产品概念植入梅江板块，昔日的“天津玻璃厂”如今也令人们刮目相看。而2005年后，随着卡梅尔小镇、江胜天鹅湖等生态项目的打造，成功将“梅江南”“梅江风景区”景观带划入河西，至此，梅江板块也从别墅时代正式跨入豪宅体验时代。随后便是源源不断地融创海逸长洲、富力津门湖等项目的长线推动，将梅江板块价格逐渐从“万元一字头”带入“二字头”。同样，梅江在商业进化上，也从最初的“四大园”韩国城及女人街发展至田园商业广场、大岛商业广场等小型综合体。而2010年后，随着梅江会展中心及天津数字电视大厦的竣工带动，也将梅江板块正式推向全国甚至国际化“富人区”的层面。

但同样，面临着严峻的经济形式冲击，以及梅江板块教育、医疗、公共交通的不完善，同时10年有余的房龄也超越了富人对房屋更新的更高追求。因此最初的梅江富人们也渐渐将居所转至新八大里、海河沿线板块甚至是和平高档学区房作投资。那么难道我们眼中的梅江真的已到“物极必反”的阶段了吗？显然不是。

开篇我们提到过，“新梅江”板块其实早在四年前便已进入正式规划建设当中，而随着政府迁址以及城市向南发展的重点规划释出后，以友谊南路、解放南路、卫津南路三大纵轴板块便引来不少大牌知名房企的关注。因此梅江作为其中心成熟板块，其二手房价格便已先声夺人。

首先是津门湖板块，长达10年的发展周期并没有让富力津门湖板绝尘，相反价格上也是“破二冲三”，规划占地面积近427万加之6公里的津门湖水岸线，都标志着其“雷打不动”的自然优势。而后则是重点规划的新梅江板块，其地处南外环线以内，域内拥有海河、卫津河及天然湖泊等优质自然景观资源，而令我们印象深刻的则是城投开发的新梅江锦秀里(免费看房)、万科新梅江柏翠园(免费看房)、金侨新梅江壹号(免费看房)以及某未亮相神秘地块项目，当初开盘均价在20000元上下的刚改楼盘，如今也要面临“无3万均价承受力莫想进驻新梅江”的现实，相信随着“双湖公园”的打造、河西中心小学的进驻加之地铁6号线的修建，新梅江板块也定不负昔日老梅江辉煌。最后需要提及的便是天津全运村(免费看房)这把大火，虽然严格上讲已脱离梅江板块，但凭借绿城、融创两强联手打造加之济南全运村的成功先例，相信其新近添加的商业教育配套用地也定会辐射梅江南片区。而随着未来土地放量的不断缩小，以及新房市场、二手房交易的价格厮杀，“富人区”定将重塑价格雄风。

7月30日，天房樾梅江(免费看房)率先亮出“粤翠名邸”四栋洋房，据房管局显示，其住宅备案参考均价均已超5万，且剩余7套房源也皆已被预定。前面我们提到过，梅江虽血统高贵加之新梅江板块强势带动，但无论新房还是二手房均价始终无法突破5万大关。那么此次天房樾梅江首度亮相便以“破4冲5”的姿态打响第一枪，究竟是何原因令其价格如此高居不下？

首先从地段上看，天房樾梅江位于珠江道与白云山路交口（原天津商务职业学院），与天房最早开发的瑞江花园遥相呼应。进，则可连通老梅江“四大园”成熟配套及华夏津典商业区；出，则可直达南珠桥的解放南路双向快速路。其次，从产品上看，项目共规划3栋高层、3栋小高层层及12栋6-7层到顶洋房，容积率1.75，并且此次开盘产品为洋房产品，因此卖一套少一套的洋房，标注46500元的外宣均价也是实至名归。最后，则是其独有的土地稀缺性造就了梅江价格井喷，自2000年后梅江住宅用地不断减少的同时，珠江道以北板块也渐渐被大量产业园及政经机构瓜分，因此更为接近快速路主干道的梅江优势地块也变得炙手可热。

说到最后，一定会有购房者来质问小编，“那么未来梅江板块价格趋势又会有多大？”小编个人给出的关键词答复是“配套高低决定价格走向”。前面，我们提到过10年间从涨幅上看，制约梅江热度的依旧是交通、医疗及教育配套三大难题。相比较，和平区重点学区板块以及南开老城厢住宅区，梅江在配套上仍需时日完善。因此无论是未来的新梅江河西中心小学分校还是地铁6号线拉动，都会成为其价格上涨的必要因素。而“高端”打造也并非是一成不变的价格“保值”真理，做到内外兼修才是硬道理。

（稍后附彩蛋）

嗯！前面提到的新梅江神秘地块也即将揭开面纱！它便是期待我们已久的解放南路农垦地块。而早在此前仁恒置地便与农垦房地产通过股权转让交易签署协议，共同开发洞庭路及解放南路的三块城市用地，而未来这也会是继恒海河广场、仁恒河滨花园、仁恒滨河湾(免费看房)、北岸中心(免费看房)后，仁恒在津开发的又一项目。那么仁恒的大大们这次又会给我们带来怎样的惊喜？

在此小编也不多做剧透，但仁恒的第五代公园系产品确实是极有可能登陆新梅江板块。那么相信以精装、物业见长的仁恒，也定会再度增添新梅江的品质效应。因此，小编也坚信未来新梅江板块其投资潜力也定会超越过往老梅江，与之相抗衡“新八大里”也同样会为河西的土地价格上涨起到催化作用！不信，我们走着瞧。

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