成都600万房子「600万买房在成都最容易掉坑里」

600万预算，在成都买房，叠拼是当下最主流的选择。这个预算，已经买得起成都大部分新房项目，为什么叠拼会成为主流？

从需求角度看。在成都全面进入改善时代的大背景下，叠拼能同时满足购房者的改善需求和心理需求。

面积足够大，房间足够多，能够满足各种家庭结构的居住需求；带花园，拥有室外活动空间，对购房者的吸引力非常大，也是主要买点之一，近两年的新冠疫情，导致很多人都有居家隔离的经历，这也一定程度上凸显了拥有户外活动空间的优势；住别墅，不仅说出去有面子，还能体现经济实力，毕竟在大家的认知中，叠拼是别墅，虽然我们认为叫跃层洋房更合适，因为基本都修到了6、7层。

成都

从供应角度看。在成都市中心城区降低容积率和新房限价的大背景下，还要考虑到限墅令，开发商要保证盈利，可以选择的产品形态十分有限，基本上只有大平层和叠拼。

相比之下，叠拼能够更大限度挖掘地下空间的价值，实现利益更大化。这体现在：把本该和车位一个价格的地下室，以别墅的价格卖了出去。就和卖螃蟹一个道理，说是四两，其实螃蟹净重也就三两，还有一两是用来绑螃蟹的麻绳，但消费者却为这根麻绳付出了一两螃蟹的价钱。正因如此，叠拼成为市场主流，证明了一个特别有趣的事情：

中产，是最好骗的一群人。

壹。一本糊涂账

叠拼这本帐到底有多糊涂，我们从新房、装修、二手房三个角度来看。

1.叠拼的实际单价是多少？

用奥园半岛one、卓越晴翠、华发统建锦江大院、融创至和雅颂等关注度较高的项目举例说明。

奥园半岛one。以256㎡户型为例，清水单价约2.1万/㎡，总价大概538万。该户型分为地上两层和地下一层，地上面积约188㎡，地下面积约68㎡。也就是说，购房者需要为这个户型的地下部分付出142.8万。

如果把地下部分看作车位，一个标准车位大概15㎡，按照15万一个计算，单价就是1万元/㎡，68㎡就是68万。这么看，购房者就为地下部分多付出了74.8万。假设把多付出的这部分钱算在地上部分，那地上部分的实际单价就是2.5万/㎡。如果按照以前的别墅卖法，把地下部分全部当作赠送，那地面部分的单价就是2.86万/㎡。

奥园半岛one

卓越晴翠。以277㎡户型为例，单价约3.1万/㎡，总价约858.7万，其中包括3082元/㎡的装修，为了方便对比，暂且抛开装修这部分费用，只算清水价格，那么清水单价就是约2.8万/㎡，清水总价约775.6万。

该户型分为地上两层和地下一层，地上面积约192㎡，地下面积约85㎡。按清水价格来算，地下部分就要238万。把地下部分当成车位，按照1万/㎡算，价格就该是85万，购房者就为此多付出了153万。把多付出的钱算进地上部分，那地上部分的实际单价就是3.6万/㎡，把地下部分当作赠送来看，地上部分的实际单价就是4万/㎡。

融创至和雅颂。以约210㎡户型为例，清水单价约3万/㎡，总价约630万。该户型包括地上两层和地下两层，地下部分含夹层。地上面积约155㎡，地下面积约55㎡，地下部分的价格为165万。

如果把地下部分按车位1万/㎡的价格来算，实际价格应为55万，这样看，地下部分就多付出了110万，同样，把这部分钱计入地上部分，地上部分的实际单价就是约3.7万/㎡，把地下部分当作赠送来看，地上部分的实际单价就是4.05万/㎡。

融创至和雅颂

华发统建锦江大院。以300㎡户型为例，该户型清水单价约3万/㎡，总价约900万。该户型分为地上两层和地下两层，地下部分含夹层。地上面积约170㎡，地下面积约130㎡，地下部分的价格就是390万。

还是把地下部分当成车位1万/㎡计算，那地下部分就该是130万，购房者就为地下部分多花了260万。多花的钱平摊进地上部分，那地上部分的实际单价就是4.5万/㎡，把地下部分当作赠送来看，地上部分的实际单价就是5.3万/㎡。

你以为用别墅的钱买了地下室，这就完了吗？不，你还得花几十万再买两个车位。置业顾问会站在你的角度关心你，如果不买，就没地方停车，要是被别人买了，还得忍受其他人把车停在你家门口。这不是段子，而是老朱的亲身经历，他收到置业小妹的关心后，含泪买下车位。所以，叠拼的价格其实比你看到的贵多了。

再来看与二手别墅的对比。麓山国际的别墅，单价在3-4万/㎡之间，大部分还是独栋；位于大源的复地雍湖湾，叠拼和双拼都有，中介告诉我们，实际单价大概在3.8万/㎡；位于金融城的保利锦湖林语北区，联排的单价约为5万/㎡，总价大概850万；位于攀成钢的绿地锦天府，叠拼单价大概在3.5万/㎡。

麓山国际社区

可以看到：价格上，新房和二手房基本持平；区域上，这几个二手房显然更好；形态上，双拼、联排、独栋也要比叠拼更好。只要不是非要买新房，同样的单价，同样的总价，可以买到位置更好，形态更好的别墅产品。

实际上，别墅和高层不一样，不存在剪刀差。你以为的剪刀差，只是地下室分摊成本后的假象。多说一句，奥园半岛ONE作为近两年成都叠拼的引领者，销售情况比较好，也是因为它的价格更低，性价比更高。

2.叠拼的装修成本有多高？

如果用于自住，还要考虑到，装修叠拼的资金成本和时间成本都特别高。

资金成本。软装硬装加一起，1万元/㎡的装修标准对于叠拼来说，只能算一般。就算如此，装一套200㎡的叠拼也要200万，300㎡就是300万。关键问题在于，你在用同样的装修标准，装修地下部分。

仍然用实际项目举例说明。奥园半岛ONE，地下约68㎡，就需要投入68万的装修费用；卓越晴翠，地下约85㎡，就需要85万；融创至和雅颂，地下约55㎡，就需要55万；华发统建锦江大院，地下约130㎡，就需要130万。这意味着，你在用JR、银泰的标准，装修一个储物室。至于为什么说叠拼的地下空间是储物室，后面会详细解释。

JR花漾锦江

如果算上装修费用，叠拼的最低总价都在800万以上，单价更是突破5万/㎡。这个总价，誉峰、麓湖、文儒德的二手房，哪个买不起？这个单价，也是绝对意义上的成都房价天花板。还有一点，绝大部分叠拼是清水销售，装修费不计入购房款，不能按揭，这会增加购房者的资金压力。

时间成本。前段时间，去锦天府看二手叠拼，业主说，他的装修过程已经持续了一年多，现在仍在进行。由于叠拼的空间零碎，动线复杂，为了能住得舒服，这个业主亲自找设计公司进行设计，改变了原来的结构，重新梳理空间关系。我们揣测，这个业主把还在装修的房子挂出来，估计也是受够了。

装修后面目全非的外立面 绿地锦天府

中介还提到一个普遍现象：同一栋楼，要么上中下叠全有人住，要么全部空着。隔壁装修，不仅干扰大，持续时间还特别长，根本没办法住，所以只能等大家都装修完了再搬进去。

3.二手叠拼的流通性差

买叠拼来投资，大多数情况下是不现实的。

这不是价格高低的问题，而是卖不卖得出去的问题。二手叠拼的交易量几乎为0，主要原因在于观感特别不好。你去看高层二手房，只能看见这一户，其它的门都是关上的，有没有人住你也不清楚，又不可能挨家挨户敲门去看。

但叠拼不一样，去到任何一个别墅小区，都能看到每一户的情况。如果入住率低，缺少打理，就会有破败感，庭院里杂草丛生、落叶满地。很自然就会产生抗拒心理，认为如果住进这样的小区，晚上会感觉很阴森。踩盘时就有业主边叹气边说：如果没人住没人打理，院子里花花草草一多，什么动物都来了。我能消灭掉自家的老鼠，但却管不了邻居家的蛇。

没人住，就没人买，价格就涨不上去。在成都，几乎找不出一个别墅小区，可以用“有人气”来形容。成都二手房涨得厉害的时候，麓山国际的别墅也没有怎么涨价，二十年了，麓山的独栋入住率可能就30%的样子。

绿地锦天府的中介告诉我们，现在挂在网上的上叠，基本都不能卖，因为之前违规搭建，也不按照规定拆除，所以产权被冻结，不让交易，水电全断，业主当初花了大价钱往上搭，现在让拆肯定都不愿意，就这样搁置了。

上叠违章搭建 绿地锦天府

流通性差，挂牌价就没有太多参考意义。比如绿地锦天府，挂牌价约3.5万/㎡，但我们去踩盘时，业主的报价是，350㎡总价880万，单价也就2.5万/㎡的样子，而且感觉还能砍价。

算账之前，我们也和许多购房者一样，对于叠拼的购房成本、装修成本、二手房交易情况并没有清晰认知。算完账才发现，叠拼真的就是一本糊涂账。买之前，如果不想清楚，就可能成为别人口中的“冤大头”：

首先，会用别墅的价格买地下室；

然后，会用豪宅的标准装修储物间；

最后，房子会砸在手里卖不出去。

贰。五个想多了

从经济角度分析完，接着从居住角度分析。实际上，对大多数人而言，叠拼并非是一个好的置业选择。

许多人认为，叠拼是别墅，那肯定比高层、大平层要好，居住品质更高，但事实并非如此。有个现象，不知道大家注意到没：买别墅的，以前都没住过别墅，就像现在，绝大部分买叠拼的人都是住高层的中产；住过别墅的，大部分都搬进大平层了，誉峰的业主，就有相当大一部分都来自于别墅业主返城。

誉峰

老朱作为一个从别墅搬回大平层的过来人，他对于这种现象的看法是：很多人在搬进别墅之前，没有意识到，在我们国家，大多数家庭都是少子家庭，独生子女特别多，有两个孩子的就很少，三个更不用说。对比国外，我们的家庭人口相对较少，根本填不满一个别墅，住起来就会特别冷清。如果一个人在家，特别是女性，甚至会有害怕的感觉。因为这个原因，别墅就会陷入，“没人住就没人愿意搬进来，没人搬进来就更没有人住”的恶性循环。所以买别墅的多，住的少，基本只能成为一个满足心理需求的谈资，也就是“口头别墅”。

因为以前没住过，所以对叠拼没有确切的感受和认识，只能沉浸在自己想象的居住场景和房地产营销营造的生活场景里，就跟小朋友一样，听到一个故事，就会当真，这完全就是想多了。具体而言，可以总结为以下五个方面：

1.对地下室的功能想多了

买之前会认为，地下室可以当作满足自己兴趣爱好的房间，比如装修成影音室、健身房、游戏室、台球室等。但实际居住过程中，只要你对这个兴趣爱好不够狂热，地下室最终都会变成储物室。因为成都特别潮湿，湿气会往下走，想要地下室保持干燥，需要投入大量精力打理。

上叠地下室采光井墙面渗水 绿地锦天府

老朱以前住麓山国际，在地下室放了个除湿机，隔两天就要倒一桶水。出门超过一周，就必须要找物业帮忙，定时倒掉除湿机里的水。如果不管，不夸张的说，回来后地下室的墙面都能渗出水渍。

我们之前去牧马山踩盘，很多别墅没人住也没人管。别说地下室，就连一楼的木门，也因为受潮而腐烂，门的下半部分，都卷边了。

所以，要维持叠拼地下室的功能，是一件特别耗费精力的事情。时间一长，就不想管了。退一万步说，就算你管得了自己的地下室，那也管不了邻居的，如果邻居不打理，好一点，可能只是渗水，坏一点，有没有老鼠也不一定。越不想打扫，就越不想下去，越不想下去，就越不会打扫，久而久之，地下室就成了储物室。

2.对自己的热情想多了

买之前，许多人都会想，以后搬进去了，就可以经常邀请朋友来家里玩，在花园里开个派对、弄个烧烤什么的。

这个是真的想多了。第一，你并没有那么多愿意邀请到家里来做客的朋友；第二，你没有那么多的热情忙前忙后。请人在家吃饭是件特别麻烦的事情，事前要买菜，开饭之前要给客人泡茶、切水果、做饭吃饭要用到很多的锅碗瓢盆，说不定还有烧烤架。朋友吃完就回家了，而你和你老婆还得洗碗、打扫卫生、收拾垃圾。

如果请个家政阿姨，让她一个人收拾，那得累死人家。现在许多家庭连年夜饭都在外面吃了，又有几个家庭会经常邀请亲戚朋友到家里来吃饭？还有一个问题，家里的烟味很难散尽，请客人吃一次饭，要忍受几天的烟味。

老朱对此就深有体会，请亲戚朋友来家里吃过几次饭，就受不了了，索性安排到外面去，塔子山公园，吃吃喝喝一下午，结完账拍拍屁股走人，不仅方便，算下来比家里还便宜。

塔子山公园

3.对自己的耐心想多了

在搬进叠拼之前，或多或少都幻想过这样的场景：大家晚上回家聚在一起吃晚饭，吃完就坐在客厅其乐融融的看电视、聊家常。但实际生活中，有多少时间能这样？就算有，吃完饭需不需要洗碗，洗衣服，照顾小孩儿？这些事情都需要楼上楼下的跑，就算老婆再贤惠，也会有发脾气的时候。在看二手叠拼的过程中，就有业主提到：由于室内面积太大，大扫除一次会特别累，老婆每次大扫除都会抱怨。

再比如，如果只是一家三口住在叠拼里，老公加班或者有应酬，孤儿寡母的呆在房间里，可能闪电打雷就能吓得够呛，这种时候，免不了给老公打电话，让他快点回家。一次两次，可能还好，长期以往，就会出现问题，处理不好，就是家庭矛盾。

4.对自己的孝顺方式想多了

买之前，觉得叠拼有天有地有花园，以后把老人接过来，他们没事能晒个太阳，摆弄个花花草草什么的，还有人陪伴，老人能住得特别舒服。但实际情况呢？

龙城壹号

我们去位于龙泉的龙城壹号踩盘的时候，一个业主告诉我们，他当初买这套叠拼，想的就是老人住起来舒服一些。后来却发现，这套叠拼并不适合养老，主要原因有两点，第一是老人上下楼梯不方便，随着年龄增大，风险会越来越大；第二是年轻人上班太远，又不能扔下老人自己搬进城去，因为老人特别害怕孤独。所以才会打算卖掉这套叠拼，去市区置换一套的大平层。

5.对叠拼的私密性想多了

买叠拼前，可能会想，某天天气晴朗，在露台上晒太阳，开一瓶红酒，和爱人小酌，气氛特别浪漫。但实际上，住在你楼下的邻居，也会觉得天气特别好，在花园里弄个烧烤，飘上来的油烟会让你不想在露台再呆一秒。

说别墅私密性好，那说的是独栋。住独栋，只要不主动说，就没人知道你住哪，深更半夜看电视，也不用担心影响别人。事实上，叠拼的私密性，相较于高层，并没有实质性的提升，因为楼上楼下一样有邻居，只是人少一些。

当然，还有些女生会感觉室内楼梯特别浪漫，户外花园特别浪漫。对于这些问题，我只想说三个字，请看图：

因为没住过，所以想多了。这就跟在成都买敞篷车一个道理，除了装逼，没什么实际意义，你在成都的大街上见过几个车打开过敞篷？首先，成都出太阳的时间特别少；其次，就算出太阳，那你多半也在工作，没时间开敞篷；最后，敞篷车并不适合家庭生活。所以，买叠拼就和买敞篷车一样：

可以，但没必要；高级，但不好用。

叁。三个可以理解

你可能会说，既然叠拼这么多缺点，那为什么还要修这样的房子？还有这么多人在买这样的房子？从三个角度来看：

1.政府

目前成都中心城区出让的住宅用地，容积率基本都在2.5以下，这是为了优化城市空间，提升城市界面感，也是为了让城市居住起来更舒适。所以，降低城市容积率是可以理解的。

成都

2.开发商

对于商人来说，逐利是天经地义的事情。什么样的土地，种什么样的庄稼，国家有限墅令，成都在降容和限价，开发商就只能修叠拼，通过充分挖掘地下价值来实现盈利。

如果把地下部分老老实实的当车位卖出去，那开发商100%亏本。前面已经算过账了，如果不这样做，地上部分就会卖到4万元/㎡，甚至5万元/㎡，限价不会允许这样的价格出现，客户也不会接受这样的价格。还有开发商的营销人员和销售人员，其实他们大部分也没住过叠拼，只是根据国外的生活场景以及自己的想象讲故事。所以，开发商也是应该被理解的。

3.购房者

前文的五点想多了已经讲得很清楚了。其实就是购房者对美好生活的向往和追求，但是因为没住过，所以在认知上产生了一些偏差。

站在任何角度看，这都是可以被理解的。

与美好向往格格不入的现实 绿地锦天府

可能有人会问，那叠拼到底能不能买？当然可以，在我们看来，只要能把叠拼的空间充分使用起来，特别是地下空间的使用能保持一个比较高的频率，就可以考虑。具体可以分为以下四种情况：

1.有特殊家庭结构

家里有两个甚至三个小孩，会长期请保姆，女主人是全职太太，不和公婆住在一起。这种情况，女主人不仅有时间跟保姆周旋各种琐事，家务也不需要亲历亲为；

2.有特殊工作

那些和生活没有明确界限的工作，比如作家、画家、设计师等需要创造力的职业。地下室可以直接改造成工作室，不仅节省办公成本，而且安静的环境，可以让创作更专心；

3.有特殊爱好

有一件特别热衷的事情，甚至会把它当作生活中不可或缺的部分。比如，特别喜欢打麻将、特别喜欢收藏红酒、特别喜欢打乒乓球，而不是三分钟热度。这样，地下室的使用频率才高，才会有人味；

地下麻将室

4.有特殊需求

比如宗教信仰，假如是信佛徒，叠拼就是不错的选择，不仅有足够空间设置佛堂，还能与家庭生活空间形成明显界限。

叠拼，证明了中产是最好骗的一群人。这句话仅仅针对那些没有算清楚帐、没有发现自己想多了的人，并不包括那些清楚自己为什么要买叠拼的人。

最后，这篇文章的标题是《600万买房，在成都最容易掉坑里》，那怎么样才能不掉坑里？很简单，八不要八要。

八不要：1.不要冲动；2.不要激动；3.不要乱动；4.不要瞎感动自己；这和追女生一个道理，冲动、激动、乱动只会让女生认为你不稳重，感动自己更是等于零。5.不要写散文；6.不要写诗；7.更不要听置业顾问写的散文诗；不仅是你，置业顾问也没住过别墅，甚至整个售楼部都没有一个工作人员住过。8.不要带穷人朋友陪你看房。因为他们比你还容易冲动、激动、乱动、感动……

八要：1.要冷静；2.要独立思考；3.要时刻记得自己的需求；否则很容易被漂亮的售楼小妹洗脑，或是被和你一样不怎么懂的家人朋友洗脑；4.要看比你有钱的人住哪；他们不一定是从烂房子搬进好房子，还可能是从你认为的好房子搬进了你认为不那么好的房子里。5.要带上计算器看房；6.要带上你最有钱的朋友看房；说再多都没用，主要还是说钱。7.当然，还要去看看绿地锦天府；8.最后，要在网上查一下叠拼二手房的交易量和成交价格。