惠州楼市行情「惠州楼市期中成绩单成交721万㎡回归疫情前水平」

　　近日，2021年楼市“期中成绩单”出炉。据世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据，虽然年中受到疫情反复等因素影响，但2021年上半年惠州楼市仍平稳运行，截至6月，商品房成交面积累积达721万㎡，回归到疫情前水平，与2019年上半年去化量持平。客户购买力释放，尤其是3-4月，楼市迎来一波热度，说明市场需求仍较为旺盛。在众多楼盘的勠力同心下，或以高品质、或以强品牌，或以让人耳目一新的营销举措，冲破了政策环境、市场环境以及疫情防控的重重关口，赢得了市场的充分认可，最终交出情理之中而又在意料之外的亮眼答卷。

　　半年已过，站在下半年再出发的新起点，而对未知而又更加严峻的下半场，惠州报业传媒集团以一方权威媒体之重任，以最贴近市场的专题报道，还原市场真实状况，以期在数据分析、观点研究和经验分享中，为市场走势厘清脉络，以供买卖双方参考。

2021年上半年惠州住宅成交分化明显。 东江图片社供图

　　各区县商品房成交分化明显

　　数据显示，2021上半年惠州各区县商品房成交呈现“冰火两重天”。2021年上半年（1-6月），惠城区成交面积及金额为惠州全市首位，成交面积达205万㎡，成交金额约287亿元，其次为惠阳区、仲恺区、大亚湾及博罗县，成交金额均大于100亿元，成交面积均超过100万㎡。而惠东及龙门则表现相对冷清，成交面积分别为45万平方米和16万平方米。

　　世联行惠州（粤东）地区大数据中心分析认为，2021年上半年，惠城区作为惠州市房地产核心区域的优势依旧明显，供应及成交面积、成交总金额为惠州全市首位的同时，市场呈现明显供不应求态势，而跃居第二的仲恺区域亦呈现供不应求的良好状态；大亚湾、惠阳区市场热度有所下降，为二个供大于求的区域。

2021年上半年惠州市纯住宅成交面积段分布

　　自住为主90-100平方米户型最热

　　住宅成交方面，近年来惠州市住宅成交呈缓慢上升态势。世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据显示，截至6月，2021年住宅成交面积共计648万㎡，同比2020年上半年上涨14.58%，总成交金额约837亿元，同比上升23.47%。住宅均价约12903元/㎡，同比增加7.76%。

　　据惠州中原战略研究中心数据统计，全市纯住宅成交主力面积段主要集中在90-100㎡，且占比逐年上升，至2021年上半年占比全市成交量的28%，呈现“一枝独秀”的态势；其次是80-90㎡、100-110㎡及110-120㎡分庭抗礼，此涨彼伏。从2021年上半年惠州市纯住宅成交面积段分布来看，客户更偏向于的90-100㎡2-3房及110-120㎡的3房，主要原因除了区域成交结构的变化，更有改善需求的不断释放，购房者对灵活整合房型的多种需求明显增加。

　　惠州中原战略研究中心分析表示，信贷政策收紧，房贷利率走高等调控政策成效显现，购房投资需求明显下滑，市场逐渐回归刚性需求群体。从购房者需求来看，2021年上半年置业目的以自住为主，占比由2020年的65%上升至2021年上半年的72%，楼市更加彰显居住属性。首次置业客户占比达64%，较2020年上涨12个百分点。值得关注的是，惠州本地客户占比逐年呈上涨趋势，占比由2019年的45.4%上升至2021年上半年的54.7%。

2021年上半年房企排行榜（以备案总价为基准） 数据来源：惠州市公共资源交易中心、世联数据平台

　　市场集中度进一步提升

　　年中，又到了开发商交出“成绩单”的时候，近年来，随着人们对品牌的认可度越来越高，楼市市场集中度也进一步体现。

　　世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据显示，2021年上半年成交金额（以备案总价为准）排行榜上，TOP10房企成交总金额占全市上半年商品房成交金额近50%。在TOP10房企中，包括碧桂园集团、万科地产、中海地产、佳兆业集团、龙光集团、新力地产等在内，千亿房企占了6席。

　　品牌开发商旗下项目也取得了不俗的成绩。据世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据，上半年销量排名前十的项目分别为惠州星河丹堤、中洲天御花园、碧桂园十里银滩、隆生仲恺花园、隆生西江花园、保利阳光城、万科中交金枫花园、新力城、万科万悦花园、卓越东部蔚蓝海岸花园，上述项目销售金额均超过10亿元大关。

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　　商住用地量跌价升仲恺表现亮眼

　　世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据显示，2021年上半年（1-6月）惠州市经营性土地（全类型）新增供应量共计784万㎡，同比上升29.02%。成交量共计665万㎡，同比上升54.76%，总成交金额182.47亿元，同比2021年上半年下降14.49%；各类型土地成交中，商住用地平均地面价最高，约11606元/㎡，同比上升27.82%。

　　各区县中，仲恺区供求均居于全市各区县首位，供求分别约240万㎡和198万㎡，其中工业用地成交占比约61%。其次大亚湾及博罗县呈供求平衡格局，以工业用地成交为主；惠阳区成交土地以综合用地为主，占各类型成交土地比例约64%。

　　展望

新增供应蓄势待发 下半年或有入市时机

　　半年已过，“下半年楼市走向如何”成了大众最关注的话题。纵观下半年的楼市，可以说是利弊并存，一方面受益于越来越紧密的深惠合作带来的城市红利，另一方面又受制于依然趋紧的信贷环境。随着银行放贷政策趋紧及国家调控政策的频繁出台，预计2021年将成为惠州市房地产市场调整期，未来市场将继续向更为健康的状态发展。

　　31个全新盘即将亮相

　　经过了疫情考验的惠州楼市，在2021年上半年快速恢复了元气。据世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据显示，2021年上半年惠州商品房预售面积为723.65万㎡，回归到疫情前水平，与2019年供应量持平；预计下半年广东省内疫情完全结束后，供应量将有明显增加，市场将呈现供应量持续走高的态势。

　　展望

　　新增供应上半年表现不俗，下半年也毫不逊色。据中原研究中心统计，2021年下半年惠州预计新增供应套数81594套，新增供应面积约841.97万㎡（注：本次惠东及龙门未大面积覆盖，因此实际新增供应仍有上浮空间）。下半年全市预计将有161个楼盘推新，其中全新盘达31个，预计供货153万㎡，占总潜在供应量的18%。

　　值得关注的是，今年不少房企似乎都不约而同选择在7-8月推货，使往年是供应淡季的7、8月或迎来房企推货小高峰。

　　区域分布上，大亚湾、惠城、惠阳三区是下半年供货主力，其中以大亚湾区供货最多，下半年预计新增供应面积225.46万㎡，集中出货量大。惠城区紧随其后，预计新增供应181.21万㎡，其中备受市场关注的金山新城片区在下半年也会有不少新盘陆续推出新品。惠阳区下半年也将有不俗的表现，预计供货150.96万㎡。值得一提的还有仲恺区，去年仲恺土拍市场迎来高光，仲恺大道沿线共22个城市更新单元被包括星河、碧桂园、佳兆业、新力、昊翔源等11个品牌房企分别竞得，成交面积超200万㎡。随着这些城市更新项目的陆续入市，仲恺区域供货也将开闸放量。

　　产品分布上，惠州市场目前仍以刚需为主，改善型产品为辅。供应上高层产品为主导，别墅及公寓产品为补充。据中原数据监测统计显示，2021年下半年预计新增高层产品77186万套，供应面积807万㎡，占全市新增供应面积96%；公寓产品预计新增供应3585套，供应面积为19万㎡；别墅产品预计新增供应823套，面积为16万㎡。

　　竞争加剧或是入市时机

　　惠州中原战略研究中心分析表示，央行加强流动性维护，营造流动性合理充裕环境的同时，会持续筑牢房地产行业资金的“大坝”，防止资金无序流入楼市，由此可见，下半年无论对于开发商还是对于购房客户，资金趋紧都是大趋势。另一方面所谓房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融/政策”，持续流入的人口给城市群带来长期发展动力，也为房地产行业提供有力支撑。粤港澳大湾区凭借优秀经济基本面、顶级城市群规划、迅速灵活的政府应对、宜人的自然气候等条件，正在形成对人口、尤其是年轻人口的巨大吸引力，而身处高能级城市群的惠州也将享受这一份红利。

　　分析人士指出，预计下半年调控依然趋紧，随着新增供应大规模释放，市场成交端乏力，市场库存压力将会逐渐攀升。随着下半年新增供应的大量释放，房企在“三条红线”等政策压力后，不排除重点房企选择“以量换价”，加大折扣优惠力度提高客户到访积极性。如何把握好产品质量及推货节奏，在激烈的竞争中脱颖而出，对各大房企也是严峻的考验。对置业者而言，下半年楼市竞争加剧的概率走高，对于刚需置业者来说也未尝不是入市机会。

　　惠州日报记者王敏

　　声音

万科：核心地段优质项目仍受追捧

　　万科中交金域华府项目负责人屈志勇表示，今年上半年1-4月，惠城市场延续了去年的热度，而4月后在调控趋严，信贷收紧，房贷利率上涨等背景下，市场逐渐趋于平淡，但还是有非常明显的成交分化现象，如金山新城一骑绝尘，上半年惠城销售TOP10有70%的项目都在金山新城，大家对于核心地段的品牌优质资产需求依然强烈。在这样的背景下，万科中交金枫花园项目成为了上半年金山新城片区网签第一的项目。究其原因，是在目前的金山新城片区中，该项目品牌、配套、产品都是有优势的。

　　首先品牌方面，有万科和中交双世界500强的品牌加持。万科在产品打造和物业服务方面一直都是中国房地产领域的龙头企业，兼具口碑、产品力与国际视野。而中交城投一直坚持以“城市综合开发运营”为发展主线，在基建、建筑工艺上颇有建树，也是品质的代名词。

　　配套方面，家门口就有9年一贯制的惠州中学实验学校，项目还自带一所公立幼儿园，下楼就是马安河滨水公园，规划中的湖山大桥建成后，过桥即达金山湖中心和山姆会员店，项目更是自带约1万㎡商业街，华润万家麦当劳已经签约，步行1公里范围内基本能满足80%的生活需求。

　　产品方面，是片区唯一精装修交付项目，用精细化、强收纳、强功能重新定义标杆产品精装修，仅厨房就有10多项装修细节，采用科勒，摩恩，方太等一线品牌，买房后不用担心装修问题。综合而言，项目是比较有竞争力的。

　　屈志勇表示，今年下半年项目会推出三期95-140㎡三至四房新品。虽然下半年在房住不炒的主基调下楼市不会非常火热，但市场会持续成交分化的现象，优质资产的销售量依然可期。

保利：深惠融合趋势之下整体向好

　　保利房产开发项目相关负责人表示，2021年上半年惠州楼市整体以“平稳”为主，全市供求比1.08，处于供需平衡区间。从区域上看，2021上半年惠州各区县成交呈现“冰火两重天”，其中惠城区、仲恺区表现突出。

　　他介绍，保利旗下项目在上半年表现十分突出。保利天汇项目商办产品于4月中入市，仅用2个月时间就占据惠城区商办产品成交头把交椅，以成交177套，成交面积6368㎡，成交总价1.16亿的成绩成为惠城区商办产品三料冠军。保利锦城项目凭借高品质低密度墅质社区产品，在2021年上半年以5.8亿销售额、5.28万㎡销售面积摘得仲恺潼湖片区桂冠，目前项目在售90-107㎡全南向园景三房，10万方市政公园环绕。保利云山堂悦项目，打造罗浮山下舒居生活，在市场信贷政策收紧，疫情反扑的外部因素影响下，项目通过扎实拓展，品牌活动强势发声及外部资源导入等方法，上半年成交276套，成交面积29090㎡，成交总价2.94亿，成为罗浮山片区商品房三料冠军，目前项目在售100-142㎡臻装3/4房。

　　展望下半年的市场，他表示，深惠融合趋势之下，惠州将迎来长足发展，整体发展向好；购房者置业过程愈发理性，投资客持续挤出；下半年住房个贷利率或将持续上调，限制投资客群，刚需客群同步受到影响；2021年下半年惠州潜在新增供应套数为81594套，新增供应面积约为841.97万㎡，较前两年同期实际供应有所回落。新增供应大规模释放，市场成交端乏力，市场库存压力将会逐渐攀升。

　　惠州日报记者李春凤