临深楼市,临深未来房价预测

今年，是深圳经济特区建立40周年。

在这个关键的年份，“深圳扩容、临深划入”等传言又开始大肆传播，而且都说的有鼻子有眼睛，甚嚣尘上……

图源 家在深圳

临深，一直以来被开发商、中介提的比较多，而且大部分买不起深圳的购房者普遍都能接受，认为这是不错的选择。

大家之所以接受，很重要的一个原因是比起三四线城市，临深是优质产品，能“沾光”。

但实际上，临深城市这么多片区，很多发展参差不齐。

有些片区的楼盘挂牌价，甚至超过了深圳（表格松山湖跌幅1.2%，数据详见评论）。

最近感受最明显的就是东莞，松山湖有楼盘挂牌价高达10万/㎡，把深圳许多楼盘远远甩在了后边。

而惠州跟中山，近两个月同比涨幅则是呈下降趋势。

如果我们窥探这三个城市，会发现发生了一些微妙的变化。

01

被誉为“世界工厂”的东莞，是一个非常成熟的老城，有深厚的文化底蕴。

深圳本土面积狭小，作为与深圳接壤边界最大的城市，东莞有着很大的优势。

除了城市片区生活配套较为成熟，近两年深圳的制造企业、研发端口在向东莞转移，人口居住自然也向东莞迁移。

新一线城市近两年户籍人口增量 21世纪经济报

整体来看，其他临深片区，凤岗、塘厦、清溪、黄江、大岭山的二手住宅挂牌价都是2万/㎡起步，不便宜。

如果考虑自住，可以淘一淘合适二手房，而凤岗和塘厦是优选，配套较好、交通也较为便利。

从城貌和经济上，塘厦优于凤岗。凤岗西部有大量的工业区，缺少可开发地块，临深楼盘主要集中在东部。

虽然凤岗直插龙岗腹地，距深圳中心区更近，按道理来说，会更具备临深价值。

但在二手房住宅挂盘价中我们发现，涨幅最高的并不是凤岗而是塘厦。

而接壤龙华观澜的塘厦，因为观澜农民房多、工厂多、城市面貌差，二手挂住宅牌价却去到5.1万/㎡，反观塘厦仅2.9万/㎡，虽然城建有待改善，但价格平民。

有中介表示，在塘厦买房的大概70%都是深圳客，大部分是在龙华观澜、福田上班。

这两个镇，也是并入深圳最广泛的传言。

不得不提的一点是，东莞主涨片区并不是与深圳接壤的凤岗、塘厦或者清溪，而是较远的松山湖片区。

最近东莞因为房价过高、引起大众关注的楼盘就位于松山湖。

截至3月25日，据诸葛找房显示，该楼盘挂牌单价高达11万/㎡。

图源 诸葛找房

而且在售的两个新盘项目价格也不低，3月25日在链家查询显示，别墅均价高达4万/㎡，普通住宅也去到了2.8万/㎡。

与东莞临深普遍2万左右的房价而言，松山湖将近3万的均价，异常显眼。

图源 链家

松山湖片区房价迅速上涨，最直接的原因就是华为的入驻，其中有终端部门、研发部门等。

在2016年5月，华为要搬去松山湖的消息不胫而走，也是在这一年松山湖楼市发生巨大变化。

图源 乐有家

据乐有家研究中心数据显示，2015年松山湖一手住宅成交均价仅1.2万左右，2016年突然猛涨到2.1万/㎡，上涨幅度达77.9%。

也从2017年开始，松山湖房价进入平稳趋势，维持在2万/㎡左右。

除了有华为人，松山湖还是唯一一个国家级高新科技产业园，有生益科技、天弘科技、漫步者、东阳光药业总部等国内外行业龙头企业入驻。

中国房地产报在2月各片区新房签约数据显示，城区片区、东南临深片区、松山湖片区和滨海片区的新房均价超20000元/㎡，松山湖环比上涨19.55%，居六大片区之首。

图源 中国房地产报

就在去年底，松山湖还因为房价涨势过猛，不少市民在东莞阳光问政进行投诉。

其中有一条疑是华为员工的提问，“公司即使有很多地建住房，但如果员工希望换个大点的房子，4万的价格能买得起吗？”

图源 网络

如今，松山湖的房价终于有松动的迹象了。

二手房市场，在今年东莞各片区房价同比上涨时，松山湖却成为唯一一个下跌的片区，塘厦涨幅41.5%最高。

从规划定位来看，松山湖片区明显优于其他临深片区。但大量企业入驻，政府扶持下人才福利房供应量也会比其他片区多。而这些人才房，价格往往是商品房的一半甚至1/3。

举个例子，华为在前些年在松山湖拿下了大量商住地，其中给在东莞内部员工提供3万套住房，并且只卖8500元/㎡，而且还带精装修。

据悉，华为在东莞员工约16800人左右，供应是十分充足的。

也就是说，松山湖的投资客当下面临的“接盘问题”会更严峻。

但只是短期困境。根据东莞官方规划，未来5年松山湖人口将达到233.6万，接近东莞全市1/3。

东莞市发展和改革局发布的《东莞市人口发展规划（2020-2035年）》

所以，对于那些想在东莞置业的购房者，南方楼事建议：

如果是投资，松山湖未来可期，但短期内房价高与供需关系决定投资很难有收益，除非你愿意持有5-8年。

如果是在龙岗、观澜和平湖等地方上班的刚需购房者，建议优先考虑配套较好、交通便利的凤岗和塘厦二手房。

02

而惠州，是近来粉丝咨询最多的临深城市。

除了扩容的传言，甚至有粉丝给南方楼事发来截图表示：

“听说广东设立岭南省，由深圳、东莞……组成，省会是惠州市，现在该买哪个楼盘？”

为此，这位粉丝在去年就开始关注惠州，提前布局。

“惠州成为省会”已经传了好几年，当然，是无稽之谈。

惠州以“睡城”、“半小时经济生活圈”为概念，炒了好些年。

但从近来数据来看，大亚湾和惠阳同比涨幅非常低，仲恺跟惠城甚至下跌。

和大亚湾链接的坪山，二手住宅挂盘均价去到了3.5万/㎡，这也可以理解在坪山工作到大亚湾置业的购房者。

但大亚湾新盘并不便宜，链家显示在售的别墅项目已经去到4.5万/㎡，住宅在1万/㎡左右。

图源 链家

事实上，近两年“不要买惠州”的声音越来越多，很多购房者表示买入之后根本找不到接盘侠，被套牢了。

除了没有产业支撑，很重要的原因是近几年惠州一手房供应量太大。

世联行统计数据显示，2018年惠州全市累计成交新房175991套、1700万平方米，均居珠三角9城市第一名。

这个成交量比深圳（29396）、东莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起来还要多。

并且，现在惠阳、大亚湾片区二手房存量惊人。

在贝壳房价地图显示，大亚湾二手房存量12810套，惠阳9177套，加起来是另外三个非临深片区的3.1倍！

这还仅仅是贝壳上的数据就这么多，如果完整统计各机构数据……

而惠州的常住人口不到500万，实际上相当于东莞的1/2、深圳（实际生活人口）的1/4，足见惠州一手住房的供应之充足。

我们可以确定的一点是，作为大湾区唯一不限购的城市，惠州投资客数量惊人。

如果你是投资客，还是要三思而行，谨防被套。如果非要投资，请做好长持准备，未来或许能迎来利好。

在坪山上班的刚需，是自住的可以多去看看，选择优质较为优质的区域和楼盘。

相对于东莞，目前均价在1.3万左右的惠州，性价比也较高。

03

因为规划修建深中通道而被划入临深城市的中山， 在确定消息、动工前以及开工时，每一个节点都让中山房价“涨一涨”。

而中介们也“不负众望”，把中山“炒”成了临深片区。

大家感受一下，纯粹依靠一条深中通道“炒”起来的中山楼市房价：

2016年，中山全市房价均价仅7000元/㎡左右，偏远小镇的房价维持在6000元/㎡左右。

2017年，全市均价超过9000/㎡元，偏远镇区房价超过7000元/㎡；

2018年中，传出深中通道正式开工的消息，全市均价暴涨到14000元/㎡，偏远小镇的房价普遍过万。

2019年，合富研究院显示中山新房均价13821元/㎡。

在粤港澳大湾区出来后，又是一波强刺激，大量深圳炒房资金聚集，中山的房价像坐了火箭一样直冲云霄，一路涨涨涨涨涨。

从链家最新的在售新盘来看，南朗镇的保利碧桂园领袖海均价1.7万/㎡，去年在线下踩盘时，售楼处表示有折扣，折后价在1.6万左右。

火炬开发区有楼盘更是高达2万/㎡左右。

图源 链家

相对于新盘高企的价格，中山的二手房市场不太乐观。

虽然中山限购政策宽松，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。

但去年中山住宅成交同比下降3%，住宅新增同比下降37%，被称为“断崖式下降”。

土拍地块流拍和中止现更是频频发生，底价成交为主旋律，溢价率基本为0。

二手房更是因为高昂的手续费，即便在去年有区域下跌超过20%，仍无人接盘。

图源 @杨红旭

以2019年2月-2020年2月同比涨幅为例，临深的南朗镇同比下跌7.6%，火炬开发区下跌6.5%。

随着国家对楼市调控的不断缩紧，去年一些早期的投资客开始把手中的房子抛售给后来的接盘侠，也因为这一轮的低吸高抛，有人赚得盆满钵满。

而那些后来的接盘侠，在中山热潮退去之后，房价一直阴跌不止，当地的房产是有价无市，一个个都被套死在高位。

虽然现在的均价在1.2万/㎡左右，但在未来深中通道或许会有高昂的过桥费，性价比也因此受到局限。

结

在经历了15年那波暴涨之后，深圳关内的房价普遍在6万元以上，即便是关外，最便宜的也在3万元以上。

而临深城市的几个片区，也因为“临深”概念房价得以迅速上涨。

回到文章开头提及的问题，深圳向东莞跟惠州扩容可能吗？或者，谁的可能性最大？

我们都应该知道一件事情，深圳虽然缺地，但是这些年除了拆迁旧改之后，在30年前就开始填海。

像深圳湾、前海、后海、宝中以及机场片区等等，都是填出来的。

而且不要忘了深汕特别合作区之后还有深河特别合作区，除了这种“飞地”的合作形式，说实话扩容的概率真的很小。

如果要问为什么年年都谣传要扩容，答案其实也再简单不过。

因为惠州和东莞的中介要卖房子，被套住的业主要找接盘侠。

但要肯定的一点是，“深莞惠一体化”是未来城市发展的方向。

在2019年9月23日，省发改委官网发布《广东省发展改革委关于省政协十二届二次会议第20190833号提案答复的函》，透露支持惠州与深圳等周边城市融合发展的新动向。

省发改委表示，已指导深莞惠三市编制实施《深莞惠交通运输一体化规划》，规划到2030年，深莞惠形成“珠江东岸1小时通勤圈”，与珠三角兄弟市、港澳之间实现2小时互通，构建15-30-60分钟的区域综合客运枢纽服务圈。

近两年不管是修地铁、修城际还是高铁，我们都可以看到深莞惠交通一体化的新动作。

深圳规划多条城市轨道交通和周边城市对接，包括地铁14号线延长到惠州、地铁10号线延长到东莞。

3月7日，国家铁路集团和广东省人民政府联合批复深茂铁路深圳至江门段工程可行性研究报告，明确线路自深圳枢纽西丽站引出，向西以隧道经深圳机场后，经东莞市，在虎门镇以隧道下穿珠江口，经广州市南沙区、中山市、江门市至江门站，新建正线长116.1公里。

3月20日大湾区城际铁路又传出新进展。

· 穗莞深城际前海至皇岗口岸段

将在穗莞深城际延伸至前海的基础上，进一步延伸至福田中心区，支持前海自贸区、东莞滨海新城等重点发展片区快速建设；

· 深惠城际

将进一步加强惠州中心区与龙岗中心区、龙华中心区、南山中心区、前海自贸区间的快速联系，弥补现有轨道交通联系的空白，落实深圳东进战略；

3月22日，省发改委官网发布《广东省发展改革委关于下达广东省2020年重点建设项目计划的通知》，首次披露深惠城轨的规模。

根据文件，深惠城轨由深圳前海引出，经深圳西丽、龙华、平湖、东莞凤岗、深圳龙岗、东莞谢岗，至惠州沥林北站接轨莞惠城际，全线设站16座。

如果按此线路实施建设，深惠城轨将串起深圳、东莞、惠州3座城市，成为深莞惠都市圈的交通大动脉。

3月7日，国家铁路集团和广东省人民政府联合批复深茂铁路深圳至江门段工程可行性研究报告，明确线路自深圳枢纽西丽站引出，向西以隧道经深圳机场后，经东莞市，在虎门镇以隧道下穿珠江口，经广州市南沙区、中山市、江门市至江门站，新建正线长116.1公里。

从长期看来，临深城市有价值，毕竟先天条件摆在这。

买不起深圳的刚需，临深也不失为一个不错的选择。

但投资仍需谨慎，不建议资金薄弱的投资客“冒险”。

城市会发展起来，但需要时间，而时间是个变量，谁也无法确定持有多长时间。