观枫四季房价「楼盘测评枫桥观枫四季怎么样」

枫桥——观枫四季

01.地块介绍

2018年1月18日，南山地产溢价42.29%以21343元/㎡的楼面价拿下观枫四季地块，容积率2.2，配建幼儿园，要求封顶出售。

如上图所示，观枫四季位置还算不错，3号线西津桥站，商业、医院、学校距离都较近，有点“低配版大华春和景明”的味道。

周边除了旭辉御府，其他都是拆迁小区，东浜、康佳、姚桥、富康新村等，好处是枫桥土著愿意原址置换，观枫四季显然是他们的菜；坏处是周边界面不好看，没有太大发展潜力。

另外项目南边有一处大型地块（位置更好）正在拆迁，预计很快会拿出来土拍。

许多自媒体称观枫四季为狮山楼盘，实际是枫桥街道的，也希望各位能够正视，一般新区土著以何山路南北两端划分狮山和枫桥界限。

02.项目介绍

项目整体而言中规中矩，以精装高层为主，小区内部环境还不错，算是枫桥最好的改善小区（别墅除外），前几天刚刚交付，目前是现房在售。

观枫四季效果图

户型有120㎡、134㎡、150㎡、183㎡，整体户型中规中矩，谈不上出彩，也不好说拉胯，反正很普通。

其他户型不多介绍，183㎡户型做了4房2厅3卫，大横厅加大阳台，餐厅位置很尴尬，浪费了大横厅的功能性，如果不是多了1个卫生间，这户型看上去跟143㎡是的。

另外吐槽一句，这户型图上全英文字母，是为了看上去更洋气么，枫桥拆迁土著会关注living room和 dining room吗？反正我是看的很尬，至少可以把中文解释一起放上去。

整体户型中规中矩，不惊艳、不拉胯、很普通。

项目月初刚刚交付，精装整体感官上不错，装修标准较高，自带“三大件”，统装细节一般。

观枫四季实体房

03.价格分析和竞品比较

其实观枫四季最初对外报价是4万左右，一期拿预售证的时候打了9折直接变成3.6万。

这里需要重点提一下，观枫四季一期卖的还是很火的，一方面是价格因素，确实有吸引力；另一方面则是上文讲的，周边拆迁土著原址置换。至于后面两期销售就有点跟不上了，如今也开了中介分销。

相信很多人关心的是，南山观枫四季是否倒挂？

跟旭辉御府二手房比较，8月底成交的一套130㎡精装低楼层，加上中介费单价3.6万 ，考虑到楼层因素和小区品质还有装修标准，观枫四季市场价3.8万-4万是可以慢慢卖的。

相比目前售价有大概1-2K的价格倒挂空间，那观枫四季是否该被热抢？

答案是否定的，因为狮山其他竞品楼盘明显更好。

跟狮山新房的比较：

观枫四季跟狮山新房比较除了总价因素以及现房优势外，其他几乎全面不占优势。

地段比不过、学区拼不过、改善需求不如狮山旺盛，考虑观枫四季大多以自住为主。

很多人一定会问，凭什么这么讲？

其实二手房反馈就很明显，狮山名门的二手房价格和需求热度都远低于龙湖天街，也不如竹园路附近的次新小区。

一般狮山450万 的改善需求，都会兼顾兼顾学区，很少为了品质埋单（比如棠悦湾），尤其500-800万这个区间。

观枫四季未来二手房入市，总价压制问题，会比狮山名门更明显，毕竟名门位置实打实在那边。

当然也不是讲观枫四季学区不好，只是狮山这边改善置换不怎么认，谁是带着钱买家，谁说了算。

至少我个人认为观枫四季不如狮山新房抢手，如果让我现在做选择，狮山新房摇一圈，摇不到再老老实实买观枫（期间卖光了也不后悔）。

04.项目优点

（1）位置不错，靠近地铁、商业、医院、学校。

（2）单价、总价比较低，相比旭辉御府二手房，有一定倒挂空间。

（3）精装、现房，一换一不需要等拿房周期

（4）小区品质不错，投资客偏少，居住环境更好。

05.项目缺点

（1）枫桥地段，周边界面非常一般，升值前景和改善需求不如狮山明显。

（2）预计对口学区（枫桥中心小学 四中）不是很受狮山改善认可。

06.总结

对自住型购房者角度来讲，观枫四季是非常不错的选择，精装修现房，可以保证最短时间入住，对投资型购房者来讲，不如狮山新房有优势。

提醒一句学区需求的购房者，不要轻易被新区实验中学马运路校区给吸引到，二手房反馈出来吸引力不如一中。

如果没有学区考虑，只考虑总价低一些的改善自住，那观枫四季是非常不错的选择。如果重点考虑学区，还把升值放在首位，可以优先考虑铂湾、大华、或者九龙仓。