上海艺林「ICU抢救成功多次延期的上林艺境残血交房|房哥验房报告72期」

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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第72期，上林艺境（世园大公馆三期）

查验时间：2023年2月16日

查验房源：上林艺境，126㎡精装房，高层

购入时间：19年，13000元/㎡，不摇号

临近交房，工地没人，监管资金不翼而飞，延期，延期，再延期，终于在今年迎来交房，这是发生在浐灞世园大公馆三期上林艺境的真实一幕；

挪用监管资金的锅，终于不用疫情的不可抗力来背了，好在折腾几年后，小区终于迎来交房，算不上满血复活，总归是交房了；

缺钱的活儿总是很难做细致的，园林景观、生活配套、公区装修赶工交付的痕迹明显，能交房和盖好房中间还有很大的差距；

好在买的早便宜，又是世园会旁景观C位，房价的上涨往往会掩盖很多问题！

备注：以下图文约4000字，图片40张，阅读需15min，当日阴天！

撰文：不知火

验房师：小朱、小王

周边现状

浐灞买房的精髓，在很长一段时间，都是围着世博园的，作为较早进入该区域的开发商，长岛确实拿了一块好地；

（上林艺境位置示意）

虽然自己卖的一般，但赶上2019年市场火爆，与中南合作中南樾府，与绿城代建合作桂语江南，再到自己开发上林艺境；

这个区域也是浐灞最出名的住宅聚集区，中南，碧桂园，世园，绿城等小区都已交房入住，虽然人气依旧冷淡，商业欠缺，但西侧香湖湾地铁，南侧世博园，北侧前海人寿医院，浐灞八小等也都是现成的配套；

（上林艺境周边实景）

周边二手房价格不温不火，在16000到19000中间徘徊，港务区崛起后，迅速吸引浐灞热度，外加灞河两岸的住宅开发后，世博园周边长期新房断供，讨论度不高；

（紧邻世博园视角）

单就自住而言，环境优秀，非常清净，适合养老休闲，是浐灞除河景外，极佳的地段，对于买房人而言，一路坎坷，终于交房，总归是个好消息!

到此一度松进ICU，又抢救成功康复出院的上林艺境到底盖得如何，潦草交付还是如期兑现，看完今天的报告，你会更懂浐灞买房！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，用料

交付从小区南侧大门进入，大门挑高一层，外立面为浅咖色石材搭配深色金属铝板，两侧装饰金属格栅，左侧墙面带有小区标识；

（小区南侧大门实景）

大门整体为现代简约风格，设计感偏弱，门头低矮，观感比较一般，人车同用一个入口，左侧人行道闸，右侧双车道闸；

（北向高层外立面实景）

（西向高层外立面实景）

（外立面远景展示）

小区外立面的观感不错，高层外立面整体色调为浅咖色 米黄色，裙楼浅咖色石材，上部米黄色外墙漆，洋房与高层在色调与用料上同质同色；

整体来看，高层、洋房外立面轮廓造型整齐划一，裙楼石材提升质感，大面积玻璃幕墙的加入增强通透感，横向线条也很好地凸显了层次感与立体感；

颇有绿城二代高层的意思，应该也是合作代建学习成果。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，石材干挂牢固，墙面装饰线条勾缝完整、顺直；近看涂料立面平整度不错，未见明显鼓包，破损及污染现象。

景观园林

查验关键词：观感，层次，组团，铺装

世园大公馆总占地约418亩，总建面100万㎡，分三期开发，容积率为2.42，绿化率为40%，上林艺境为三期；

（小区楼位分布图）

此次查验的为世园大公馆三期（上林艺境），规划有高层和洋房，共1381户，小区体量不大；

从小区平面图上来看，景观的空间主要集中在主入口中轴和楼栋之间，其余为地面铺装和活动场地。

（上林艺境景观实景）

严寒时节，园区内一派萧瑟景象。装点园区最多的草坪全部枯黄，新栽的苗木以偏小的居多，灌木栽种密度也不足。

此外，能够凸显园区意境的廊、亭、雕塑、座椅等元素寥寥无几，园区内设计感不足，景观的看点也不够丰富。

（小区主轴景观）

南侧主入口设计有一处主轴景观，景观强调对称感，两侧园路开阔，中间水景、草坪、景墙等元素依序展开，归家仪式感还不错。

美中不足的是，冬季草坪青黄不接，希望后期加强养护，春夏能带来更多绿意与生机。

（人行步道景观实景）

人行步道上，景观与园路的融入感体现的不错，灌木紧挨着园路排列在两侧，拉近人与景的距离。

但从视觉延伸上来说，园路不够曲折蜿蜒，一通到底缺乏曲径通幽的意境。

（小区景观俯瞰实景）

高处俯瞰，景观覆盖情况还不错。灌木、苗木、球类以及大中小乔与草坪组合搭配，景观面积尚可，但整体养护不佳。

楼宇间的距离也比较开阔，消防扑救面上采用彩色胶粘石跑道、塑胶运动区和鹅卵石搭配铺装，缩小地面留白。

（景观组团实景）

园区内景观搭配不够精细，球类、灌木的修剪与栽种不够齐整，苗木栽种零散，搭配凌乱，缺乏层次感与饱满度。

在树种选择上，有银杏、紫叶李、樱花、桂花、国槐、石楠、丛生朴树，玉兰等多种植被穿插搭配。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，园内常见灌木以黄杨、冬青和石楠为主，灌木整体栽种不够紧密，排列不够齐整且缺乏修剪养护，虽然多品种组合栽种，但层次感与饱满度不佳。

（灌木栽种细节）

栽种细节上，部分灌木枯黄、坏死和露土情况比较严重，还需加强后期维护。

（草坪栽种实景）

草坪部分，受季节影响，草坪大片枯黄、坏死，建议后期做更换与养护。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面；导水槽填充黑色碎石子遮挡装饰，提升美观度。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园区主路采用芝麻白仿石砖铺装，部分园路搭配蓝色胶粘石铺设。

总体来看，仿石砖地面未见缺角，破损及裂纹，砖石拼接处过渡自然，砖缝距离匀称；胶粘石地面，未见明显破损、溢色等情况。

（园内围栏实景）

围栏部分，采用实体立柱 金属栏杆组合，带有电子围栏，内侧用低矮灌木做遮挡装饰，现场可见，围栏内侧灌木坏死情况严重。

生活设施

查验关键词：空间，器械，功能，细节

儿童娱乐场地设置在楼宇间，地面为塑胶材质，活动场地面积偏小，娱乐设施极少，仅有一个组合滑梯。

（儿童娱乐场地）

（休息座椅）

儿童活动场地旁，设置有充满童趣的休息座椅，并配有小圆桌。座椅除儿童区这一处外，园内再未看到其他休息区。

（器械活动场地）

园区内的器械活动场与儿童区相连，为塑胶地面，器械种类大概有四五种。

（球类运动场地）

园内还有一处球类运动场地，为彩色塑胶地面，地面有划线，拦网未安装到位。

（垃圾分类台）

垃圾分类台设置在楼宇前，目前仅预留位置，垃圾箱暂未放置到位。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰，冬季未做保温保护；天然气调压设备放置在景观中，装有围栏保护。

公区实景

查验关键词：大堂，平层，电梯保护，楼梯间

本次查验楼栋为高层，总高22层2梯4户，公区部分包括单元门，平层公区，连廊实景，楼顶实景等部分。

（单元门实景）

小区高层简易门头，仅玻璃单元门入户，顶部带有玻璃防雨棚，左侧墙面装有电子门禁。

单元门出入口偏窄，出入搬运大件物品不便，再加上简易风格，观感不佳。

（户内大堂电梯厅实景）

高层单元门入户且没有户内大堂，单元门与电梯间相连，电梯间挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶 筒灯，光照尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为日立，单侧开门，可容纳14人，载重1050kg；电梯保护到位，卫生一般，照明充足。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，吊顶 筒灯，电梯金色金属包边。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面水泥，台阶有部分污染，破损情况不多。

（连廊实景）

（连廊实测高度）

高层连廊部分，两侧金属栏杆，水泥地面观感不佳，带有独立下水，连廊实测高度为1.35米，此外，地面有部分裂纹和污染。

（连廊实测高度）

楼顶部分，为瓷砖地面，雨水斗，无动力风帽等设施安装到位，金属栏杆安装牢固，整体卫生情况尚可，此处仅展示实景。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装高层建面约126㎡，三室两厅一厨两卫户型。

户型方正，三面朝南；动静分离，主卧套房设计，U型厨房，缺点是南北不够通透以及玄关处预留位置不足。

（126㎡高层户型示意图）

（126㎡高层室内实景展示）

（126㎡高层玄关实景）

（126㎡高层餐客厅实景）

（126㎡高层阳台实景）

（126㎡高层卧室实景）

装标部分，室内精装，智能门锁，乳胶漆墙面，中央空调，新风系统，卧室木地板等安装到位。

（126㎡高层细节展示）

细节部分，有小夜灯、双USB插座等等。

（126㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具为老板品牌；台盆、龙头等安装到位，白色地柜和吊柜全部做好，天然气表尚未安装。

（126㎡高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为科勒，镜柜、五金、暖风机都安装到位；主卫装有淋浴屏，客卫未安装。

最后，再来看看部分室内验房情况：

验房过程中发现的问题主要有，顶面裂纹、色差，腻子不平，柜门关闭不平、高低差，瓷砖缺损，马桶下方未打胶、缺装饰盖，地漏与管道缝宽，木地板掉皮，地面平整度误差大，玻璃划痕，墙面污染，窗框掉漆等等。

（部分精装问题）

整体验收下来，主要问题集中在墙面、门窗、木地板等表面观感问题上，功能性问题如窗扇缺配件，浴柜内防水纸缺失，门把手松动，窗扇关闭异响等问题要及时处理，以免影响后续使用。

注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师对查验问题逐一讲解说明，现场出具电子版问题报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

交付总结

延期交房其实很伤人，尤其是多次延期，会不断拉低业主期待值，开发商因为赶工原因，能凑合交，但很难盖得好，相比同期买房还在停工的，上林艺境是幸运的，开发商没躺平，好歹是交了；

但你说这盖得有多好，景观，公区，入户门头，室内装修确实是难打高分，平常心看待，买的早不亏，位置又好，但凡房子一般的时候，地段跑赢产品总能安抚人心；

ICU出来的，很多东西，强求不来！