慧盖房 1000平豪宅别墅「都是1000W普宅和别墅的去留如何选择」
问题一：#房产##北京楼市##买房##北京头条#
肆哥，我早期买的二手翡翠城联排，住着挺爽，但是现在发现这东西不适合孩子后期上学啊，现在出手估计1200w上下。海淀还有个两居，加上老人，五口人住不开。大兴这个联排是走留？
建议：
1、 目前看北京的房价太贵，中小户型的普宅还是主流生力军。北京人更有钱了，也成了主流产品了，就跟欧美似的。那别墅的保值性就肯定没问题了
2、 你要是长期自住，肯定建议留别墅，居住体验好，这是最重要的，因为房子第一就是居住属性。你要是不住，甚至说每年住不了几天，留着没意思。别墅类产品投资性弱，持有不划算。北京别墅类升值超过大盘的一个没有，勉强跟上的算是凤毛麟角了。还都在朝阳东北和海淀西北方向，因为那边产业区的人群能支撑住价格。总体跟上北京大盘，但落后于板块大盘。其他的就甭说了，全部跑输，无论什么板块多高档的产品。你这个毕竟是二手的，保值还相对好点。顺义新别墅在这四五年里有低到40%的等于根本没涨。
3、 北京别墅类产品，在2003年之前收益算高的。在1999年之前涨幅倒不是很大，但租金回报率就都在10%以上，最高甚至到过20%多。就是稀缺。近几年不同了，2003年之后买房主体是老百姓，不是富裕阶层，普宅是市场主流。高总价的豪宅吸引眼球，整体实际占额很小。产品受众窄购买群体相对少。再加上别墅用地并不稀缺，每年都是大量的入市，所谓的禁墅令当然会遵守，但规则都有变通的办法。那一边是流通范围相对窄，一边是供应量大，也就导致了别墅类产品的流动性弱，升值自然慢。当然也行几年后，北京人都很有钱了，都买豪宅，那么它的金融属性又变强了。
4、 所以这是产品属性的原因，跟区域、地段板块、品质的关系不大。如果你的翡翠城联排确定不自住，就不建议留着，置换为好。
问题二：
肆哥，限于预算我看了回龙观的龙腾苑、龙跃苑和龙博苑，还有融泽。这类经适房怎么选择？商品房的矩阵和首开智慧呢？
建议：
1、 矩阵普通商品小区，价格走的正常不好不坏规规矩矩，感觉密度比智慧社小点。那边又是商住商办，加上公寓类的，就显得乱点没什么社区环境，也就是房龄新，时间长了不好说，这种小区没有保值好的先例，自住合适吧。
2、 龙腾跃博这些都是老经适房，房龄长点，价格走势也挺稳的，可等同于商品普宅吧。没电梯但起码板楼还是舒服点。融泽嘉园是安置房，保值性不好说，自住没问题。
3、 选经适房可以的，安置不得已最后再说。能买到低密度小板楼就更好，保值性相对强，没电梯够年限也会加上，没准到时候你置换了呢？保值差不多同一板块内基本都同涨同跌，选择板楼户型好的就行。矩阵也行，普通小区也没有什么风险。三期比一二期好点，好久不去了，你可以看看社区环境对比对比。
问题三：
肆哥，我是SFSD，我看完草桥这边觉得明日嘉园和欣园不错，听说草桥升值空间不低呢，现在也不便宜，我买还是等等？实在够不着就角门西、马家堡附近，您觉得怎么样？目前首付160w，总价控制510w，怎么也得两居吧，您给点建议。
建议：
1、 就草桥呗你都入眼了，明日嘉园是经适房，马家堡和角门西是塔楼很多的社区，保值一般。
2、 草桥板块配套都挺好，在丰台区还不错，大多都没有落后大盘，有几个品质不错的略有超出大盘。但也谈不上升值空间挺大，谁说升值空间挺大的，那就是骗子，着和升值高的板块差老远了。
3、 你是不是找的假中介算的账？贷款足额，160/0.35=457万，这还是买新房不算税费的情况下。二手房评估折扣一般是8/9折，所以160首付能买到400就很不错了，甚至都到不了，小户型很难高评，也就360/370万吧。5%的税费另算的，满打满算能买的很少了。你还是先把房款税费首付贷款一样样算算清楚，不然太抓瞎了。而且也没法看房推荐。
4、 去看看老小区西马金润房源，价格差不多能买到小两居。投资房产不要想了自住为主。价格基本能跟上大盘，不会太落后。如果首付买一居都难。角门两居就更别说了。还是选算好账吧。
问题四：
肆哥，西单小学边上丽华苑10来公里范围内130平以上大户型，单价8w上下，您给简单推荐分析一下，谢谢肆哥。
建议：
1、 首选远洋山水，景山远洋的成绩很好，东西海高中成绩和景山远洋差不多，都是中上等。差点意思的是以前入学年限较长，6年才顺位靠前。而且高中的学位少，不太好考。你也也没说很清楚，我只能根据金融街、距离、面积这些关键词猜你有孩子，有上学需求就给推荐首选的远洋了。
2、 如果投资话选南边城南嘉园，投资性优于远洋，因为房价里没有学区溢价。就是在没有好学校的情况下达到这个升值率和空间，成长性更好。其实城南嘉园和远洋山水的价格走势几乎一致，从4000多到现在都算是略超大盘，都可以。
3、 草桥到公益西桥板块的整体价值更高一些，不光是城南嘉园升值好点，还有其他好几个小区升值率也是这样的。
4、 咱只从投资角度说说，符合条件的还有万豪和东方瑞景，但是这都是老公寓了，相对保值性更弱和普宅根本就没法比。如果你是纯自住的话就无所谓，毕竟个人喜好不一样。
