福州鼓楼新楼盘「20年时间福州鼓楼的城芯豪宅标准发生了怎样的变化」

面向高净值人群的豪宅产品很难做。

普通的豪宅，或专注于设计，或专注于产品理念。但豪宅的稀缺，首先是地段不可搬动。

福州之前核心地段区的豪宅，全面型的产品不多。处于城市繁华中心，最大的问题是土地供给稀缺。

随着时代的变迁，福州人认可的核心地段没变，但人们对鼓楼城芯的豪宅的需求却发生了变化。

所处的地段在屏山麓，望镇海楼，紧邻西湖圈，背靠省直湖前，面对华林路核心，周边是最齐全的省级配套。

大城芯、大圈层、大户型——保利·首开天悦二期正在重新定义城芯豪宅。

01▶大城芯

鼓楼区航拍（图片来源：福州日报）

今年4月15日，福州土拍。

2020-13地块入市，吸引20多家房企围猎。

这幅地位于二环路以北，天泉路以东，位于鼓楼城芯，面积近百亩，无安置配比，10年罕见。

最终保利是以摇号的方式拿下。58轮叫价，总价41.42亿元，溢价率44.8%。

市场之所以火热，就是在于核芯城区的土地极度稀缺。

保利·首开 天悦二期是福州市全市范围重大项目之一，开工仪式受到了极大关注。

关注背后，一个重要原因就是城市中心大面积土地太稀缺了。

回顾下福州近几年的鼓楼土拍——安置占比高。

如果把地块放大到百亩范围，2009年至今鼓楼区仅有4幅土地出让，且都有安置占比。

土地面积小，安置占比高，导致有竞争力的产品不多，购房者鼓楼情结难满足。

老福州说：“宁要鼓楼一张床”，这个情结其实是一个务实的精神：因为鼓楼整体发展基础和配套，都已完全呈现，所有利好，都是可见。

保利发展控股与首开集团强强联手，夺下城芯近百亩稀缺纯商品房地块，就给了鼓楼的豪宅更大的设计和发挥空间：人车分流、围合式中庭景观、最大近41米楼间距、充足的车位配比。

这些过去的鼓楼住宅都可能无法奢求。

项目周边，有3个成熟的1公里圈层。

1公里省级资产圈——

临近北二环，紧邻福飞南路，多条主干道纵贯南北，横接东西。

多个省级行政机关坐落于此，周边是省博、省人民会堂、省体育馆等配套。

1公里西湖生活圈——

自带2万方商业，家门口即有商业圈；永辉商超、新华都、恒力博纳广场等举步即达；离五四路CBD只有1个红绿灯的距离。

周边有西湖大酒店、美伦华美达酒店、源脉温泉等休闲资源。

武警总队医院、福建省立医院北院、福建中医药大学附属第二人民医院就在附近。

项目周边教育资源非常丰富，都是福州一线优质学校：囊括钱塘小学、屏西小学、湖前小学、屏山小学、钱塘小学（屏北分校）、铜盘中学、三牧中学、屏东中学、福州三中等九所知名学府。

其中多所学校有“老八所后备军”的称号。同时项目北侧规划有小学、中学等配套。

值得一提的是，保利·首开天悦二期北侧还规划了中学和小学用地。

1公里闽都人文贵脉圈——

福州文脉看鼓楼。因为自唐以来，福州便立府于鼓楼。西湖、华林寺、镇海楼、三坊七巷等人文古迹蕴含了千年榕城的底蕴。

如今政务、科研、教育、医疗行业的大量精英人群，也都在鼓楼。

项目附近是镇海楼，临近福州龙脉——龙腰。

风水上说是二水聚堂，三山环抱，背靠马鞍山、枕五凤山。

马鞍山对寒气有抵挡作用

无需觉得玄学神秘，无非是说马鞍山正好位于天悦二期的北边。

山在北方冬季就可以抵挡寒冷气流。再加上附近有湖，有舒适宜居环境。

有位建筑大师说理想的住宅，要有和睦的邻里关系，要能感知四季变化，要有自然的风。

四季和风，说法比较玄，但总体来说是豪宅的气象。气象万千四个字，不是所有地方都能说的。

02▶大圈层

福州西湖公园

新世纪之初，因为生活水平提升，很多人对豪宅的追求还仅仅限于西式洋气的建筑外观，金色的外表，财富彰显得越夸张越好。

但随着时间推移和成熟消费观的确立，炫耀性消费正在被有见识、有思想修为的高知人群所厌弃。

敢为天下先，是豪宅的设计理念。因为少部分精英阶层的审美，注定需要很长时间市场才能理解。

网上有一张图片，特别有意思。

北京朝阳门一街之隔建筑风格不同

说的是同样位于北京朝阳门的核心地段，一街之隔的不同建筑展现截然相反的形象气质。

左侧的建筑中央公园，展现的是是超现代的国际感，著名设计师马岩松融入了山水城市的理念，寻求“设计创造地产价值”。

右边是传统建筑风格，两者地段类似，但价值截然不同。

对于处于核心地段的豪宅来说，如何与周边的房子形成产品差异，设计的理念会变得特别重要，好的设计理念能让建筑的价值提升。

如今的鼓楼城芯地区，不少建筑外立面还保持着时代的烙印，是上个世纪的建筑理念体现。

保利·首开天悦二期的建筑立面采用的是镜面设计，代表了核心地段内最高阶的审美标准。

保利·首开 天悦二期外立面示意图

8年来，保利天字系走进了上海、福州、重庆、成都、南京、杭州等二十多个核心城市。

天悦系，是天字系里的最高端产品，需要符合择址“一城之最”——符合“核心地段 稀缺景观 名师出品”3个条件。

广州一线珠江，福州西湖屏山，成都锦江东湖，佛山千灯湖，天悦系都享有当地最为稀缺的自然资源。

设计团队是邱德光、梁志天等核心设计师。

2012年落在广州琶洲的保利天悦是天字系的第一个项目。8年过去了，依旧是广州豪宅的标杆。

再看看保利·首开天悦 二期使用的物业是只为豪宅服务的东方礼遇。

保利物业已有24年历史，东方礼遇是保利物业旗下最高端服务体系。

保利物业为天悦引入“东方礼遇”的星级酒店式服务标准，在传统高端服务之上，升级体验细节，定制三大全新服务体系。

东方礼遇是保利物业旗下最高端服务体系

每晚22点后，“百米安全归家”场景便会开启：“巡逻加强—门岗识别—陪同护送—后续问候”四环链的服务动线，护送夜间归家的业主平安到家。

03▶大户型

保利·首开 天悦二期户型图

豪宅从来不讲究打折，也不设计多个产品系列。因为居住者对生活、品味、圈层有思考。

保利·首开天悦二期这次主推的大平层产品——150㎡四房两厅两卫。

福州落户新政放开，对楼市是个利好消息。未来闽北、闽南人都能有机会来福州买房子了，楼市热度将进一步提升。

地处全省中心，大面积不受限购限制的豪宅产品，更有可能获得市场的追捧。

但如今的鼓楼城芯，大多数100㎡左右的户型，房龄都在10年以上了。

而大户型的每一次迭代，都是客观环境变化引起的需求升级。

克而瑞前两年统计过一份中国高单价豪宅排行榜，前10之中，6个是大平层。

大平层的流行，主要是成功人士依赖于城市发展。热门地段的豪宅产品需要自带社交属性。

从郊外的别墅回归到市中心的大平层。这种自带流量的豪宅，是整个家族的选择。

第一太平戴维斯的一位高层曾表示：豪宅品类中，中心区“城市豪宅”的自住率最高，有九成以上买家选择常住，且大多数为家庭常住。

保利·首开天悦二期主打户型：150㎡，南向14.2米的三开间，这样的“顶奢”宽度是全福州难有。

大面宽的朝南户型，可以拥有更大的采光面，可以把更多的阳光引入室内，通透性更高，同时也带来了鼓楼少有的绝佳豪宅居住体验。

约46㎡的餐客厅——让每个人在进门时就感觉到大空间的通透和震撼。

起居室白天的采光和日照会更充沛。

6.6米南向大横厅连阳台，有着游轮甲板式的观景台。

一体化餐客厅连通大阳台，延伸客厅的功能和视野，实现惬意生活待客区。

主卧顶级卫浴加上豪华衣帽间科学内置，尽享私密空间。

父母康养房是朝南户型，而且靠近卫生间，方便日常起居。

设计风格和未来潮流趋势不谋而合。

今年年初，克而瑞创新事业部《疫情环境下，居所未来升级优化方向》报告，点明了改善住宅的方向。

首先是公共区域的重要性正在加大。

世纪初的豪宅，因为国人刚刚经历房改，私密属性被放大。

如今伴随着二胎等需求，餐厅和客厅等公共区域的面积需求正在变大。

因为公共区域承载的是多场景的家庭核心区和社交天地，涵盖家庭聚会、圈层社交、私密娱乐等多重属性。

这种先进的设计理念通过保利·首开天悦二期的大面积，大横厅得以体现。

豪宅产品但不设置大小不一的各类户型，保利·首开 天悦二期的定位明晰：户型产品统一，目的一面是适合家庭生活的便利，一面是面向圈层的低调和隐秘。

楼层只规划了11-17层，以小组团规划将地块分为4个独立区域，保证了隐私和静谧。

2.36容积率，最大近41米楼间距。电梯直达入户，全程私密无打扰，避免不必要的社交。

在今年的环境下，保利·首开 天悦二期之所以敢于只做高端定位的大户型，主要还是因为有信心。

因为若非企业实力过硬，土地足够优质、战略意义重大、潜力难以估量等客观条件外，不会有人敢去触碰纯粹的豪宅产品。

20年后，保利·首开 天悦二期希望重塑鼓楼城芯豪宅的定义。没有这个产品，福州鼓楼中心的楼市或许会平淡无奇。