福州今年拆迁地块「1010亩福州开年最大的征迁项目为什么拆在五四北」

雷厉风行，时不我待。春节后的福州如同大工地。

前几周，我们刚刚盘点了久等拆迁的高宅，渴望重生的洪塘，闽江之心加持的台江祖庙后、雁塔和海峡金融街。

这几天晋安区新店东片区旧改项目又正式推动，全面推进桂山、后山、西园等连片旧改。千亩征地预公告，指挥部和工作人员都已经到位。

此次征迁分为3幅地块，1010亩地，是福州开年最大的征迁项目。

2017年不少外地房企进军福州，都曾把这里作为首选之地。相比金山、鼓台的稳定，五四北楼市波动严重。

秀山站周边，华为福州总部落户，海棠映月、建发璟园早已经清盘。有学区加持的鲁能公馆三期，卖得还不错。

向东深入，龙湖云峰原著、柳岸晓风、熙悦府、以及稍远的登云湖，还都有住宅、别墅产品在售。

所以此次征迁，一石激起千层浪。千亩地块会不会对楼市造成进一步的挤压？为什么拆在五四北？

为什么是五四北？

征迁现场 图片来源：蓝房网

众所周知，鼓台、金山、算是目前福州房价表现良好的区域，但征迁成本巨大。

晋安湖、五里亭，是这几年福州楼市的新贵，价格体系也已经初步建立。

旧改拆迁，是要计算成本的。准备多少资金，能出让的土地就有多少。

所以征迁现需要中坚板块。

南二环未来发展潜力不错，住户也比较多，比如高湖村，还有空间。但南二环受制价格和历史，再征迁难度很大。

作为鼓楼后花园的五四北，在福州土地储备和楼市里，承担着承上启下的使命。

第一，今年上半年，北二隧道或将通车。五四北将迎来一个重大利好。

作为福州北向“大动脉”未来北二通道全线通车后，贵安驱车至五四北新店约10分钟即可到达，全程无红绿灯、且不收通行费。

阻挡五四北发展的北翼限制有望被突破，五四北喊了多年的最大发展红利终于落地了。

第二，与东区楼市产生链接，填补新房空白。

过去五四北被认为是福州的后花园，但只有一条秀峰路与鼓楼链接。离鼓楼越近，市场的认可程度也越高。

但越深入五四北，产品的两级分化明显。

金地五四领峯，熙悦府主打小面积产品，均价在1.7万/㎡左右，这个价格已经和高新区楼市价格不相上下。

金地五四领峯产品75㎡起步

天空之城、云峰原著。目前都在主打改善的洋房和别墅产品。价格都在350万以上。

五四北目前在售的新房，柳岸晓风，算是目前片区内稍有的改善住宅产品。

而把视线放远，此次千亩地块征迁的南侧，三环快速与东二环的结合处，同样是两个极端——

登云湖，主打别墅洋房。

登云湖实景图

五建的瑞悦华庭、瑞屿轩，在东区楼市做了75㎡产品，均价在2.4万-2.8万左右。

所以这次的千亩征迁地块，南北两侧都出现了类似的情况。在售新房，要么是主打改善的别墅洋房，要么是主打小面积的住宅产品。

所以征迁地块后续入市，从产品角度，是搞改善还是迎合刚需，结果值得关注。

改善还是偏改善？

最近几年福州楼市是有湖就火。西湖、晋安湖，旗山湖。

北二通道通车，登云隧道、园中互通，接北三环，五四北的南北终于通透。再加上登云湖位于中央，千亩地块征迁，正当其时。

但就像之前分析洪塘，提到了一个大树逻辑。（延伸阅读：征地82亩，3年内拆完！洪塘这是又起风了）

大树树阴下生存的植物，需要有独特的气质，要么如藤蔓善于攀附，能升，要么如菌类消耗能量不多，能卷。

五四北靠近的鼓楼，就像大树。如今五四北发展走向腹地，千亩地块要入市，要想明白三个点。

第一个点，谁在消费五四北？

建发璟园效果图

买五四北的第一类人群，是鼓楼外溢。这部分人的特点，是讲究性价比，对总价敏感。

第二部分人群，偏向改善。但不是绝对改善。

如今的福州，自然景观提升，有山有水有湖有江的地方很多。所以做偏改善而不是纯改善喜欢的产品，很重要。

第二个问题，五四北的腰要硬，配套要起来。

五四北目前的问题是小户型有，别墅洋房有，但适合中产阶级的新房不多。

这几天去五四北杨廷板块转了转。

云峰原著主打叠拼产品 云峰原著主打叠拼产品

有人和我们说了一个事。某房企在多等了1年后，终于看到修好道路通到了小区口。

接下来该房企提供了各种条件，希望公交线路尽快开通。但是公交公司提出的方案是每小时只安排一班车。

有业主戏言，如今福州到厦门的动车都是20分钟一班。经过多方协调，最终公交的频次稳定。

但这件小事，恰恰说明住五四北要深度发展，要盘活腹地，综合配套要按时跟上。

第三，五四北要提供抗风险能力。

此次千亩地块入市，很多大地块也很平整，但未来房企敢不敢拿，1个要看前文说的配套政策，一个还要看同行。

一句话——五四北的价值体系能否守住？有没有人会突然砸盘？

柳岸晓风实景图

前几天，去绿城的柳岸晓风看了看。这个项目用料扎实，能用石材的地方，都用了石材，各种施工线条平整，是不少房企来福州都会考察的项目。

但任何板块，一个高品质项目再怎么构筑匠心，只要市场环境降价抢跑，五四北和闽侯的房价混战，再匠心项目都会无奈。

此次新店东片区的千亩地块，诸多房企面临囚徒困境，拿地也会非常慎重。

五四北需要提升的板块抗风险的能力，才能吸引更多的房企。

后续的变招

当然说了困难，也要说机会。道路先行完成后，千亩地块征迁，如此大的操作路径，必有后手。

个人做几点猜测，猜测，大家看看就好。

第一，把时间纬度拉长，一些利好政策必然优先给到楼市承压的区域。

去年12月，厦门拆迁出台新政，不再建设安置房，而是给予拆迁户房票。适用范围在岛外，岛外四区可凭票购买商品房。——（下图）

网传厦门岛外房票细则

很多人都在猜测，其他地区是否有可能落地。五四北的位置类似厦门岛外，紧挨思明区。

五四北如果有地块、有拆迁户、有房票，后续的发展是什么？这里不多做展开。

第二，五四北最适合消化人才房。

玺湾人才房摇号现场

福州城市地位的提升，必然要吸引人才。过去几年，融信玺湾，建发养云，江南CBD、滨海新城都推出过人才房。

7折买人才房，确实很香。不过市场对人才房的意见主要集中在2个方面。

1.面积太小。50/60/70㎡，分别对应1人户，2人户，3人户。一旦选择人才房，可能需要持有10年时间。

10年被锁死，意味着人才换房的成本极高。这个面积段，完全不适应当下二胎的需求。

2.把人才房往往做成小面积产品放在豪宅里。

众所周知，很多人才认定标准来源于考试体系。考试体系讲究的是不断冲向第一，而非多元协作。

试想一位人才，选择了70平的豪宅人才房。而一旦发现周边邻居的房子面积惊人，自己居住的面积居然是垫底，价值观必然产生冲击。

所以人才房，最好就是中产社区鸡头，不做豪宅圈层凤尾。

金山、鼓楼、东二环，这些地段寸土寸金。没法在这里建大面积人才房产品。

而五四北地块地价适中，配套合适，还是3号线的起点站，临近省府。

在这里试点人才房的供应量和产品面积段的双提升，或许是很好的选择。

第三，以登云湖为中心，五四北、东二环彻底打通后，福州城市格局，未来或将以三坊七巷为中轴，呈现了西侧务实，东侧飘逸的局面。

读书，就业，西侧配套成熟。

而在福州城东，五四北低密山景，登云湖与晋安湖的双湖合璧，光明港、海峡会展中心、梁厝、直到三江口植物园，都具有时尚感。

在道路通车后，打破板块之间断裂带，在五四北和东二环之间的地块，把住宅整起来。金融政策支持，通过旧改加快，福州城市更新的加速，是否会促进土拍与楼市的进一步回暖？

不用心急，年底或许就有答案。