北京一千万买哪的房子,北京800万能买什么房

直入主题。1000万在北京，可选的地方很多，您要根据家庭工作、生活需求来匹配最合适的房子。

小窝本文从区域、有效需求、投资VS自住、产品4个逻辑线出发，来帮您梳理一下。

ps：本文涉及板块/项目，已建交流群追踪土拍，关注【小窝新房】微信公众号，联系助理入群，还有特价房和返现；

区域：先东北后西南

不变的真理。东西城，除非您要小户型，地段第一位，或者想有个好的学区。只能选择老破小了。

朝阳

1000万的话，什么朝阳公园、望京、太阳宫、双井、国贸、酒仙桥基本新房就没了。

目前东四环7万 、东五环6万 ，从环线价格逻辑看，这样价格未来还是有升值潜力的。这样的价格未来应仍有发展空间。

只能看看前苇沟新地块7.98万，中建会做一些1000万级的产品，如果能等可以等。不过这个板块配套一般。

奶西8.5-8.9万金隅望京云尚135㎡三居室（总价约1150万）。

135户型没有大玄关，但是多了一个家政间，功能性变得更强。LDK厨餐客一体，次卫干湿分离，客厅面宽已达5米，主卧还有转角飘窗，主卧卫生间也有一个转角窗。

东坝北熙区（8.1-8.6万）、123㎡户型南北通透，南向三面宽，双明卫。采光好，通风也不错。餐厅区够大。主卧卫生间是两个窗户，非常少见。但得房率73%，有点低。

小红门中建星光里，一切等尘埃落定。

平房双子（8.5万），玺悦朝阳还没动静，和光煦境卖的可以，当时的售楼处有多挤，项目的销售就多火。可以来的是115平3居。

崔各庄（8.8万）几个项目容积率都是2.5以上，得房率在72%-83%，绿城·晓风印月得房率最高，102平、117平三居、龙樾合玺得房率72%，123㎡的三居四面宽产品，绝对是北京市场上三居户型的突破，第一次出现三居南北通透，且还能做四面宽的户型。

望京樾容积率2.2得房率72-77.5%，可以来106平3居，933万左右。平均套内成交均价估算来看崔各庄比奶西村，每平米要低1000元左右。

十八里店7.5万入手120平面积段三居没问题，金隅昆泰·云筑、云筑二期

王四营7.1万保利锦上二期、朝阳壹号、中绿东岳府等项目均有该面积段产品。

还有御翠园，就是还没开。140/185平，2梯2户，南北通透，全明户型，带主卧套；户型虽然不是三面宽，但是户型整体方正，没有硬伤。

户型不足：140㎡和185㎡都只做了三房，满足了卧室尺度感，但三个房间功能性相对不足。

东四环王四营、十八里店朝阳港两个板块新盘房价分别在7.1万元/平米和7.5万元/平米，1000万预算可在这两个板块可从容

对于改善家庭，1000万预算能在东四环买到的面积或许舒适性略欠，但是从投资的层面看，临铁、教育资源配置、与CBD的距离，都是保值增值的加分项。

如需求四居产品，则可在东五环豆各庄的绿城北京沁园考察149平米户型，同样是临铁盘。

朝阳区几个项目在周边自然环境方面或有不足，但是相对价格有一定优势，投资价值更高。

海淀

一样的，什么中关村、万柳的没戏，最关键也没房，新地块四季青，这个总价段您也够不上。

那就只能再向北至北5.5环以外，永丰板块栖海云颂、中海富华里、汇德里125、129平4居，幸福里119平4居，基本都是尾房了。

丰台

近两年的供应大户，比如丽泽片区的一众豪宅，君礼著、端礼著、北京瑞府、北京悦府等，指导价10.6-12万，总价基本1200万以上，够不上；

分钟寺没戏；大红门中海和瑞叁號院、永定金茂府起步的108平三居和111平三居，可以有；

新宫的建发璟院153平4居，指导价8.3万/平，还有少量房源。4号线、19号线双轨交汇、万达广场、南苑湿地公园旁，丽泽、金融街沿线都可；

或者大瓦窑、小瓦窑板块的一些楼盘，比如11号线准地铁盘华曦府超百米楼间距。7.5万单价，139平4居，9窗全明，步入衣帽间 明窗梳妆台 双面盆。南向5.6米横厅，中西厨，做的OK。现房部分则要至少等到2024年；

14号线郭庄子、绿源公园旁的宸知筑134平4居，大长条，但得房率74%。136平4居，还可以；

岳各庄板块的龙樾天元，128平4居，总价1072万左右；

8万单价，国誉万和城140平4居、天阅山河135平三居；

园博园板块的熙悦晴翠单价6.8万，可以买159平四居；

长辛店板块西山金茂府160平米洋房四居，项目周边生态环境优越，有地铁1号线支线规划。但近两年金茂府系做的不如以前了；

青龙湖板块的万科云庐330平独栋；翡翠西湖合院房本面积275平，总价约1250万/套；

宋家庄板块的元熙华府124平3居，房源很少，1100万左右；

亿城燕西华府255平线性叠加别墅，1071万。

青塔板块新地块、郭公庄地块、花乡等一众新地块需要等等。

石景山

五里坨房价仍在6万，出行困难；北辛安、古城、衙门口等板块均在7万 ，几个别墅项目均价9万以上。

北辛安地铁、教育、商业等更加完善，古城南街与衙门口环线位置更近，但发展不太行。

五里坨地块案名为中交远洋那么小镇。整个社区由17栋5层洋房 3栋配套建筑组成。容积率1.2，限高15米。按照销售指导价6.2万/平计算，175平大户型总价超千万。

长安润璟容积率2.8，指导价7.48万/平，130平4居，四叶草边户，南向三面宽的经典格局。总面宽达到了10.6米，餐客厅等宽，空间宽敞，餐厅两侧设置了独立家政间和收纳空间，南向客厅是落地大飘窗。改善的气息很浓。

融创长安悦玺，7.9万单价，区域是相对较高的单价，可以买个138平4居，1090万，融创的产品品质几乎不用怀疑。

苹果园、杨庄地铁旁的越秀天玥，134平4居，7.48万指导价，差不多不到1000万，产品设计一般，好在配套成熟实锤。

中海长安誉，指导价7.58万/平，3月25日开盘，135平4居，除了没有独立入户玄关，几乎没有缺点。130平4居除了主卧卫生间一侧开窗，没有独立入户玄关，也项当不错。

还有中海之前的不少项目，比如寰宇天下的158平4居，真的户型设计不错。

捋完城六区，我们会发现，项目比较多的是朝阳、丰台、石景山。

再看通州、顺义、昌平、大兴、房山。

通州现有新房有国誉朝华、金地北京壹街区、国誉未来悦、碧桂园和世界。1000万可以买和世界160平四居、壹街区203平6居。

顺义马坡板块的中建宸庐，上叠约170㎡，下叠约342㎡，卧室全部朝南，南北双采光井，10.5米南向面宽，仅客厅就有约7.4米，且有270°双面采光，这在同类叠拼产品中实属难得。中建宸庐｜云起，也有6层叠墅，建面160-342㎡，户型设计各有特色。

中海首开·湖光玖里155/187平四居，大面宽很赞。

和光瑞府152平四居室，6.2万单价，总价950-1000万。南北通透；都是边户，全明，采光极佳。入户独立玄关；厨房、餐厅、客厅一体化，还有独立导台。

龙湖御湖境，指导价4.6万，最大的187平4居，还不到1000万，小窝去看过，4平私家电梯厅、近10平大阳台、21平大厨房、10米大宽厅都超级无敌。

大兴、昌平、房山，还是只能往大了买。

大兴：西红门橡树湾148㎡四居两卫户型南向三面宽达到11.5米，其中客厅面宽4.8米。指导价6.6万元/㎡，总价差不多1000万左右。

御景星城6.6万指导价，137平4居。

瀛海板块的和锦诚园6.5万，27栋住宅楼，多为5-6层洋房和14-15层小高层，容积率2.5，152平4居，171平4居。不过最近这个盘维权闹得很凶。

还有熙悦云上152㎡四居户型，同样是三面宽，客厅窗墙比接近60%。一个集客厅，餐厅和厨房一体的大宽厅，宽度达到了6米，市场少有。

昌平：昌南指导价大部分都是6.2-6.3万，8号线、13号线、产业园、教育、医疗、商业都不缺。基本大户型随便挑，但也多降维买了，大都是900万以下。

房山更是降维，不盘了，也没啥1000万改善级的产品。

有效需求要厘清

自住与投资有区别

首先，要和工作挂钩，开车？地铁？通勤范围多你能够接受，没有什么你能忍受，比如附近没有学校。或者是给父母养老居住，就要考虑宜居性，有超市有公园有医院就很完美。

第二，是投资置业的话，可能更要考虑长远，除了增值还得流通性要好。比如是否好租，顺义后沙峪和昌平朱辛庄，那肯定还是朱辛庄更好租；再比如，你买了青龙湖的大户型，可能出手不好卖。

比如，投资要求的话，同样是望京辐射，小窝觉得崔各庄大于奶西。5.1环的崔各庄，毗邻望京、东坝等组团，输在了交通出行不便，虽然距离望京很近，未来京密路出口妥妥的，但还是兼顾了保值增值。而奶西则偏居住，但商业、医疗啥啥啥没有，学校大概率有可能是人大附，待定，可能会带动一点房价。

第三，买什么样的产品，比如内城小户型，还是郊区叠拼，几口人居住，需要什么样的功能空间就够。想要住的私密、奢侈，直接上别墅，最好有院子、有露台，能当第一居所，要求生态环境佳，户型能跃升至200-300㎡左右。

梳理了区域和匹配的项目后，1000万的置业范围有了个初步的判断，大部分是120-160平三-四居，个别区域有叠拼产品。

小窝认为，1000万改善级尽量选择主城区置业，但如果您喜欢叠拼一些产品的的话，可以关注后沙峪等产业有一定支撑、配套成熟的区域。

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——北京楼盘返现金额——

1、朝阳望京云尚、北熙区、和光煦境、玺悦朝阳、金隅昆泰云筑，小窝返现2-10万。

2、亦庄中海京叁号院、丰禾嘉会、桂语听灡、合生me悦、绿城和园，小窝返现2-11万。

3、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府，小窝返现3-15万。

4、通州国誉朝华、融御、碧桂园和世界、京玥兰园，返现3-6万，另有特价房。

5、丰台君礼著、北京悦府、建发璟院、北京天誉、天阅山河，小窝返现3-10万。

6、海淀中海富华里、幸福里润园、栖海云颂、山屿西山著，小窝返现3-20万。