慧盖房 车位值得购买吗?「车位能增加幸福感价格接近首付的车位真的有必要买吗」
五一假期前，拆姐儿还推送了一个关于车位的话题，大家的话匣子瞬间被打开，在评论区展开了激烈讨（tu）论（cao）。
在郑州有一个属于自己的车位到底有多幸福？不少有车一族吐槽：
没有车位周末连个懒觉都不敢睡，一大早就要下楼把车挪到小区内或周边的停车场。
要么到晚上回家，每次心里都在默念“有车位、有车位……”甚至有时候还会做抢车位的噩梦。
但是，当你有了一个固定的车位，那么一切都会变得幸福多了。甚至每天晚上加班的心情都变好了呢！
可是面对几万、十几万、甚至几十万的车位，不少购房者又开始犹豫了。
或许自己买的车都没有车位贵，甚至车位的价格都快抵上房子首付了。再看看小区的车位配比也挺充足的，真的有必要买车位吗？
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为何车位这么贵？
目前郑州的楼盘停车位价格参差不齐，但是根据调查发现：
一般四环内的刚需盘，一个车位的正常价格在13-18万，高端改善盘一个车位大概在19万-26万，北龙湖豪宅的停车位一般都40W起步了。
这样看郑州有些项目首付 1万送车位，感觉是不是赚大了？
要说郑州最贵的车位，非北龙湖融创·中原壹号院莫属了。
2018年3月29日，融创·中原壹号院首批停车位开售，一位业主全款买下3个车位，均为子母型，总价216万元，单价达到72万（一次性全款付清）。
车位这么贵是否合理呢？车位的成本价又是多少呢？相信不少有车一族都存在这样的疑问，下面拆姐儿来给大家算一笔成本账。
通常来说，导致车位贵的主要有3个因素：
1、地下车位公摊多。一个标准车位的面积是12.5㎡（2.5m*5m），但是地下车库开发商需要投入的平均面积是30-35㎡。
其中包含了车位的边框、行车道、出入口坡道、设备用房……等，而这些公摊面积都有你的一份钱。
2、开发商规划失误，导致车位配比严重不足。这样的情况主要出现在一些老小区，那个时候有车的家庭还不多，或者担心车位建好之后不好卖出去。
于是乎，开发商就决定少修一些。物以稀为贵，最终就导致车位价格暴涨。
3、个别业主或物业炒车位。这种情况就很好理解了，有些个人或者物业在项目开盘时就通过渠道大量购入车位。
等后期了解到小区有车业主的比例之后，趁机因供需不平衡抬高车位价格。
还有一种情况就比较奇葩了，比如郑州CBD附近的某小区，是一个容积率高达6.0的城改刚需盘，但是其车位价格竟然直逼北龙湖豪宅，达到40万/个。
当问及该小区车位如此贵的原因时，有业主说：“开发商方面的工作人员说因为当时开盘时，房子卖便宜了，没赶上2016年的那波暴涨的行情，亏了，现在要用停车位来弥补。”
可能这个时候又会有朋友满头问号了，房子还有个备案价，为什么车位的价格开发商想卖多少就卖多少呢？价格到底谁说了算？
遗憾的告诉大家，车位的价格基本上还真是开发商说了算。
根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中规定，现如今我国已经开放住宅小区停车价格。
改变了小区停车费由政府指导定价的模式，根据谁建设谁受益原则，如果小区的车位产权属于开发商，那么开发商是有权定价固定车位的。一旦出现问题，双方协商解决。
如果协商能解决问题，那么这个问题压根就不是个问题。
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车位有产权吗？
接着上面那个问题，开发商有权定价固定车位是有一个前提的，也就是小区车位的产权要属于开发商的，开发商才能说了算。
而一般我们市面上常见的车位有三种不同的性质：公摊车位，人防车位，产权车位。
➤公摊车位，也就是车位面积算入了公摊面积的，多数位于地面，其产权《物权法》有明确的规定属于全体业主共有。
并且，小区业主可以通过业主大会或者授权的业主委员会决定如何使用及如何定价，收益也归业主所有。
➤人防车位，是目前郑州最多的车位形态，顾名思义，其按照国家有关规定建造，产权是国家的。战时，要被征用的。这种车位对于开发商而言只有使用权，是不能销售的。
但《物权法》中有着“谁投资，谁受益”的原则，也就是说在不妨碍其防控功能的前提下，人防车位可以出租给业主使用的。
以上两种，都是只能租不能卖的。如果是人防车位，没有产权，所谓的出售，最终你购买到的也就是20年的使用权。
至于超过20年的部分，在法律上是不会保障的。
➤产权车位，通常被称为车库，有独立的产证，一般年限是40-70年，拆姐儿仔细查询了一下相关的规定，价格貌似还真的是开发商说了算，连限价都管不住。
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通过维权能改变现状吗？
有的小区为了逼迫业主买车位，可谓是不折手段。
比如不买车位不让业主车进地下停车场、肆意抬高车位租金、车位必须长租60年……
搞来搞去，就是告诉你，直接买吧！
这个时候你会发现，原来买房还可以选楼盘，而买车位你没得选。遇到上述情况，要么忍，要么滚！
但是，没有人喜欢在一种“胁迫感”下来买车位，大部分人都会选择第三种途径——维权。
比如前段时间白沙楼盘恒通新城的车位问题，开始的时候开发商起诉业委会和物业公司，在高新区人民法院一审判决胜诉。
随后业委会和物业公司不服判决，提起上诉，之后开发商撤诉。
在开发商撤诉4个月之后，又换了中牟县人民法院再次提起诉讼。在2019年12月23日中牟县人民法院作出一审判决，开发商再次败诉。
但这次一审判决，恒通置业不服，又提起上诉。
这意味着恒通新城案件从2017年12月份开始，到2019年还未结束，2020年还将继续……
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租or买车位？
说了那么多，虽然车位买或者租有时候并不是业主说了算。
但那种“无耻”的物业或者开发商毕竟占少数，如果按照经济的角度来算笔账，到底是租车位划算还是买车位划算呢？
我们按普通小区一个车位价格15万，管理费50元/个，车位租赁费：300元/月，产权按70年计算。
购买车位支出=车位15万 契税15万*3% 70年管理费（50元/月x12月x70年）=15.45万 4.2万=19.65万，70年平均摊下来约234元/月。
这里有一点要注意，购买车位没有优惠的贷款利率，也不能用公积金贷款什么的，必须全款，因而缺乏弹性。有一些商业贷款是可以用的，但是利率较高，不作推荐。
租车位支出：70年的车位租金=（300 50）*12*70=29.4万
考虑到未来车位的租金很可能会上涨，所以从经济角度来看，买车位更划算。
这里要提醒大家的是，租赁车位有时间限制，根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
并且，目前郑州大部分小区你买的车位，开发商给你签署的是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》，协议上面写的使用年限一般为10年、20年。
这样，在租金不涨情况下，租车位20年需要的支出仅8.4万元，显然租车位更划算。
话又说回来，租车位毕竟不确定因素较多，谁也不能保证后期车位租金涨到什么程度。
另外，每个小区的车位租金和车位价格、物业费等会不同，计算结果会有差异。
以上讨论均未考虑货币时间价值。如果计算的更加精准，就应该考虑车位未来的涨幅和家庭资金的使用效率，这些因素不可控，所以讨论起来比较复杂。
最后，我们要不要买车位，又该如何选择呢？
这个问题，拆姐儿之前就提到过。买车位我们要考虑自身的需求、小区的实际需求以及车位的供应量。
比如小区的位置：三环内一般要比三环外的价值高，因为停车需求更多。
比如小区周边配套：如果公共交通，比如地铁和公交方便，用车需求是减少的。
比如小区的性质：一般的刚需小区，车位比1:1的话基本上短时间是可以满足使用需求的，但是保姆都有配车的高档小区这一车位比是远远不够的。
所以，车位能不能买，还是要根据自身的资金需求，以及所在小区的环境终身考虑。
另外，拆姐儿还是要补充一下，车位买不买都不是问题，但是如果你决定了要购买车位一定要注意以下几点：
1、尽量避开进出口位置，容易剐蹭；
2、尽量避开墙角的位置，监控死角；
3、尽量选择与电梯口保持一定距离，太近有人员进出；
4、如果一侧靠墙，那么选择右边靠墙，方便进出；
5、尽可能靠近自己居住楼栋的单元门，方便进出；
6、确定好车位尺寸，最好亲自看一下，有些车位尺寸缩水严重；
7、如果负一层与负二层价格差别不大，更推荐负一层；
8、不要抱有投资房产 车位更容易增值的想法，以使用为前提；
➤最后，拆姐儿还是想问一下，你购买停车位了吗？价格多少？感觉划算不划算？欢迎评论区发表一下你独特的见解和爆料！
