终南山下的院子,终南山最好的别墅

西安高新·枫叶别墅苑

上个世纪90年代，大陆的别墅刚刚起步。只不过，那时候，别墅主要是外销。

大陆有全国性的房价统计始于1987年，北京是1989年有了商品房，但第一个别墅项目是建于1993年。

这第一个别墅叫丽京花园别墅，在此之后北京周边才陆续落成其他别墅项目。

上海的外销别墅火得最早。

1991年至1993年间，全国各地刮起的别墅风，就是从上海刮来的。

这一时期，上海正在如火如荼地进行住房制度改革，但福利房还没有结束，商品房的销售就有了内销和外销之分。

趟过那段历史的人也许还能记得，当时的购房合同上会有个W和N。

外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

但其实，一开始主要是卖给投资商和外企的。

大陆自改革开放后，吸引外资也成为改革开放的一部分。

1984年，大陆初步开放了14个沿海城市，这些沿海城市拥有先行招商引资的优势。

它们在利用外资建设项目的审批权限、外汇使用额度和外汇贷款等被授予了部分特权。甚至，可以兴办经济技术开发区。

1986年，国务院专门发了个鼓励外商投资的文件，主要是以税收优惠吸引外企来投资，从而在全国掀起一股外商来华的投资热。

数据显示，1986至1991年间，全国累计使用外资190亿，不是人民币，是美元。

1992年，小平同志南巡讲话之后，又是一阵更大的浪潮。

跟上一波不同的是，这次地方上普遍有了利用外资的批准权。可以批准外国投资项目、专营贸易、设立投资特区、订立外国投资公司税率……

地方上有了招商引资的自主权，可想而知，热情会有多高涨。

也不难想象，90年代里的各个城市，或多或少，都留有招商引资的影子。

90年代的中国，给世界留了一道谜题。那个时候，中国虽然是一个发展中国家，却是世界上利用外资最多的一个发展中国家。

上海既是首批沿海开放城市，也是早期进行经济开发区建设的几个少数城市。

1979年，深圳蛇口在建工业园这个试验田，也是首个外向型经济开发区。而同一期的上海，也有了虹桥经济技术开发区的规划。

虹桥经济区，真正启动是在1983年，获批成为国家级开发区时则要到了1986年。

西安最早建的高新区，要等到1991年。而经济开发区更是要到1993年。2000年，西安的这个经济开发区，才获批为国家级开发区。

上海建虹桥经济开发区的时间，尽管比蛇口，还有部分沿海城市晚，但是比之西安的内陆城市，还是算早的。

当时上海的外销别墅密集区，正是跟这个虹桥经济开发区有关。

那时候，上海长宁区虹桥路沿线，尤其是徐家汇华山路、建国路一带，外销别墅分布最是集中。

单虹桥路沿线内外环之间，就曾分布过二十多个外销别墅楼盘。

可以说，当年上海的外销别墅是很火的。

上海有个位于安龙路785弄的仙霞别墅，是1993年的外销房。如今上海的中介再挂出房源来，还是会提一下当年的盛景。

想当初，这个别墅，是需要拿美金来买的。

上图中间部分为广州二沙岛顶豪别墅区

看着上海虹桥开发区外销别墅走俏，其他城市也开始上马。

广州的顶级豪宅别墅区——二沙岛，也是在90年代脱颖而出。这里现在居住着广州最具神秘色彩的达官贵人们。

较早一批的房企最初也大多跟着搞过别墅。

1992年，万通六君子齐聚海南成立“农高投”炒房时，第一个项目也是搞的别墅，叫九都别墅。

万科也是如此。早先1988年，王石带人参加深圳的土拍时，那个地块是个别墅地块。

1992年，杨国强开发出顺德碧桂园后，于2002年开发的广州碧桂园凤凰城也是个别墅项目。

那时候，给明星支付的代言费也喜欢送别墅。1992年，巩俐就曾收到一套位于成都顺风苑小区的别墅。

李连杰的妻子利智跑山东来搞投资，当时也是想搞个别墅群，投了大好几千万美元。

深圳龙岗有个著名的烂尾别墅群，开建于1992年，面积很大，貌似直到现在也还处于废弃中。

1994年，青岛建起首批高档别墅群弄海园，在时间上，也要比首批高档小高——银都花园早一年。

西安的第一批别墅区则是在高新区。成立于1991年的高新区，从90年代开始建别墅。

90年代，西安的第一个别墅区，叫高新·枫叶别墅苑。

如果以现在别墅客群的眼光来看，那个别墅群，也许，连别墅还都称不上。

这一时期，秦岭脚下也有了建别墅的迹象。

1992年，有位台商在西安的经贸洽谈会上决定在终南山下投资建个亚建国际高尔夫球场。

这个球场，不止要建高档会所，还要建别墅山庄的。别墅名字叫的也是亚建高尔夫。

文学世界里，终南山就是秦岭，秦岭就是终南山。地理上，终南山却只是秦岭的一个主峰。

不管怎样，这里的自然景观的确是好。东临高冠瀑布，西接太平森林公园，还跟草堂寺两两相望。

草堂寺，是长安八景之一。从前是佛教的一大译场。

从古代开始，就有人喜欢避世隐居到终南山，寄情于山水之间。

这两年，也有不少人慕名而来。据说，人数足足有5000多人。

这些人要是聚一块儿，赶上今年吴晓波在珠海横琴开的那场跨年秀。

古代人来终南山住要不要收费？这个还真没去考究过。不过，新近慕名而去的人多半都打道回府了。

这些人都是住在山上。至少得是半山腰往上。早先来住个新鲜也罢，真是隐居也罢，几百块钱就可以搞定。

现在么，一间茅草屋，要收租大几千，土坯房要上万。一般人是真住不起。

颇为讽刺的是，当初唐朝进士卢藏用兄弟俩来终南山住，并不是真的想隐居，只不过是变着法的想讨个一官半职。

90年代的终南山上，可没有现在热闹，热闹的还是在山脚下。

1995年，高尔夫球场开工，亚建国际高尔夫俱乐部对外称伍绍祖是俱乐部的名誉主席。到现在，度娘上还是这么写的。

在当时，伍绍祖是国家体委主任。1992年曾率队亲征过巴塞罗那奥运会。

倘若真是如此，这家俱乐部的人脉和能量还是比较巨大的。

要知道，伍1996年又率队亲征过亚特兰大奥运会，1998年出任国家体育总局局长，任期一直到2000年。

不管怎样，1999年，球场前9洞刚投入运营，便成功承办了当年的全国高尔夫业余锦标赛和全国第四届城运会高尔夫锦标赛。

只不过，那时候，亚建高尔夫别墅还没开建。

而作为西安的第一批别墅群，等枫叶别墅苑竣工，时间也进到了2001年。

亚建国际高尔夫球场及其别墅

时间一竿子支到了2001年。但，有很多此前发生的事情，却还在影响着后来。

诗经管这种叫：昔我往矣，杨柳依依；今我来思，雨雪霏霏。

圣经里说：一代过去，一代又来。大地却永远长存。

对于别墅市场而言，今昔是变的，大地也是变的。不变的，是一直在变化的时间永远是个看客。

上海的外销别墅也没有火太久，约莫两三年后，由于跟风，导致开发过度，外销别墅进入滞销期。

一直要等到1998年下半年，上海的别墅市场才有了起色。但那时，福利房已被取消，外销别墅热也转外内销别墅热。

也就是说，上海的外销别墅从1991年火到1993年，此后进入长达五年的低迷期。

即便是到了2000年左右，外销别墅的空置率仍旧要在30%左右。

1993年，海南的房地产泡沫被挑破了。

上半年的海南，房价单价还一路蹭蹭涨过7500。要知道，当时全国的房价平均数才在1000左右。

现下极其金贵的北京，也要到1998年之后，才有超过5000的房源。

1991年，海南的房价还在1400。从1400到7500，海南仅用了一年半。

这一年的关键，是1992年，这一年是海南房地产泡沫的高潮期。

这年，海南全省房地产投资高达87亿，占了固定资产总投资的一半。单亩地价也从1991年的10来万狂飙到600多万。

这年，海南的财政，40%来自于房地产，海南房价单平首次涨过5000。

有人曾说，海南楼市的大火，是源于1992年的南巡讲话。但其实，一直到现在也还是存了个谜。

南巡讲话过境之处，是武昌、珠海、深圳、上海。谁也没想到，最先火起来的会是海南。

有一年，潘石屹讲他如何在海南淘金。关于那个谜的谜底，似乎若隐若现。

1988年，海南建省建特区。1989年，潘石屹乘着夜色，在乌漆墨黑中坐船去了海南。

第二天白日时，潘石屹讲，感觉是一夜醒来岛上多了15万人。

后来更有数据显示，当年，巴掌大点的海南岛上，足足有4万家地产公司。几乎是五步一地产，十步还是一地产。

从某种程度而言，海南楼市的暴火，是大陆房地产市场迎来的第一个牛市。

1993年的6月，针对海南楼市热的“国16条”出台。

在出台“国16条”的前一天，房地产公司被勒令终止上市。

这是房地产市场迎来的第一次调控，后来被认为是楼市的硬着陆。

牛市碰上硬着陆的政策，海南的楼市热度戛然而止。但1993年前后，房地产热、开发区热等等成为时代洪流的缩影。

洪流中的淘金人，有人赚到人生的第一个100万而全身而退，有人朝为富翁夕为负翁。

利智的几千万美元最终打了水漂，别墅群也没有建成。李连杰却是结结实实的背了一身债，还了六年。

家国命运交织，走的走，留的留，人生有了各自不同的际遇。

海南的楼市在这次硬着陆中却是真真被撞得头破血流。

这次泡沫之后留下的烂尾楼，海南一直要等到2006年、2007年才处理完。

除此之外，1993年的8月，国务院还曾批转过一份国家计委的文件。

文中规定：对不符合国家产业政策、资金来源不落实、建设条件不具备、市场前景不明的在建高尔夫球场，停缓建设，且不宜新建设。

很难说，这跟海南的楼市热、全国各地的别墅热没有关系。

不管怎样，1992年西安洽谈的亚建高尔夫球场项目，确实是等到了1995年才开工。