慧盖房 金牛区新开盘楼盘「金牛区推两宗优质地块紧挨品牌房企别墅项目」
11月1日，金牛区的两宗优质地块即将拍卖出让，这两宗地块是分别位于金泉街道侯家桥社区的4号宗地和淳风社区的5号宗地。其中4号宗地与中粮·祥云里项目仅一墙之隔，但起拍价却比该项目用地起拍价低了1037元/㎡；5号宗地位于两河城市森林公园旁，拥有较好的自然资源，起拍价同两年前保利进入该区域时一样同为5940元/㎡，预计会有一定的溢价空间。
4号宗地紧邻中粮别墅项目却比该项目用地起拍单价低1037元/㎡
4号宗地位于金牛区金泉街道侯家桥社区一组、富家社区九组、兴盛社区三组，地块合57.3219亩，用地性质为二类住宅用地，其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%，以2743元/㎡的楼面地价起拍。 4号宗地东侧临近城市道路，且道路东侧聚集了一些建材经营加工工厂；南侧临近铁路线，目前已经通车使用；西侧为大片空置小区侯家花园，目前仅底商处于经营状态，业态以餐饮、棋牌、维修等生活服务类为主，品质较差；北侧有一工地正处于施工状态，为中粮·祥云里项目，另该项目西侧一街之隔为成都市全兴小学，目前处于正常招生教学的状态。
总体来说，4号宗地的不利因素在于周边环境荒凉、公共交通不便；东侧紧邻城市道路经常有大型运输车辆经过，且南侧紧邻铁路，会带来一定的噪声影响；周边生活配套不足，而侯家花园的空置也会给日后居住和商业氛围的形成造成一定影响。 4号宗地的优势主要在于区域位置，道路交通通达，其周边10分钟车程的区域各项配套十分齐全。在教育资源方面有成都兴盛小学和成都七中万达学校，商业配套方面有华侨城欢乐谷和交大路凯德广场。
↑ 宗地周边现状就4号宗地自身条件来说，地块呈较规则的长方形，用地边界有完整的围墙划分，内部平整、局部地面有水泥覆盖，后期土方工程量较小，便于施工。
↑ 从4号宗地南侧拍摄
↑ 从4号宗地东侧拍摄
从目前与4号宗地一墙之隔的中粮·祥云里项目来看，在用地条件上与11月1日即将拍卖的4号宗地十分相似。今年2月3日，中粮地产成都有限公司以底价3780元/㎡的楼面地价拍得这块土地，面积为56.34亩，与4号宗地起拍单价相比多出1037元/㎡。 该项目采用别墅加高层的产品搭配模式，以别墅为主，高层仅有两栋，与4号宗地相接的产品为别墅。据来自中原地产的数据显示，该项目于9月29日首次开盘，推出的52套联排别墅于开盘当日售罄，总价在330万元/套左右。从中粮·祥云里目前的销售情况来看，有业内人士认为其继续拿下4号宗地整体打造的可能性较大。
5号宗地紧挨两河城市森林公园溢价空间已显露
5号宗地位于金牛区金泉街道淳风社区，地块合35.9080亩，用地性质为商业服务业设施用地兼容二类住宅用地，其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%，以5940元/㎡的楼面地价起拍。
5号宗地所在的两河城市森林公园区域，目前入驻有万科、保利、龙湖等品牌房企。2014年8月22日保利通过挂牌方式，以5940元/㎡的楼面地价取得205.59亩土地；11月11日，龙湖地产的全资子公司成都佳逊投资分别以楼面地价4320元/㎡和4820元/㎡元拍得总面积92亩的土地，溢价率约17%；2015年9月15日，万科以楼面地价4750元/㎡拍得金泉街道土桥村51.28亩土地。
而即将于11月1日拍卖的5号宗地，位于品牌房企众多的两河森林公园区域，本次拍卖将花落谁家以及最终成交价格都值得期待。就周边环境来说，5号宗地东南向邻近保利·两河森林项目与两河城市森林公园，北侧为校园，西侧为绿地；就地块本身来说，目前由较为完整的围墙划分出界限，内部平整。
综合来看，5号宗地的劣势在于公共交通不便利、周边缺少基本的生活服务配套设施；优势则是距离两河城市森林公园较近，自然环境优美；另外从5号宗地的用地性质来看，至少50%的商业占比，将为周边带来生活服务配套上的改善。
↑保利·两河森林对比距离5号宗地最近的项目保利两河森林，其产品为洋房和别墅，于2014年底开始销售，成交总价在280–450万元/套，该项目用地情况与5号宗地相似，容积率均为1，起拍价格同为5940元/㎡，但保利以起拍价成交并且在面积上占有明显优势。 但5号宗地的特殊之处在于商业占比，加之是两河城市森林公园区域时隔两年后的土地释放，会在一定程度上吸引周边的品牌开发商，因此出现溢价的可能性较大，目前来看距离最近的保利和擅长打造商业项目的龙湖会瞄准5号宗地。
地块信息
4号宗地
宗地位置：金牛区金泉街道侯家桥社区一组、富家社区九组、兴盛社区三组
净用地面积：合57.3219亩
计入容积率总建筑面积/容积率：大于38214平方米且不大于114643平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
拍卖起叫价：2743元/平方米 5号宗地
宗地位置：金牛区金泉街道淳风社区集体经营合作社
净用地面积：合35.9080亩
计入容积率总建筑面积/容积率：不小于23938.64平方米，不大于24178.02平方米（其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%）
拍卖起叫价：5940元/平方米*免责及版权声明：本文所载信息为房观察分析师独立观点，所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为房观察所有，对本文保留一切权力，未经事先许可，任何机构和个人不得发表或引用本文任何部分。观察员 徐梦婷
