在宁波什么样的房子才算真豪宅「在宁波什么样的房子才算真豪宅」

在什么阶层，就能看见什么样的风景。

当老司机还在为找米下锅而发愁时，希尔顿酒店宣布上半年利润增长24倍，中国地区入住率超过60%，恢复到2019年的水平。

有钱人还是那么喜欢开房。

事实上，每次危机都是拉大贫富差距的黄金时期：富人利用危机带来的廉价资金，购买市场上抛售的廉价资产，迅速提高自己的财富占比。

赤贫阶层跌无可跌，危机来不来都差不多，以前酱油拌饭，现在饭拌酱油。

唯有中产阶层，好不容易存下点资产，一个跌停板，又滑进了低收入阶层的深渊。

关于这个话题，老司机今后打算专题探讨，支持的文末点个赞。

房产既是财富载体，也是财富放大器，因为投资房产会用到贷款，资金加了好几倍杠杆。

杠杆是一个很形象的比喻，用它可以以小博大，如果碰到了上涨，财富会成倍增加。

当然，碰到下跌，缩水的速度同样也是感人的。

去年以来的下跌，受伤最重的是中产，他们可能手握两三套房，这些房子可能是刚需产品，也可能是改善产品，但极少是豪宅。

豪宅不是你想买，想买就能买。

在下跌中，我们看到，大部分产品都是不抗跌的，尤其是普通产品，特别是伪豪宅。

同时，我们也看到，少数真正的豪宅并没有随着行情起舞，而是走出了独立行情。在宁波二手房整体转入买方市场之后，真的豪宅，仍然牢牢的控制在卖方手中。

依然是卖方市场。

上周，老司机为一套锦地水岸的江景大面积做价格方案，这个18年的老牌豪宅，可以说已经全方位落后于时代了。但就是这样一个老小区，不同产品的市场表现，有着云泥之别。

锦地水岸有200多平的大面积，也有100平左右的小面积；有江景房，也有没江景的普通房；有多层，也有高层。什么样的产品最好卖？

不是低总价的小面积，不是低单价的普通房，而且江景大面积豪宅。

销售周期普遍低于四个月，明显低于平均周期。

之前，在给江山万里的二手房做价格建议时，我们也发现类似情况：一线临公园的大面积，不但单价高，而且卖得快，相反130面积段的产品，价格低得多，销售却更困难。

稍微老牌一点的江南一品，次新房东悦府也都有这个规律，以致于我们几乎可以得认为：

真豪宅成了熊市中的孤勇者。

既然老司机反复提到“真豪宅”，那就意味着市场中存在不少“伪豪宅”，最容易迷惑人的，是顶着大品牌的普通大面积产品。

一家擅长做豪宅的开发商，拿了块资质平平的地，硬要做豪宅，出来的往往就是伪豪宅。

老司机常说“豪宅无短板“，如果一眼就能看出短板，那今后在二手市场上，这豪宅多半是立不住的。

尤其是过了十年八年之后。

就宁波的现状来说，什么样的楼盘称得上真豪宅？

首先，在好地段的基础上，要有大景观。仅仅好地段是不够的，宁波地段好但便宜的房子多了去了。所谓大景观，是指景观的规模和独占性，比如三江六岸，或者大型公园旁，或者大湖之畔。

宁波河很多，河景不值钱。

还有一种景观是城市景观，如果楼层足够高，视野足够开阔，可以俯瞰这座城市，可以极目远眺几十公里，这样的景观也是稀缺的。

谈景观，要避免落入社区园林的俗套。不少豪宅都会强调自己的景观做得多好，名师设计，皇家园林，这些都是螺蛳壳里做道场，撑不起豪宅的骨架。迄今为止，老司机还没见过一个楼盘，单单依靠园林，做成了豪宅。

撑得起豪宅的景观，是大景观，是小区之外的景观。

不但景观要好，开窗也要看得到。许多江景楼盘，除了沿江第一排，后面几排江的影子也看不到。

这感觉，就像班上很多美女，但都是别人的女朋友。

其次，在大面积基础上，追求纯粹。豪宅一定是大面积，但大面积不一定是豪宅。有人说上海香港也有小面积豪宅啊，那是上海香港，在宁波，小面积怎么也豪不起来。

顶多体现出地段的价格，要么就是学区的价格。

为什么要大面积？首先是功能齐全，只有面积大了，才能布置足够的功能空间，比如双厨双餐、运动、娱乐及私人空间等。

豪宅具有很强的炫耀功能，就像买了豪车，总盼着有更多的人来看。

其次是价格标签，面积越大，总价越高，买得起的人就越少，身份的标识性就越强。从实用来说，或许150平方就足够了，但富人就喜欢住400平。

藏个猫猫都找不到人的那种。

宁波豪宅的标准面积是多大呢，近期可能是200平，未来可能更多的会向400平发展。为什么要这么大？

因为富人喜欢在家里邀请网红打高尔夫。

说到纯粹性，有一种大面积叫顶复（顶楼复式），如果楼下都是普通住宅，买顶复的可能是有钱人，也一定是土包子。

如果楼下是豪宅，买顶复的一般是大老板，或者大老板的朋友。

不能奢求整个社区都是豪宅，至少要确保整幢楼都是豪宅，那种大面积套小面积的设计，在二手市场上两头不讨好。

就像40岁的大长腿，不想轻易便宜别人，但也找不到人来便宜自己。

最后，在稀缺的基础上，追求绝版。在楼市里，稀缺这个词已经被用滥了，就像娱乐圈里的“真爱”一样没人信。

极致的稀缺，叫不可再生——今后再也不生产这种产品了。

因为政策禁止，独栋别墅就绝版了；因为容积率提高，联排也排不下了；今后在很多板块，7层以下的电梯洋房估计也很难再有了。

地段景观可能绝版，产品类型也可能绝版。越是绝版，在二手市场里，房东的话语权就越大。

当然，这里的绝版是有人要的绝版。

真的豪宅，就是大家都觉得贵，但还得看房东脸色的产品。

打开百度，可以搜到100条豪宅标准，但老司机这三条”金标准“肯定找不到。除了这三条外，开发商品牌、物业管理公司品牌、立面美学、建材和装修、科技装备等”标配“，一样也不可少。

豪宅无短板，记住这句话。

如何选豪宅？在能力范围内，选最贵的板块；板块内选最贵的小区；在小区里挑最贵的房子。

老司机说的是总价。

——本文源自微信公众号：房产老司机。