上海有得卖「上海这个地方卖20w/㎡值吗」

上海能卖20w/㎡的房子在哪？

首先想到的一定是黄浦、徐汇内环旁、老静安、浦东滨江沿线等等老牌顶流地段。

比如百汇园，它的二手房源近期成交价格就在19-20W左右。

再比如被喻为上海房价天花板的新天地，翠湖房龄长些的小区，最近成交也在22W左右。

但万万没想到的是，一个不太有存在感的板块–新江湾城，居然也出现了近20w/㎡的成交。

去年8月，新江湾城的次新商品房世纪江湾，成交一套68平小面积房源，单价直逼20万大关。

这是板块内的个别案例，还是我们一直就低估了它？今天我们就一起探讨探讨。

01为什么贵？

新江湾城位于上海东北部地区，地处中外环之间，隶属杨浦区，南靠五角场，北靠吴淞口，是两大副中心的过渡地段。

目前在售新房沁风雅苑均价约为12万/㎡，这个价格都可以买内环核心地段了，之前的中企云萃江湾单价也达到了9.7万/㎡，快要赶上中环很多板块了。

乍一看，新江湾城似乎是一个非常没有性价比的地方，所以很多人会有疑问：区域内新房定价的底层逻辑是什么？

生态环境

首先第一点肯定是它的生态环境。

上海楼市近几年，很喜欢吹绿地概念，比如大火的张家浜楔形绿地，以及接棒前滩的三林楔形绿地，它们还都是呈现在图纸上的规划。

而新江湾城在绿地这方面，已经是现成的了。

新江湾城过去是远东最大的军用机场，常年的军事禁地从决定废弃机场到土地移交的十年空档期中，在机场原址上生成了大型的湿地以及林灌和森林等生态环境。

板块内有新江湾湿地公园，世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园：安徒生童话公园。

整个区域的绿化覆盖率高达60%，街道两旁种满树木，放眼望去皆是连绵成片的绿意，道路相当宽敞，与市中心成熟地段的街道形成鲜明对比。

这样的居住氛围注定会吸引一批人，与喜欢传统板块烟火气的人不同，他们更偏爱清幽的居住环境。

产品定位

从规划一开始，新江湾城的起点就已经站在了古北，联洋两大国际社区的肩膀上，被定位为第三代国际社区。

虽然现在来看，它和“国际”一词不太挂得上钩，但是也为这里的产品属性奠定了基础。

区域内整体都是大户型的高品质社区，还有很多别墅社区，说白了，就是卖给有钱人的房子。

另外买房上，很多人都在意生活半径，比如西南片区大概率只会在西南置业，北区的客户也不会跳到江对岸买浦东。

而在上海北区挑房子，很难再找到比新江湾房子品质好的地方，宝山和五角场附近的中产客户都乐于买在这里，要不说它是北上海富人区呢。

教育资源

论教育资源，新江湾在整个杨浦，是数一数二的。

片区内大部分小区对口的上音实验学校是杨浦区最好的公办初中，复旦科技园小学对口的也是上音实验的初中部。

上音实验学校是一所九年一贯制学校，2009年才迁徙至新江湾城，依托这里生源的纯粹性，目前已经成为杨浦头部的公办学校。

除了上音实验学校，这里的其他教育资源配置也很牛。九年一贯制复旦二附校、二梯队复旦科技园小学、以及新开办的九年一贯制同济大学附属新江湾城实验学校、上财附属国安路小学。

02一些硬伤

任何一个板块都有它的拥戴者和看空者，新江湾这个地方，喜欢的人很喜欢，不喜欢的人也很难转变思维，毕竟它确实存在一些硬伤。

位置偏远

从全上海来看，新江湾城确实是比较偏了，如果要去市中心，比较热门的目的地，都会至少有个20公里。

比如，地铁近1个钟头才能到到人民广场，10号线坐8站转8号线坐6站，共计坐14站。

又比如，去静安寺，南京西路也差不多，10号线坐13站转2号线坐2或3站，共计16站，也是需要差不多的时间。

商业太弱

新江湾的核心商业只有悠方，悠方的体量本身不大，入驻的品牌很多还是平民品牌，而且已经有不少店关闭了，对于一个定位为“国际社区”的地方，这样的情况实在没眼看。

另外，区域内没有沿街尚浦，日常购物很不方便，想要逛街只能去五角场。

人气不足

新江湾城把“大隐隐于市”这个特点体现的淋漓尽致，环境是清幽，但人烟也确实是稀少。

前段时间过去踩盘，街上只有零星的几人跑步，更多的就是等在学校外接小孩放学的家长。

03投资不算是好的选择

总得来说，新江湾城自住特别舒服，对于那些喜欢安静的人来说，这里的居住体验感甚至可能高过市中心某些地段。

但是它的受众群还是太局限，这会直接导致人口上不去，产业起不来，板块的发展也有待考量。

世纪江湾二手房之所以能以近20w/㎡的单价成交，很大一部分原因是对产品本身的认可：洋房属性加上送地下室，另外，学区对口著名的复旦大学第二附属学校新江湾校区。

所以，20w/㎡的价格，世纪江湾值，但新江湾城不值。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点。