最新土拍,二批次土拍终止四块地

9月北京楼市几个新盘首推的火爆成交，并未在国庆假期得到延续。

据克而瑞监测数据显示，国庆7天长假期间，北京新建商品房成交面积为2.2万平米，同比下降87%；而国庆前一周成交面积为18.1万平米，同比下降41%。

不仅北京，上海、广州、深圳等三个一线城市新房分别成交1.9万平米、6万平米、5.6万平米，整体同比下降了58%。市场一直旺盛的杭州，国庆期间新房仅成交2000平米，同比降幅高达95%。

虽然9月最后两天利好楼市政策三连发，但是全国楼市在入秋后的寒意更浓了。

如果10月份北京新房市场成交难以放量，则四季度的市场走势将难获得漂亮的收官。

当然，北京二手市场层面还是体现了信心的修复，9月成交量为14329套，环比上涨3%，同比上涨14%，市场已趋于稳定。

随着一份包括25宗地的第四批次拟供地名单流出，今年最后一次土拍成为市场关注焦点。除已上架预申请用地的5宗，朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、房山、门头沟推出20宗地，海淀、昌平缺席。

注：红色字体为已挂预申请用地

从以上25宗地块分布情况看，多数地块都曾出现在前几批次拟供地名单中，朝阳管庄、丰台青龙湖地块更是曾遭遇流拍。

01

朝阳北路地块惹眼

朝阳区奶西321地块，在望京樾开盘大卖51亿后，有很大概率在第四批次土拍上市，该板块是当前朝阳区最受关注的热点，趁热打铁，有望改变第二次土拍时奶西两宗地缺乏竞争热度的态势。

平房乡两宗地位于成熟的东五环朝阳北路区域，地块方正，临近地铁6号线黄渠站，东侧有龙湖长楹天街等商业配套，据悉未来指导售价为8.5万元/平米，应是抢手货。

该区域久未有新增供应，周边相邻的次新盘和锦薇棠4年前入市，为单价10万左右的叠拼产品，目前已现房交付。

管庄02地块在去年第三批次土拍中流拍，龙湖 京能联合体彼时以底价拿下南侧的03地块，不到三个月即从拿地到取证开盘，京能龙湖·熙上截至9月底，实现网签113套、6.44亿元，去化率约20%，这个成绩被同处东五环的绿城北京沁园远远甩在后面，主要原因就是管庄地块没有地铁配套。

02地块因临近广渠快速路，有噪音干扰因素，此次若再度上市，能成功出让就是胜利。

02

丰台区再推四环地块

当前还能推出四环地块的区域，只有丰台区了。

槐新、青塔两宗地，一位于南四环，一位于西四环，均是配套较为成熟的板块。

在第三批次土拍中，在6家房企及联合体的竞争下，建发以顶价竞得槐新NY-011B地块，成交楼面价约为4.7万元/平米，指导售价为8.3万元/平米。

010、011A地块位于建发项目西侧，010地块将规划建设2.54万平米综合商业金融服务设施，011A地块可开发约9.96万平米住宅，体量比建发项目大约2.76万平米，容积率同为2.2。

这宗地因需配建商业设施，预计难以竞至顶价。悬念是建发会不会再度出手，独占槐新市场，若其他企业拿下，则将与建发形成对峙格局。

槐新板块有地铁4号线和19号线双轨配套，有万达广场、大悦春风里商业配套，且紧邻南苑森林湿地公园，是主城区四环区域难得的宜居之地，尤其对于在丽泽、丰科园甚至金融街工作的高端人群来说，是理想选择。

另一宗青塔村地块位于西四环，区域配套成熟，但目前市场内卷严重，从西四环到西五环、京港澳高速至莲石路之间，至少有6、7个项目在售，这宗地的关键在于指导售价，如像华曦府一样低于8万元/平米，则不愁未来去化，将吸引房企竞争。

丰台另一宗青龙湖核心区C地块，此前曾两度流拍，在地铁1号线支线规划落地，青龙湖将解决轨道配套短板后，或将能顺利完成出让，问题是除了本地企业，还有哪些实力房企看好青龙湖。

城六区中，海淀区基本完成供地计划，第四批或不再供地；石景山区推出3宗地，位置比较分散，其中广宁村地块首次入市，位于新首钢园西北、临近西六环的这宗地，应该没有苹果园和古城两宗地抢手，这两处都是临铁、有成熟商圈或整体规划的，已经得到市场验证。

03

通州区卖地需求迫切

今年，通州区出让成交永顺镇和梨园镇2宗地，均为底价成交，分别由北投、葛洲坝 通投联合体兜底，总成交额为29.8亿元。

去年则实现4宗土地出让，分别为金地北京壹街区、国誉未来悦、碧桂园和世界及通房于家务项目，共揽金111.66亿元。

从土地财政收入数据看，通州区显然较大缺口。因此，这份拟供地名单上出现通州区4宗地就可以理解了。

这4宗地都曾出现在规自委官网预申请用地中，其中永顺镇6007地块位置最好，靠近朝阳区与通州区交界，位于物资学院西侧，邻近地铁6号线物资学院站，地块周边多年无新房供应，二手房多为20年左右房龄，均价普遍在4万 。

这宗地将以套内7090标准建设，指导售价约为6.5万元/平米，未来销售难度不大。

寨辛庄村地块在副中心北部、东六环内，周边有格拉斯、千章墅等低密别墅社区，生态环境优越，但出行需依赖公交或自驾，商业配套欠缺，地块1.8的容积率，可打造小高层产品，关键要看指导售价是否具有足够的吸引力，否则市场接受度较低。

需要关注的是，寨辛庄已进行大规模拆迁，整个片区建设用地面积为166.57公顷，规划地上建筑规模约150万平米，未来几年这里将成为通州区供地大户。

宋庄2宗地相对可享受宋庄艺术区的各种配套，且邻近副中心拓展区，教育、医疗、商业资源都有一定的支撑，因此会更受房企关注。

通州区近两年新增楼盘数量少，区域受双限限制，成交量与去化速度不温不火。据不完全统计，今年前9个月，通州区共计网签成交2300余套住宅，成交金额150多亿元，整个通州区新房成交额还比不过海淀区2个项目之和。

整个区域最耀眼的成绩，是格拉斯小镇以18.56亿元成为北京前9个月别墅市场销冠。

在区域市场整体表现平缓的情况下，加上多数开发商对进入通州意兴阑珊，因此通州区能否在今年最后一次土拍中完成卖地目标，并非易事。

04

其它区域地块缺乏热点

除去以上四区14宗地块外，亦庄新城、大兴海户新村、房山长阳与高教园区、顺义幸福西街与夏县营、延庆小营村，以及门头沟四道桥、永定镇等11宗地，均缺乏热点。

亦庄新城0510街区虽再次供地，但是第三批次0033地块被亦庄博润置业 亦庄久筑工程管理底价收揽，第一批次0017地块土拍时也仅溢价1.1%就被绿城轻松竞得，且绿城桂语听蘭自开盘以来，网签仅40套，去化率不足10%，可见区域市场之低迷。因此，这宗地估计仍需国企兜底。

大兴区今年完成4宗宅地出让，除南四环旧宫镇中海兴叁号院地块拍出11.2%的溢价率，其它西红门镇2宗和黄村镇1宗均为底价成交。由于区域供应量巨大，因此开发商对大兴的地块兴趣不大，估计底价成交是最好结果。

房山区整体市场低迷，长阳镇虽然是房山位置与配套最完善的板块，高教园区板块也日臻成熟，但是哪些开发商还愿意到房山这片洼地与时间做伴，需要有极大的勇气。

顺义区2宗地均在六环外，一东一北，幸福西街地块位于顺义中心城区，夏县营地块位于高丽营镇。相对而言，幸福西街地块区位更佳，但目前区域内马坡、仁和板块供应量很大，缺乏足够的吸引力。高丽营缺乏供应，不是顺义热门板块，区域市场认可度低。

最后说说门头沟区4宗地，四道桥又出一块地，此前该板块三足鼎立，成为京西刚需外溢首站，但龙湖北辰揽境、金茂长安悦、峯范北京三兄弟至今共网签成交约700套房，整体去化率不足4成。在刚入市掀起一阵波澜后，相继陷入沉寂。

是区域认可度低？配套不完善？还是产品力不扛打？

实际上，制约四道桥销售缓慢的主要原因，与亦庄新城等边缘板块项目滞销相同，问题出在需求端，刚需刚改人群钱紧，购买力变差，信心不足。

门头沟其它板块的项目销售同样不容乐观。因此，缺席前三次土拍的门头沟区，即使4宗地全部入市，也难获捧场。

总而言之，在去年成交63宗地、今年已成交49宗地的情况下，北京住宅市场迎来前所未有的新增放量，房价也得到了有效的控制，整体平稳；但市场分化明显，今年不仅总体销量下降，而且多数项目不得不主动降价求生，即便如此，市场仍然缺乏有效的刺激。

因此，在多数开发商今年销售业绩难言乐观的情况下，今年第四批次土拍大概率将平淡收场。