南龙湖值得购买的楼盘「南龙湖三大板块各有千秋盘点哪些楼盘值得关注哪些值得购买」

前 言

从“宜居教育城”转型至“贸易物流圈”的南龙湖现在由三个板块构成：绕城高速板块、双湖大道板块以及华南城板块。

绕城高速板块，在紫荆山南路打通后，其由于距城区最近，所以进出城区最方便；双湖大道板块受益地铁2号线，又躲开华南城未来的拥挤杂乱；以上两个区域较宜刚需居住。华南城板块受市场影响，适合出租和市场内工作人员居住，并不适合工作在市内的刚需族。

下面我们对南龙湖三大板块中除垃圾盘以外的项目逐个分析。

01

绕城高速板块

绕城高速板块由郑州绕城高速向南至祥和路，由龙湖大道（老107国道）向东至郑新快速通道构成。

该板块优势明显，距离郑州市较近，紫荆山南路开通之后到市中心仅15分钟的车程。主要承接郑州市外延的刚需一族，既能与郑州有效的对接，又能享受到新郑市相对较低的房价实惠。

劣势亦很明显，老107国道，郑州绕城高速，新郑快速路，以及规划中的G310（现祥云路）刚好从四面包抄该板块，各种污染及安全隐患可想而知。

购房提醒：扬长避短，不要选择紧邻高速、快速路周边的楼盘/楼栋。

1、正商智慧城（值得关注级）

正商智慧城位于紫荆山南路与绕城高速交汇处，占地215万方，包含高层、洋房两种类型产品，分为六期开发，目前一期和二期高层已售罄，正在认筹二期洋房和三期高层房源。预计2016年11月26日开盘，均价10000元/平。

优点：

1、项目亮点是位于南龙湖最北端，离郑州市区距离很近，无论是从郑新快速路还是从紫荆山南路，都能很快到达市区；

2、 双气配套，龙湖镇大部分楼盘都没有接通市政供暖，而该项目却配有暖气，这在南龙湖是稀缺的。

缺点：

1、正商智慧城位于绕城高速以北，但是他们依然属于新郑龙湖行政区内，而绕城高速以北的项目只有他们一家，目前周围还没有形成良好的居住氛围，周边像商业、医疗、学校这些配套一个都没有，所以生活就会很不方便。

2、该楼盘位于三条大路的交叉口构成三角形区域，风水学上讲是不吉利的；物理上与南龙湖成熟片区及市区形成隔离，既享受不到市区的繁华，也距南龙湖成熟片区较远，是一个非常尴尬的区域；

3、正商属于快销盘开发商，对于产品质量，园林规划以及物业水平上把控值得考量；

4、外国语学校是个山寨货，和郑州外国语中学没有任何关系。

2、坤达祥龙城（值得关注级）

坤达祥龙城位于南龙湖龙湖大道与祥云路交汇处，距离地铁2号线150米。占地面积约90亩，总建面约20万方，绿化率48％，容积率2.99，共分两期开发。采用现代欧式建筑风格，由9栋27-33层高层围合式组成。二期7、9号楼已于11月19日开盘，推出79-120平米房源159套，去化率72.32%，均价9400元/平。

优点：

1、地铁口，项目西侧150米就是地铁2号线延长线沙窝李站，可以说最大的亮点就是交通的通达性；

2、紧邻地铁口，具有一定的投资和升值潜力；

3、户型设计的不错。不管是80多平小三房还是110多三房主卧都是拐角270°大飘窗，南北通透，可以看出在设计上还是用了心的。

缺点：

1、开发商为郑州坤达置业有限公司，河南鲁华钢铁集团（钢材贸易商）的旗下公司。小开发商，名气不大，祥龙城是其首个开发的项目，开发经验比较薄弱。

2、祥龙城为连廊设计，中间户的私密性难以保证，而边户入户门外即为空中连廊，安全性也大打折扣。

3、小区所处位置注定该小区居住环境很差。现在拥堵的老107虽然以后可能会限制大车同行，但是依旧是龙湖镇人群出入郑州的主要道路。祥龙城距离地铁高架较近，而地铁高架带来的噪音辐射要比一般的公路严重的多。地铁口所带来的人流也会让小区周边人员混杂。小区北边的祥云路将来要变成国道G310，未来的车流量，噪音、灰尘指数恐会爆表。

3、富田兴和湾（值得购买级）

富田兴和湾位于祥云路与紫荆山南路（鸿鹄路）交汇处北200米路东，是郑州向南的桥头堡。占地面积约20万㎡，建筑面积约70万㎡，容积率2.99，绿化率45%，由23栋27-33层的高层组成。现在售户型有80-89㎡两房、102-136㎡三房、140㎡四房，均价9200~10000元/平。

优点：

1、开发商为河南振兴房地产(集团)有限公司，是一家具有国家建设部核准一级开发资质的房地产企业，该集团先后开发了“富田太阳城”“富田九鼎世家”“富田兴和苑”“富田兴龙湾”等系列项目，口碑良好。

2、地理位置来看，属于地铁2号线南延线的辐射区域。西面紧邻紫荆山南路，该路不允许大车通行，南边距离祥云路200米，所以是整个绕城高速版块中闹中取静的一席地，这样出行和居住环境保障两不误。

3、准现房，项目一期一批已于16年9月交房，一期二批将于16年12月交房；二期、三期于17年底、18年底交房。区域内的准现房不多，兴和湾实景准现房，且部分房源已经交房，小区的品质好坏一目了然，相对于还在看效果图和沙盘的期房，项目品质更靠谱一些，也减少了交房品质缩水的隐患。

4、该楼盘在建筑细节上还是比较加分的，详见下图。

单元门添加人脸识别系统，进一步提升了小区的安全系数。交房的标准也很高，细节处理的规矩工整。门口的入户挂钩也很贴心，业主回家拿钥匙的时候不用再一手负重拎包一手掏钥匙了。

小区北侧是绕城高速的下穿通道，开发商升级该项目的时候在周边自发增加了隔音板，这种为业主贴心考虑的行为可圈可点。南龙湖因为道路问题导致居住环境较差的楼盘很多，但是拿出具体行动的楼盘却很少。

该楼盘小区的绿化园林已成型，

景观雾森系统、智能灭蚊系统、免费WiFi覆盖，夜光跑道等细节以及与第一太平戴维斯签订物业顾问服务，该小区居住的舒适度应该不会差。

缺点：

1、区域还在发展阶段，周边还未形成成熟的商业配套。

2、公共交通资源还未发展成熟。

02

双湖大道板块

双湖大道板块从祥和路南至泰山路，沿地铁二号线南延线辐射周边。该板块的优势是商业、教育相对成熟，劣势是人多而杂，交通拥堵，开车进入该区域较不便。

购房提醒：择重避轻，投资就选地铁旁，居住建议选择离地铁有适当距离的楼盘，这样才能保证居住品质和交通便利双享受。

1、龙湖百合花园（值得关注级）

龙湖百合花园位于龙湖大道（老107国道）与双湖大道交汇处向南100米路西，是由河南国控建设集团有限公司投资建设，整个项目总占地143403平米，由22栋29层高层住宅、一所幼儿园、一坐五千平高档会所和三条商业街组成。在售的房源为85、86两房，均价9500元/平。一期房源剩余有50多套，预计2016年底交房。

优点：

1、标准的地铁盘，距离地铁口仅有100米，坐享地铁便利；

2、准现房，年底交房，不管是投资还是自住很快就能收房，对于遥遥无期的图纸房，这点也很诱人。

3、项目配有双气，龙湖镇没有统一的市政供暖，所以双气盘很稀缺。整个南龙湖目前只有三个楼盘有供暖，其余两个楼盘分别是正商智慧城（郑州市市政供暖）、翰林华府（中原工学院的暖气）。

缺点：

1、目前项目东面的老107国道仍允许大车通行，车辆很多，路况很差，等到BRT开通后该路会限制大车通行，届时这种状况会改善。

2、离地铁口太近了，过往的人群多而杂，影响小区的居住安全，再加上进入龙湖镇的地铁是地上铁，所以噪音及辐射的污染也是客观存在的。

2、翰林华府（值得关注级）

翰林华府位于紫荆山南路（鸿鹄路）与泰山路向南800米路东，是由茗业地产建造的双气社区。项目总占地125亩，目分为3个居住组团。北部为高层区，规划有2栋27层、4栋34层高层；社区中部区域，规划有3栋27层高层，5栋6层电梯花园洋房；南部规划有2栋18层高层、2栋16层高层。在售房源为96-135平，分布在1号、6号楼上。1号楼预计2017年6月交房，6号楼预计2018年6月交房，均价9000元/平。

优点：

1、翰林华府距离地铁2号线南延线小乔路站800米，既可以享受地铁便利，周边环境又不至于太乱。

2、项目临十七里河而建，且属于整个南龙湖三个双气楼盘之一，这些都为项目增色不少。

3、周边围绕中原工学院以及郑州升达经贸管理学院，使该楼盘少了整个南龙湖的浮躁，多了些文化沉淀。

4、项目采取永威的建筑理念，建筑细节以及户型设计还是很用心的。

缺点：

1、地块限制，该楼盘较小，容积率3.0，绿化率32.3%，楼间距相对较窄，在售的1号楼部分楼层采光不好。

2、项目的南边是规划的新107国道，待老107限制大车通行之后，该道路的车辆会剧增，噪音、尾气污染存在隐患。

3、该楼盘的暖气，不是市政供暖，是跟中原工学院学校签的协议，协议的文本没有见到，协议签订的期限以及期限后怎么办都不可知，毕竟不是市政供暖，这样风险也是需要考虑在内的。

3、富田兴龙湾（值得关注级）

富田兴龙湾位于泰山路与郑新快速路交汇处向西500米路北，项目南边与龙湖隔路相邻，西边是规划中的峡谷生态绿化景观带，北边为市政规划路。

富田兴龙湾是由河南振兴房地产（集团）有限公司投资，河南兴田置业有限公司开发的一座50多万平方米的意大利风格新古典主义建筑群落。

富田兴龙湾占地512亩，容积率1.4，绿地率36%。高层早已售罄，目前仅剩别墅在售，户型建筑面积为197-348平米，带地下室及车库。整体均价为700万元/套，双拼价格为650万—900万/套，联排价格为450-600万/套。

优点：

1、兴龙湾是振兴房地产(集团)在南龙湖的拓荒之作，不管是从选址、规划、用材还是景观维护都极为用心，打造了一片让你流连忘返的别墅群。

2、新郑快速路与泰山路交汇，既有地铁二号线南延线小乔站以及华南城西站的乘车便利，又有新郑快速路的开车便利。

缺点：

地段虽然离地铁很近，但是相对康桥和锦艺的项目要靠南一些，周边相对来说要荒凉一些，待市政道路修好后，交通及配套会逐步完善。

4、法兰原著（值得关注级）

法兰原著位于郑新路与祥安路交汇处向西约300米路南，是居易国际集团打造的30万平米低密社区。该楼盘占地144140平方米，共有41栋。现推出的是二期18层小高层17、18号楼，116平三房、139平四房，预计2017年10月交房，目前已封顶，正在做绿化。该楼盘五证齐全，现在排号中，预计均价9600元/平米。

优点：

1、项目紧邻十七里河，属于河景房，距离郑新快速路600米，与华南城一路之隔，既可以享受华南城的商业配套，也可以相对避开华南城的繁杂。

2、属于地铁二号线南延线辐射区，虽然距离地铁口有一定距离，但是还是可以享受地铁福利。

3、周边配套已经相对成熟。

缺点：

1、紧邻新郑快速路，过往的车辆较多，噪音、灰尘、尾气的污染是客观存在的。

2、项目由河南居易置业有限公司开发，并不是目前一线开发商，整个楼盘的亮点不多。

5、融侨城（值得购买级）

融侨城位于郑新快速路西侧，龙泊南路北侧，西沿十七里河南段。该项目占地147000平方米，建筑类型以高层和洋房为主，包括65-75㎡的两房、89-115㎡的三房、130㎡四房和107-133㎡叠拼、跃层。目前在售12#高层，建筑面积65平米两房、88、108、115平米三房，2梯4户，均价为8300。在售21#洋房，建筑面积约为100-133平米，均价10000。

优点：

1、开发商实力雄厚，龙湖区域内为数不多的全国一线房企开发商，除房地产业务外，旗下涉及港口开发、远洋运输、酒店等，从资金上考虑，实力雄厚，不会出现资金链断裂，开发商跑路的局面，单从这点来说，值得信赖；

2.、叠拼洋房产品主力面积在110㎡左右，相同尺度下，无论得房率还是居住舒适度都秒杀高层项目几条街，平均赠送率在50%以上，而且户型够创新；

3、周边环境很好，西边临着十七里河，紧邻国家级1470亩的湿地公园，这些条件在居住上都是很生态的；

4、虽然是一线开发商，但是该楼盘的均价并不高，8000多的高层在整个南龙湖几乎没有。

缺点：

1、交通是弱势，位于南龙湖南部边界，紧邻107连接线，去机场方便，但距郑州相对龙湖北部众多楼盘来说最远，距地铁口也有段距离，周边生活及其他交通配套匮乏

2、小区高层住宅多，间接影响了洋房的居住体验。

6、康桥溪棠 &康桥溪公馆（值得购买级）

康桥

溪棠&康桥溪公馆位于湖滨路与祥安路交汇处，屹立在林溪湾畔，是由康桥地产集团在南龙湖开发的又一标杆之作。康桥溪棠是该项目里的高层，预计开盘的是916号楼，户型包含85-118平米三房，毛坯，均价9700-11000。康桥溪公馆位于整个项目的东北角，是70年产权住宅性质的小公馆，面积在39-71㎡，精装，均价10000。因为暂未取得预售证，所有都在排号阶段，预计12月初开盘。

优点：

1、康桥集团深扎南龙湖，楼盘的建筑质量和综合口碑都不错。

2、溪棠（高层）建筑用材硬实，新风系统、塑胶跑道、雾森系统、蓝牙音箱、Wifi覆盖、人脸识别门禁等，居住的品质感应该是很不错的。高层户型设计全部南北通透、户型方正，前两排楼栋错开设计，南边为林溪湾别墅，采光、视野都非常好，最后一排品质略差。

3、

溪公馆（公寓）康桥

溪公馆，

亮点在于精装70年产权的公寓。相对于普通公寓的40年产权以及商业用水用电等，溪公馆完胜。

4、整个项目距离地铁二号线小乔站约800米距离，不算太远。

5、周边配套已相对成熟。

缺点：

1、实际产权时间缩短，溪棠购房合同上的产权日期是从2006-2073年。而溪公馆则是从2003年算起，较正常楼盘少了近十年的产权；

2、该项目位于湖滨路、祥安路交汇处，不临城市主干道，除地铁二号线外，交通不算很方便；

3、溪公馆整体呈U字型，分为西塔、中塔、东塔。共约1458户，27层公寓，每层约54户，共10部电梯。楼下三层为商业，楼上27层为精装小公寓。而该产品是康桥试水装修的作品，具体装修标准怎样，有待考量。而高密集的居住率与品质通常都是呈反比的。

03

华南城板块

华南城板块主要围绕华南城展开。该板块的楼盘可以享受华南城所带来的商业配套优势，但是也为周边带来了大量的流动人口及车辆。居住环境的舒适程度以及安全度也随之大打折扣。

购房提醒：该板块的房子适合出租和市场内人员购买，不适合区域外顾客投资和自主。

1、龙湖锦艺城（值得关注级）

龙湖锦艺城位于郑新快速路与双湖大道交汇处东

北角，项目占地453179平方米。

涵盖多层退台洋房、墅质洋房、瞰景高层全线产品。容积率2.0，绿化率35%。由于预售证没下来，所以暂无房源出售，后期还会有高层推出。现均价11000.

优点：

1、交通便利。紧邻郑新快速通道，属于地铁2号线南延线的辐射范围。

2、引入中科院幼儿园以及新郑市实验小学，中科院幼儿园，是拥有60余年历史的教育机构，它的加盟为小区的配套教育体系注入了全新的活力。而新郑市实验小学，也是当地知名优秀教育资源。

3、赠送地暖的硬性配套为业主提供了贴心的考虑，在都是单气的南龙湖，此举也是一大亮点

4、户型不错，赠送面积比较大，尤其是其中的墅质洋房。

5、华南城就在其对面，能充分享受其带来的商业配套。

缺点：

1、龙湖锦艺城的周边环境并不太好，西侧挨着郑新快速路，会对临路房源带来噪音和粉尘影响。东侧有钢材市场，北侧也有一些厂房和仓库。离华南城较近，将来物流车辆较多，人员嘈杂。

2、距即将开通的华南城站还要穿过整个华南城，近邻的地铁线及有轨电车工期遥遥无期

3、小区景观维护相对较差，再加上电梯维权，楼层加盖维权等，该开发商诚信有待考量

2、康桥九溪郡（值得关注级）

康桥九溪郡位于郑新快速路与双湖大道交汇处往南200米路西，也是由郑州康桥房地产开发有限责任公司开发，项目分4期开发，1期为洋房、别墅组团，奠定了项目的调性，提升了高层的溢价率；2、3期为高层；4期为商业街和集中性商业。该项目11月11日已开盘高层301号楼，推出建面77平米的两房、88、92、118平米三房，共192套房源。高层在售均价为10000元/平米，预计2018年年底交房。叠拼别墅仅剩3套在售，房源建筑面积为200-214平米左右，包括下跃层总面积为300平米左右，均价500万元/套。

优点：

1、康桥集团深扎南龙湖，楼盘的建筑质量和综合口碑都不错，后期的物业也能让人放心。

2、位于龙湖镇最主要的两条交通主干道交汇处，距离市区比较近。另外双湖大道、郑新快速路后期会有BRT公交，距离地铁二号线华南城站将近2公里。

3、商业配套相对比较齐全，小区北侧临双湖大道带有大型商业，郑新快速路东就是已经开业的华南城1号馆。

4、小区内配套有幼儿园，别墅南面就是康桥捐建的市政小学：龙湖实验小学，入学及接送都比较方便。

缺点：

1、较多的刚需客户被挤压到龙湖，所以在居住环境上相对还是刚需较多，

2、三期地块规划15栋纯高层，容积率高，居住密度大；

3、项目北侧规划集中式商业及写字楼，加上如此优越地段，华南城商户客群居多，估计租房办公用房也会不少，后期会影响居住环境及舒适度。

结 尾

南龙湖不如高新区，不如大北区，不如白沙和绿博、常西湖这些地球人都知道的区域，看看南龙湖价格就知道了，它比以上几个区域每平方低了几千元。

南龙湖能比较的区域是荥阳、平原新区、中牟县城，荥阳在西偏孤单了，平原新区属于新乡，又隔着黄河，跟郑州的对接太差，中牟县城离郑开大道又太远，离开了郑东的自然延伸区。

南龙湖有着跟市区距离最近、地铁2号线南延线开通在即，又连接港区等优势，并且龙湖大学城人气旺，商贸物流有实体经济支撑。

南龙湖小开发商多，地头蛇多，房子品质参差不齐，开发商专业度和责任心差距也非常大。

所以房东俱乐部明显推荐购买的很少，值得关注的楼盘是希望刚需族们根据自身需求量力选择。

南龙湖随着地铁2号线南延线开通，紫荆山南路打通，大量流动人员涌入，它正成为郑州刚需族购房过程中，一个重要选择区域。

【原创文章，未经许可不得转载】

商务合作请联系房东助手，微信号：zzhaofangdong