慧盖房 芙蓉湖壹号公示「芙蓉湖体育中心老城核心区多宗住宅用地拟拍卖协议出让」
撰文：诸小葛 拍摄：皮小匠
土拍来了，市自然资源和规划部门公示了两则土拍公告（许自规网拍〔2022〕07号、许自规网拍〔2022〕08号）和一则协议出让意向书，共涉及12宗地块。其中，拟拍卖出让的总共10宗地，有商服用地，有住宅用地，有教育用地，有工业用地，还有公用设施用地，拍卖报价时间为2022年6月29日；拟协议出让的两宗地，均位于老城区核心区域，一宗住宅用地，一宗商服用地，面积都不大，公示期为2022年6月8日至2022年6月12日。
进入正题。
01 示范区FX08-1#宗地（住宅）
该地块位于宏腾路以南、青梅路以西，其实曾经上拍过，但未能成交，当时该地块的起始出让均价大概在372万元/亩，拟出让面积为55733平方米 (83.5995亩)；而此次该地块的拟出让面积为43930平方米 (65.895亩)，起始出让均价为385.27万元／亩。看似该地块此次出让的面积小了，均价涨了，但在楼事看来或许该地块吸引力也变大了。
这是2020年8月5日市自然资源和规划部门对FX08号地块控制性详细规划(调整)进行批前公示时释放的该地块控规图，通过上图不难看出，该地块内规划有幼儿园（12班、用地面积不小于4680平方米-市规委会2020年第四次会议纪要）和社区卫生服务中心等公建设施，按道理说这也没有什么，毕竟此前成交的很多地块中也包含了幼儿园等配建设施。但若是FX08号地块整体出让，这部分幼儿园和公建土地则是按照300多万的亩均价进行出让的，而此次FX08-1#宗地的面积仅有65.895亩，很显然并不包含这部分幼儿园和公建土地，这对于房企而言或许更加有吸引力，毕竟地块面积小拿地成本更低，也更加容易开发。可参考历史文章《芙蓉湖/北海地块再现流拍，本土房企溢价拿地表现亮眼！》《关于8.19土拍的复盘！》。
再回到这幅地本身，目前来看，芙蓉湖-中央公园东侧住宅地块基本都已名花有主，而西侧区域可供出让的住宅地块还有一些，由此看来该地块的稀缺性是有的。而且如果楼事没有记错的话，该地块此前也曾传出过一些内部团购信息，只是后来没了消息，如今许昌市《关于进一步促进房地产业良性循环健康发展的意见》（许政办文（2022）9号）明确提出“机关、事业单位和国有企业不得在许昌市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为”，或许该地块的团购也不会再有下文了，至于重新上拍的FX08-1#宗地究竟将花落哪家，让我们拭目以待。
02 示范区DQG35-2#宗地（住宅）
示范区DQG36-1a#宗地（住宅）
示范区DQG35-2#宗地位于魏武大道以东、规划德广街以南，拟出让面积100975平方米 (151.4625亩)，出让起始价51902 万元（342.67万元/亩），容积率＜2.5；示范区DQG36-1a#宗地周寨路东侧、学院路南侧，拟出让面积56662平方米 (84.993亩)，出让起始价31167万元（366.67万元／亩），容积率＜2.5。这两幅地均位于芙蓉湖东侧，或者说位于泛芙蓉湖片区，距离芙蓉湖市域铁路站点和尚东中小学都非常近，能够享受到芙蓉湖后期配套的便利。
再回到这两幅地本身，342.67万元和366.67万元的亩均价相对而言算是中规中矩，毕竟此前DQG35-3#宗地的成交亩均价也在382万元左右（许昌建投9轮竞价），更别说一路之隔的华润紫云府和中南金玉堂了，当然，时间节点不同，也要具体问题具体分析。这里再说下这两幅地旁边的DQG35-3#宗地，当初建投拿下后该地块迟迟未进行开发，后来应该是找到了建业进行合作开发，项目案名江山汇，但后来也没了消息，着实耐人寻味。DQG35-3#宗地的面积大，投资也大，但此次拟出让的DQG35-2#宗地和DQG36-1a#宗地的面积相较于35-3#宗地显然更小，周边的配套较前两年也更加完善，此时拿地开发或许也更为合适。
03 建安区4-2b#宗地（住宅）
建安区4-2a#宗地（教育）
这两幅地其实就是体育会展中心的北侧地块，目前来看，该地块周边的开发建设还处于进行中，体育会展中心、市域铁路站点、综合商业等项目也都只是在建或者规划阶段，距离落成投用还需要一定的时间。此外，该地块在2021年中时公布的市本级土地供应计划中也出现过，供应计划中的拟出让时间为2021年12月份，直至此次出让也算是尘埃落定了吧。
咱们重点来看住宅地块，目前来看，该地块已经基本上是净地状态，此次拟出让面积97305平方米 (145.9575亩)，出让起始价格32432万元（222.20万元/亩），容积率< 2.5。从地块位置和参数指标来看，该地块应该算是比较适合开发的地块类型，但仅就目前北海片区的房地产市场来看，或许对于后期的操盘运营者有较高的要求，当然，如果着眼于体育会展中心建成投用后的效益，先行抢占这一区域也不失为另一种选择，至于该地块最终命运如何，坐等土拍。航拍视频可参考历史文章《楼事直击 | 中原科技学院、体育会展中心、建安综保区（筹）、建安区二高新校区、高铁北站如意湖现状航拍（附视频-2022.02）！》。
04 东城区B6-3#宗地（商服）
开发区南外环路以南局部地块01#宗地（商服）
以上这两宗地用地性质均为二级加油加气站、充电站，此处不再赘述。
05 示范区DQG44-2a#宗地（工业）
魏都区新绿街以南03-1#宗地（工业）
以上这两宗地用地性质均为工业用地，一幅在电气谷，一幅在西外环附近，此处不再赘述。
06 开发区谢庄以南局部地块X-01#宗地（公用设施）
该地块用地性质为公用设施用地，此处不再赘述。
07 老城区拟协议出让地块
（1）魏都区南关大街以西、颍昌大道以南局部宗地（商务广场边角地）
该地块位于南关大街以西、颍昌大道以南，土地面积3025.56平方米，用地性质商服用地，出让年期为22年（终止日期2044年8月12日)，协议出让价格为618万元。可参考历史文章《“笙歌归院落，灯火下楼台”，许昌市2020年第六批土拍综述》
该地块其实也曾经拍卖出让过，在许昌市2020年第六批土拍中，当时的拟出让面积3025.56平方米，出让年限24年，出让起始价1874万元，亩均价412.9万元/亩，但最终未能成交。相较于2020年的出让价格，此次的协议出让价格显然更有吸引力。
（2）魏都区D8-3a#宗地（鑫悦广场边角地）
该地块位于东大街以南、文峰路以西，土地面积7413平方米，用地性质住宅用地，出让年期为61年（终止日期2083年7月15日），协议出让价格为1824万元。
公示中也提到了该地块为鑫悦广场边角地，位置确实不错，但面积确实也不大，从地图上来看，该地块极有可能就是鑫悦广场项目南侧的地块，今儿中午的实拍图如上所示。
备注：仅供参考，一切信息请以官方公示为准，出文随机，暂不接受任何指定和委托，转载或引用请注明出处。
