慧盖房 阳澄湖镇规划2021「探地阳澄湖镇现低密宅地地价高达19万直逼房价」
据悉10月19日苏州将有7宗住宅地块进行网络拍卖出让(其中姑苏区一宗地暂缓出让)，地块均进行限价。其中包含相城区阳澄湖镇一块纯住宅地块，最高楼面价高达1.9万/平，直逼该区域在售房价。
地块信息
据了解，该地块具体位于阳澄湖镇湘洲路南，此地块与路劲燕回江南院和一湾湖墅相邻，占据一线湖景，面积约7.3万方，起拍楼面单价12752元/平方米，最高楼面价为19000元/平方米。
现超低密度宅地
根据出让资料，苏地2017-WG-31号地块占地面积73094平米，规划为住宅用地，容积率为罕见的1.05，建筑面积为76749平米，起拍楼面价达12752元/平，限价最高楼面价19000元/平。
据房掌柜实地探察，该地块地形平坦呈规则的半椭圆形，目前地表尚未清理，布满杂草、芦苇以及大部分沿湖地块被村民开垦为菜地。东面与路劲燕回江南院隔河相望，东侧不远有阳澄湖湘洲路商业街、酒店、纺织工厂，目前商业街暂未成气候，人气欠佳。地块南面为风景优美的盛泽湖;西南方向与一湾湖墅相望，北面有紫薇园和一些空地，地块周边自然环境极佳。
地块现状
掌柜君查访菜地农人，其表示该地块原为民居，6年前拆迁后一直为长满芦苇的荒地，近年被附近村民开垦为菜地。她表示，近月有多人勘测土地，但未接到关于地块整改等形式的任何通知。
值得一提的是，地块周边人烟稀少，公共交通不佳，就近尚无公交站点，2公里内有86路、866路、84路公交线途经，12公里外有汽车北站及高铁北站，规划有9号地铁线。
根据目前规划，到2022年底，苏州轨交线路将长达359公里，共设车站281座，其中的轨交9号线规划在地块周边就规划有湘太路站、顺贤路站和爱格豪路站三个站点。其中顺贤路站离31号地块最近，未来可以乘坐轨交前往阳澄湖度假区或换乘其他轨交线路。
自驾的话有312国道、S227、常台高速、苏嘉杭高速、京沪铁路、锡太高速等，可以自由往返城际之间。
地块周边项目图
地块处于盛泽湖的北侧，周边商业配套主要有湘洲商业街、阳澄湖城中路老街，小型超市、便利店、阳澄湖综合农贸市场等，基本满足附近居民日常生活需求。
地块配套图
地块距离相城大型商业配套繁华中心4公里，车程也仅10分钟左右，相对来说较为便捷。医疗配套只有阳澄湖镇人民医院，教育配套有湘城小学、阳澄湖中学，教育资源相对匮乏。
不过周边环境优美、空气清新，休闲娱乐和旅游资源众多，有紫薇园、月季公园，盛泽湖、盛泽湖环湖跑道、阳澄湖景区等，三大公园使盛泽湖绿化率达到近75%。
地块配套图
根据2016年《苏州市相城区盛泽湖环湖地区控制性详细规划》，相城区将把盛泽湖环湖地区建设成为集休闲娱乐、旅游度假、教育咨询、居住商业等功能为一体的阳澄湖畔5A级景区和现代都市型宜居住区。
未来31号地块周边规划有商业和新的教育配套，加上优质的生态环境以及交通规划的一一落实，未来将焕然一新，当地居民生活舒适度将稳步提高。
人气正在提升
目前31号地块周边人烟稀少，不过已有路劲燕回江南院、新城湖畔樾山、鲁能泰山9号、钓鱼台别墅以及九龙仓27号地块等五个项目聚集，未来将逐步建设完成。
其中，燕回江南院与31号地块仅一河之隔，并在8月初首领预售证，整体备案均价22871元/平，目前在售的各类型别墅240万/套起。据了解，在2016年5月的土拍中，路劲以总价8.61亿元竞得该地块，成交楼面价14097元/平，溢价率196%。
9月5日成功出让的27号地块由九龙仓竞得，成交楼面价11070元/平，溢价率47.61%，总价22.89亿元。
据最新消息，31号地块东南方向的鲁能泰山9号9月20日营销中心已开放，项目主体尚在开发建设当中。2016年9月鲁能以总价27.24亿元竞得该宗商住用地，成交楼面价13687元/平，溢价率59%。根据地块住宅部分的建设规划公示可知，该项目同样是三面环湖，容积率也为罕见的1.05。泰山9号产品类型为叠墅和联排为主，商业部分尚未公开。
地块周边项目图
同样有一线临湖优势的老项目钓鱼台别墅产品类型大致相同，以高层和别墅为主，据悉高层均价为13000元/平，已售罄;目前在售联排别墅，建筑面积在140-188平米，售价为320万/套起，所剩房源不多。
距离31号地块较远的新城湖畔樾产品类型多样，场场开盘皆火爆，长期占据2017年苏州住宅成交榜首，目前仅有少量房源在售，在售小高层均价13000-14000元/平，别墅250万元/套起。
据湖畔樾山销售顾问小邵介绍，该项目售价以及销售情况对于板块内现阶段房价非常具有代表性，购房客户中本地客户多倾向于购置大户型改善类住房，多看重它的高性价比。另外，因为地理位置，临近的常熟客户也来了不少。
对于阳澄湖镇二手房房价方面，据长期居住在阳澄湖镇的李先生介绍，自己经手过多笔二手房交易，在当地二手房均价已达12700元/平。
业内人士表示，说到阳澄湖和盛泽湖形成的双湖板块，虽然目前难以和园区双湖板块相匹敌，不过未来发展趋势很值得期待。
