青岛的别墅哪里的位置最好「青岛郊区别墅投资客们的欢乐与忧愁」

作为高总价改善的产品，想要通过投资别墅实现价值暴增，不仅需要时间的沉淀，还需要投资客们的细细考量。

文 | 马铭徽

编辑 | 门国锋

“在蓝谷投资的这套别墅，我买时处在价格最高点，但是现在却很难卖出去。”2018年，随着青岛农业大学蓝谷校区的正式启用，家住崂山的刘先生瞅准了蓝谷的高热度斥巨资买下了一套别墅。本想将别墅做投资用，但随着蓝谷的热度不断下降，别墅的价格也不断下降。

坐拥丰富山海资源的青岛，向来是众多游客心目中的旅游度假胜地。因此，不少房企借助青岛天然的地理优势在西海岸、高新区以及即墨蓝谷等地开发了不少别墅产品，而这也吸引了不少投资客的目光。

依山靠海适合度假养老的别墅虽然抓人眼球，但在整体经济运行尤其房地产不景气的背景下，销售量着实有些不尽如人意。青岛贝壳研究院发布的数据显示：今年六月，销量最高的是叠拼别墅，而独栋别墅却仅有18套。

有业内人士认为，西海岸、高新区以及即墨蓝谷虽然各有优势，但青岛近几年的楼市趋势还是偏向于刚需，别墅是高总价型改善，又不具有绝对稀缺性的产品，想要通过投资别墅实现价值暴增，还是需要时间的沉淀。

“红黄蓝”走势不同

青岛贝壳研究院发布的数据显示，今年六月，青岛各类型别墅销售总量为1178套，其中，叠拼别墅销量最高，以781套排名第一，成交均价为18360元/平方米；联排别墅共销售349套，成交均价为21878元/平方米，排名第二。

图片数据来源：青岛贝壳研究院

“目前市场上成交量最好的是叠拼别墅，因为总价不高，对于改善置换的购房者来说是首选房源，且保值率高。”青岛某不动产交易公司的房产经纪人王森表示。

目前西海岸的别墅售价是最高的，尤其是灵山湾片区，由于环境优美，基础设施完善，别墅均价保持在22000元/平方米——30000元/平方米。

“有不少置业者和投资客在西海岸房价低谷时买了别墅，当时虽然有人并不看好，但近年来西海岸的房价也算是稳扎稳打，房价缓缓上升，作为投资产品来讲，也是小有回报。”王森说。

西海岸的别墅行情一路向好，高新区和蓝谷的行情却让人喜忧参半。

即墨蓝谷板块以山海资源著称，这个板块被不少业内“唱衰”，但曾经也辉煌过。拥有一身好概念的蓝谷板块，是当年即墨房价大涨最先波及的区域，并一跃成为青岛楼市“黑马”。在浪潮的推进下，蓝谷房价从5000多元的一下子迈过了万元线，部分高端盘单价突破25000元，比肩市区，然而市场进入下行周期后，潮水退去投资客纷纷撤离，蓝谷楼市迎来了艰难时刻，整个片区房价几近“腰斩”。

“现在青岛别墅的整体均价约在21000元/平方米，但是我蓝谷的别墅现在只能卖13000元/平方米，比青岛整体的市场价低太多不说，最关键是卖不动，想要得到投资回报，也不知要何年何月了。”作为一名投资客，刘先生表示，本以为蓝谷的别墅是自己“最明智的选择”，但结果却远不如自己当初在高新区购买的别墅。

刘先生说，高新区的别墅当初是以7000元/平方米入手的，虽然便宜但是有些后悔，觉得不如蓝谷好，但是没想到高新区的房价竟然稳步上升，现在也维持在了16500元/平方米，另外一套在中欧的别墅现在达到了22000元/平方米，而且也不乏购房者前来问询。

各自的欢乐与忧愁

“从购房角度看，西海岸是首选，高新区次之，蓝谷再次之。”王森表示，购买别墅当然是要环境优美，西海岸、高新区和蓝谷在自然环境方面都十分满足，但三者之间的差距之所以会相差如此之大，还是三个区域自身发展所限制。

西海岸已经持续多年GDP规模遥遥领先，这其中有产业结构、政策支持等多方面的原因。经过老城区企业搬迁改造，工业企业的外迁西移，使得西海岸的产业愈发聚集。在基础设施方面，西海岸的海景资源丰富且配套成熟。地铁1号线全线贯通以及地铁13号线开通以来，东西海岸的通勤时长进一步缩短，弱化了置业边界。近年来，青岛东方影都、融创茂、利群金鼎广场等大型商超相继落子也让西海岸商业体系日益完善。

经过多年的发展，基础设施不输于主城区的西海岸吸纳了大批市区置业者来此安家落户和投资客的目光。西海岸的房子卖得火，主要原因在于西海岸的房屋存量大。传统主城区土地资源紧缺、土地供应量日益减少，西海岸成为了青岛集中土拍土地供应主力军。随着大量的土地出让，西海岸未来房屋库存存量将持续加大，房屋去化对西海岸来说也将是重大考验。

相比之下，发展时间较短的高新区和蓝谷则稍逊一筹。

高新区则受益于跨海大桥和环湾大道的便捷，高新区与市区连接密切。地铁8号线的开通也加强了高新区与主城区的沟通。在配套落地方面，高新区的教育配套进展飞速，青岛中学、58中、实验二小、银海中学等，有些学校不断入驻，有些已经招生，基础教育配套在逐步完善。与西海岸相比，高新区最大的短板便是产业聚集程度不够，并着眼于产业发展规律，需要政策的扶持加以培育。

作为青岛“三湾三城”战略的重要一级，蓝谷被给予了很高的期待，海洋信息、海洋生物、海洋技术装备等产业成了蓝谷发展的重要目标。蓝谷板块的购房需求以养老和休闲度假型为主，交付的小区入住率并不高，此外，蓝谷的常住人口数量少，别墅变现较为困难，“卖不动”是正常现象。由于蓝谷处于近郊，虽然有地铁使得蓝谷与崂山相连，但无论是开车或者地铁，过长的通勤时间对于上班族来讲并不便利，这也导致许多高层次人才更加倾向于住在主城区。

由于蓝谷在前几年的发展中过于迅速，造成了大量新房库存的积压且同质化严重且产业缺乏，相关的配套设施例如医疗、教育等方面在前期并没有跟上。想要将产品卖出去，各大房企之间只能开展价格战来吸引购房者，这对前期的购房者和投资客来说是很大的伤害。王森表示，“高新区常住人口较为丰富且教育资源也更加完善一些，因此与蓝谷相比高新区的房价会略高，变现周期也短一些。说到底还要靠产业发展和人口导入，而且青岛近几年的楼市趋势还是偏向于刚需，至于别墅想要作为投资产品发展起来，还需要一定的时间。”

内容来源：财经齐鲁微信公众号