慧盖房 打脸来得真快「打脸来了垃圾板块集体要翻身了」
最近不少粉丝开始关心起“新场”这里，扬言：新场要涨！
确实，近期新场有了两大利好新闻：
一个是S3公路（周邓公路—G1503公路两港大道立交）新建工程主线高速全线结构贯通。
意味着从新场匝道自驾至张江的路程将缩短至25分钟。
另一个是规划地铁27号线即心港快线，27号线联通临港及陆家嘴，与16号线在新场设站交汇。
未来新场也将是双轨交傍身，说话也要硬气了。
不仅新场，近期还有“惠南认筹火爆”、“西渡领涨”等异象出现。
新场：历史的辉煌交织发展的落寞♂️
新场始建于公元1128年，至今已有近900的历史。新场以盐闻名，得名源于下沙盐场搬迁形成新的盐场，即新场。自从宋、元年间开始新场就一直是两浙盐运司署衙所在地，鼎盛时期，新场有商铺300多家，到明代已有“浦东十八镇新场第一镇”的名声，是当时名副其实的浦东第一镇。
新场有着优秀的过往，但近年来发展始终受限。
究其原因主要有以下三方面：
第一、新场的古镇定位。
正所谓成也萧何败萧何。新场古镇于2019年加入“江南水乡古镇”世界文化遗产的联合申遗行列，此后被国家文物局列入“中国世界文化遗产预备名单”。因此新场的发展既不敢也不能大拆大建，发展建设被掣肘，自然也没什么购房利好。
第二、新场没有重大规划。
浦东的发展规划，在向南到达周浦之后，直接跳跃至临港，新场仿佛被遗忘了。亲爹浦东都放弃的地方，自然没有什么房产投资价值。
第三、新场自己不争气，没有好房子。
板块内二手标杆项目万科清林径成交均价3.5万元，相比起2016年3.1万价格仅12%涨幅。缺少标杆的加持，也很难让购房者对新场建立更进一步的认知。
这次S3线的贯通，27号线的规划算是为新场提了一口气，但从购房角度仍要慎重。
第一、S3线的优势很明显，但弥补不了配套硬伤。
S3线的落成有两方面显著优势：
1、主线高架采用高速公路标准，双向6车道规模。S3线的建设标准不低，车道宽阔，大大提升出行便利度。
2、S3穿过新场、周浦、康桥、直达张江。张江扩容后，已覆盖到新场北部，S3进一步加强了两个板块的联系。
新场作为房价最低的地方，是可以吸收一些产业区低预算的购房者，但可惜的是，新场自身的配套实力太弱，唯一的地铁16号线距离古镇居住区直线距离还有2公里，所谓低价的优势也就不明显了。
第二、27号线实现周期太长。
若按照27号线走向，新场到陆家嘴也只有6站。但是目前仍在规划探讨阶段，在十五五能否落实在计划中都要打个问号。
以新场现在的规划能级，是无法支持持续的房价上涨，这里仅适合本地/刚需自主。
惠南：短暂的巅峰无法弥补规划的空白♂️
惠南近期真的是扬眉吐气了。
钱江大家文澜府第三期触发积分，入围分数74分，同期的世纪前滩天御却未触发积分。而它在二期时就曾以入围积分65.5分超越同期开盘的古美华府项目的60.28分。
入围分频频吊打市区盘，惠南是真真垃圾板块逆袭了这一把。惠南的短暂出圈主要原因是：
1、惠南人为自己买单
文澜府的认购人群有着显著的惠南烙印。已公开的数据显示，文澜府超过六成的摇号客户来自浦东，实际上就是惠南本地土著。惠南镇人口约30万，是浦东人口大镇之一，是有着一定的内生改善需求的。
2、基础教育相对丰富
惠南镇有惠南镇小学、南汇外国语小学、荡湾小学、南汇第四中学、南汇第一中学、南汇中学等。其中南汇中学是浦东外环外唯一一所市重点高中。南汇一至四中都不算太弱，例如南汇四中2020年中考成绩，市重录取率42%，区重点及以上录取率达80%以上，妥妥的名校水平。在预算有限的情况下，考虑惠南的学区也不失为一种选择。
3、轻微的一二手倒挂
当前惠南颐景园、华钜御庭等小区已有4万以上成交，而惠南新房联动价位3.4万，有小幅的获利空间。
我们认为惠南的现象是暂时的，在不解决下面问题的情况下，是不可持续的。
1、没有规划的红利
与新场一样，惠南同样是被跨过的发展区域，没有产业没有支撑，离主城区又远，睡成都当不稳，通车的16号线反而是源源不断抽走了当地年轻人。
2、青年人口的流失
南汇曾经是知名的大学城，随着上海海洋大学等学校的搬离，南汇从大学城成了职校城。人才结构下降不说，甚至影响了区域的商业发展。
3、没有标杆商业
惠南的商业以社区型为主，没有撑得起台面的商业综合体，五角世贸商城的烂尾对惠南的商业影响也很大。
4、动迁基地
惠南民乐是知名动迁区域，因此惠南的人口结构始终没有优化向好。真正是拉不来的年轻人，盼不走的动迁房。
整体而言惠南适合居住，也有成熟的生活氛围，但是这里不是投资该去的地方，是适合本地自主、周边乡镇进城或学区提升等。
西渡：没有人会花钱为诗和远方买单♂️
5月第一周西渡意外成为了领涨板块，就是奉贤区这么个边缘板块出了风头。
当然，仔细研究发现主要是澳洲国际花园（别墅）、南渡新苑等高单价产品成交短期推高了涨幅。暂时还谈不上西渡耀翻身。
就房产投资而言，西渡在未来仍然是垃圾板块。
1、规划上限已定，这里仍是大农村
根据西渡街道郊野单元规划（2018-2035），西渡的定位是“浦江第一湾田园牧歌式的诗意家园”，听着很棒对不对，说白了就是大农村。未来的试点发展方向为休闲度假、旅游体验、绿色农业，意味着这里只有诗和远方，没有房产投资价值。
2、自身无利好，全靠闵行接济
西渡处于奉贤区最北端，与老闵行及紫竹隔江相望。奉贤当下的重点全在新城建设，西渡享受不到任何红利。西渡目前的配套是弱的非常全面，教育、医疗、商业、产业等均无，唯一的一条5号线成为了西渡承接紫竹少部分外溢的生命线。
3、投资性价比低
中铁建香榭国际的最新二手成交单价也就在3.6万左右，17年项目开盘的时候就是这个水平，6年过去了一份没涨。
西渡最新的联动价为42850元/平，而紫竹新房联动价也才5.2万，对购房者而言努努力选紫竹是上策。
规划缺失、配套薄弱、发展后劲不足。
这就是为什么新场、惠南、西渡这些地方即便当下再有热度，也不推荐大家去买的主要原因。
投资要的不是昙花一现，投资要的是发展长青。
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