房地产税出台房价会降吗,房地产税为什么能降低房价

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提问：雕叔你好，根据成都市的整体发展，帮我分析一下双流临港路棠湖外国语学校（私立，涵盖幼儿园、小学、初中、高中）周边未来5年～10年房市发展趋势，比如大成郡或翰林上岛楼盘。尤其是大成郡。谢谢。

回答：成都目前的发展趋势是东进，南拓，西优。双流我们不推荐投资，主要在航线下面，未来发展有限，还有你说的这个临港路棠湖外国语学校，因为它属于私立，所以它根本不能让大成郡和翰林上岛的房价有大幅度的提升，也你能算是学区房。这个学校唯一的好处就是能让附件的房子出租率更高。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

提问：雕叔，成都花样年智荟城怎么样啊，自住，价格还挺能接受的，因为没资格，可以考虑类住宅吗?

回答：类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端。

提问：雕叔你好，我在金牛区买了一个电梯房，蓝光的房子当时买成8千现在小区均价卖2万多。本来是一件很高兴的事情，但是现在有个问题，我们小区楼下的院墙外慢慢的成了一个菜市场，正对我房间的窗户。刚开始还没有感觉，后来越来越多商贩来了，估计还有批发的那种，凌晨4点左右就开始很吵了。经常吵得我睡都睡不着，本来现在工作压力就大睡眠就不好，现在好了完全睡不着了，感觉都快崩溃了。现在就是在纠结要不干脆卖了，换一个小区，可是家里人都说住这里有感情了不想搬，其实我自己也习惯了也有一点犹豫。很纠结望雕叔给那个主意，谢谢！

回答：你这个情况我建议先找有关部门投诉一下看看，能不能起到效果？如果没有效果那就试一下买点隔音耳塞什么的。至于房产要不要置换，其实更多的是要看你的房产是否有持有的价值，然后再是怎么置换，如果有持有的价值，不一定要出售可以购买一套新的宜居房产。你8千入手的房产现在两万多，那么房产的价值就翻两倍了，完全可以通过合理的融资手段将资金融出来，解决新增房产的资金问题，不一定要卖。这样及解决了你眼下的烦恼还，还可以保住你现有的房产，过两年地摊政策收紧后，地摊撤了还想回去就再搬回去。如果地摊不撤你后来购置的房产也居住两年了，也应适应了，而且这样个方案你的家人估计还更能接受。从投资的角度你又多了一套资产房，房产涨价了还能赚钱，一箭双雕何乐而不为？

提问：雕叔你好！你提到投资潜力区的板块尽量不要购买该区域的高价标杆楼盘，逻辑是什么？因为区域标杆的价格昂贵，难道升值还不如其他的楼盘吗？谢谢。

回答：1：因为品牌楼盘有“品牌溢价”。2：房地产市场和其他所有具有马太效应的系统一样，具有高度集中品牌效应，市中心的价格是郊区的好几倍。好房子的价格是破房子的好几倍。3：“品牌溢价”是这种马太效应的微观表现。4：问题就是，当你买了一个产品，它是现目前很火的品牌；如果你持有它10年，那到时候未必就是头牌了。以后该区域会有新的更好的房子建造，将不再是一个基准。它将失去“品牌溢价”。5：比如过去的老破大也是当年的标杆，有品牌溢价，单价明显高于公房。现在，老破大不再风光，单价通常比同区域的公房还便宜。6：但是，如果品牌楼盘在开盘时定价合理，而且与它小区的价差还没有拉开，那么它可能有一个潜力区。在此期间，与第二梯楼盘的价差将明显拉大，以享受马太效应带来的好处。7：不过，现在不适合这样玩了。一方面，定价合理的品牌楼盘太难找到；另一方面，成都税收因素也不适合5年后出售。此外，这个策略必须长期关注新盘，对于大多数有全职工作的业余投资者来说，这太累了。

提问：雕叔你好！由于资格原因，考虑在三圈层购买一套，现阶段主要是升值保值，后期看情况。想在新津和简阳东新两块选择，预算在130以内可以接受。实在这方面知识有限，请雕叔帮忙分析分析，有没有更好的建议，或选择。不胜感激。

回答：目前来看，新津和简阳以后发展都不错，但价格其实都不算特别有投资潜力。限购越松，投资价值越小，所以相比一二圈层保值升值能力要弱一些，非要在两者之间选择的话，还是新津吧！

提问：请问雕叔成都东部新区怎么样，有投资价值吗？

回答：东部新区是否能够入手，我认为可以买，但是并不适合所有人，东部新区最近立项，目前仅有少量楼盘进入市场，所以大家买入东部新区工作生活的可能性不大。其实目前东部新区可供购买的楼盘并不多，而且也不适合大多数投资者，可以考虑在这个区域提前建仓的购房者无非三种：一是本来就没有主城资格，又急于让资金动起来的购房者，属于玩票性质。二是抗风险能力较低的购房者，但可以承受资金低流动性，投资偏好较保守。三是投资兼自住的购房者，特别是简阳当地的购房者可以酌情选择。

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔你好！你说的房产赠予百分之一买卖百分之九十九，是要分两次办理手续?还是一次就可以办理好呢?赠与后，如户口一直不迁出，会不会一定时间后户口自动移到集体户呢?

回答：你好！必须分两次。如果是夫妻共同的名字需要变更成一个人的，然后再赠予1%。第二在99%买卖，网签过户。房子赠予后户口自动转入集体户。

提问：新人首问雕叔，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11 1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平， 年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换-套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下雕叔，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓潮。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都 会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。商铺租售比在5%以上可以保留。

提问：雕叔，我现住武侯区，有一套二的一楼多层房，10年买的二手房（算是老小但不算破），现在已经找到买家马上准备过户。另外今年因为小孩读书，买了东大街一套小房子，主要是挂户口，现在没办法出手（要等两年后）。计划在锦江区市中心锦二学区或者天府新区B或C学区买一个大平层或一个别墅，600W以内。但是市中心只有二手房，看了恒大都汇华庭和时代豪庭，对小区环境和户型都不太满意。朋友住麓湖生态城云树，建议我们去那里买新房或二手。但是现在那边的配套除了哈密尔顿小学，其他配套都很差，小区环境倒是不错，只是价格感觉虚高（单价3W 以上）。也去看了一些别墅，三利宅院白云渡、和贵南山上、蜀郡、和泓半山、蓝山国际伯爵山，其他都没看上（主要是600W的预算决定了只能看这些），目前只对伯爵山一套双拼比较有感，320平清水，在开发商那办更名，550W，只是原业主2013至今买了好几年，好像涨幅也不多（至今没有翻倍），看了您之前的几篇文章，都建议最好不要碰别墅所以目前在犹豫（加上伯爵山属于天B学区，小学和中学都不怎么样），但是这套双拼的户型、采光、小区内环境都确实让我们很满意，一个月960元的物业费还可以免费停两个车（市区一个大平台的物业费加一辆车的停车费就不止1000元了）。我们目前的想法就是，买一个投资兼自住的房子，一是求保值增值，二是想要一个舒适的居住环境，家里两个孩子，一个在天新上中学，一个在锦江区上小学，我们一直住一楼也担心平时在家影响楼下邻居。特请您指导，到底是在天府新区买还是市中心买房？在天府新区买别墅还是买大平层？如果您建议买其中一个，那有哪些增值空间大的盘可以推荐？谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！你们目前需要解决的改善自住 学区和增值目的，在市中心应该是很难寻觅到，目前你们的预算往往只能够在改善和学区里二选一，你看中的时代豪庭和恒大都汇华庭严格意义上来说不算最好的学区房，而且小区环境和户型确实差强人意。我们更建议你上天府新区的改善楼盘，伯爵山楼盘地理位置不错，更靠近主城区，但是有两个问题：1、楼盘小众，市场溢价能力差，成交低迷，投资属性不足；2、属于天府新区B学区，在天府新区内部可以排名第三，但是放眼整个成都很是一般。因此如果要兼顾自住改善 学区 投资的话，我们更建议上具有市场号召力的麓湖片区，也就是C学区，目前C学区主要分为两类，其一是麓湖业主正读哈密尔顿小学，其二是天府公园西板块（大概率）正读天府七小、天府七中。如果选择大平层，也是完全可以的，目光可以聚焦在天府公园西板块，主要看二手房板块的蔚蓝卡地亚花园城，新房看万科天府锦绣等。不论怎么选都没有错，主要还是看你预算范围内，综合比较楼栋户型朝向等因素。此外，如果你能搞到高新南区购房资格，我们建议可以上能同时兼顾学区和改善的楼盘，如金融城附近的中海九号公馆、人居天府世家、仁和春天国际花园。

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