慧盖房 徐州铜山区最新规划「徐州集中供地前瞻③鼓楼区铜山区经开区6宗地块」
今天，徐州将迎来备受关注的首批集中供地地块出让。
本次出让地块一共20宗(仅含商住、住宅地块，不含安置房)，分布在除贾汪区以外的5个区，总出让面积1302亩，总建筑面积178.9万方，总起价132.3亿元。
此次挂牌地块将采取“限房价、限地价”的“双控”方式出让，报价至封顶后，将通过摇号确定竞得人。
其中鼓楼区3宗、铜山区2宗、经开区1宗，总出让面积402.74亩，总建筑面积51万方，总起价30.13亿元。
地块详情
地块位置分布（来源：好地大数据）
【总述】
鼓楼区出让3宗地块，覆盖刚需及改善客群。
五山公园西北角A地块，环境优美，城区内少有的低密改善型产品，待项目上市，周边富春山居及华润半山悦景将去化大半，片区库存不高，但毛坯限价23500元/㎡的售价会有一定压力，期待高品质产品面市。
客运北站板块住宅毛坯限价13000元/㎡，片区总库存约14.6万方，总去化周期不足半年，销售无压力。因此，鼓楼区3宗地块大概率会触顶成交。
铜山区出让2宗地块，临近泉润公园，环境优美，毛坯限价14000元/㎡，主要面向刚需首改客群。城西总库存约65万方，总去化周期约18个月，销售上会有一定压力。
但截至发稿前，铜山区两宗地块均有10余家房企报名，该地块或将触顶成交。
经开区出让地块位于热点区域高铁板块，配套成熟位置上佳，是高铁商务区一期稀缺宅地，毛坯限价14000元/㎡，销售无压力，因而，该地块大概率触顶成交。
【鼓楼区（3宗）】
鼓楼区将出让3宗涉宅地块，其中1宗位于云龙万达板块，2宗位于客运北站板块。3宗地块总出让面积185.25亩，总建筑面积18.4万方，总起价13.95亿元。
①2021-6号五山公园西北角A地块
地块位于云龙万达板块三环东路高架东、广山北，出让面积76730.2㎡，容积率1.12，建筑面积85603.22㎡，为住宅用地。
起价93300万元，起始楼面价10899元/㎡，上限价格116700万元，上限楼面价13633元/㎡。上限毛坯房价23500元/㎡，竞得人须无偿配建社区综合服务中心，建成后无偿移交鼓楼区政府。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价23500元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率7.7%。
注：项目利润率=（新房售价-项目成本）/新房售价（下同）
项目成本=土地成本*（1 0.03） 装修成本 建安成本 税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%） 营销及管理费（4.0%） 财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；建安成本按4300元/方，车位成本10万元/个。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块位于云龙万达板块，板块内今年无涉宅地块成交。
规划中地铁7号线距离地块0.7公里，地铁1号线距离地块1.1公里，有王杰小学、桃园路小学、云兴小学等教育资源，徐州仁慈医院等医疗配套，有和信广场、云龙万达等商业配套，满足基本生活需求。
②2021-4号北区客运站西南B地块
地块位于华润路西、北区客运站南，出让面积26830.2㎡，容积率2.18，建筑面积58422.96㎡，为商住用地。
起价26200万元，起始楼面价4485元/㎡，上限价格33500万元，上限楼面价5734元/㎡。上限毛坯房价13000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价13000元/㎡，商办毛坯均价10000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格10万/个计算，则利润率5.7%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
③2021-5号北区客运站西南G地块
地块位于三环北路北、华润路西，出让面积19939.6㎡，容积率2.0，建筑面积39879.2㎡，为住宅用地。
起价20000万元，起始楼面价5015元/㎡，上限价25900万元，上限楼面价6495元/㎡。上限毛坯房价13000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价13000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格10万/个计算，则利润率3.3%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
北区客运站西南B、G两宗地块距离较近，均位于客运北站板块，2020年至今，客运北站板块成交5宗涉宅地块，分别是：
2020年4月9日，中南竞得丁万河C地块，成交价 36060万元，楼面价7814元/㎡，溢价率41%。项目案名为中南春风南岸，最近一次开盘均价为17000元/㎡；
2020年4月9日，世茂竞得丁万河B地块，成交价28020万元，楼面价6452元/㎡，溢价率24%，项目案名为世茂璀璨江山，最近一次开盘均价16800元/㎡；
2020年11月26日，万科竞得北区客运站南侧A、C地块，两宗地块总成交价77940万元，总建筑面积11.78万方，项目案名为万科中山都会臻境（待售）；
2020年11月19日，新彭美高置业竞得丁万河南、中山北路东地块，成交价44000万元，成交楼面价1939元/㎡。
新房市场上，德信未来之翼、万科中山都会仅有少量房源在售，周边在售世茂璀璨江山精装洋房均价17000元/平，中南春风南岸精装洋房均价16800元/㎡，金科博翠府小高层均价14800元/㎡，鼓楼映樾最新备案均价17800元/㎡，溪语兰庭首开均价15900元/ ㎡。
地块紧邻地铁1号线、北三环快速路、徐沛公路，交通便利，周边有北宸小学、杨西小学、鼓楼生态园小学等教育资源。
【铜山区（2宗）】
铜山区将出让2宗涉宅地块，总出让面积136.6亩，总建筑面积20.63万方，总起价10.32亿元。
①XT2021-15号商住地块
地块位于徐萧公路以北，出让面积30041㎡，容积率2.4，建筑面积72098.4㎡，为商住用地。
起价36100万元，起始楼面价5007元/㎡，上限价格48300万元，上限楼面价6699元/㎡。上限毛坯房价14000元/㎡，须无偿配建12班幼儿园。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价14000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格10万/个计算，则利润率6%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
②XT2021-16号住宅地块
地块位于徐萧公路以北，出让面积61002㎡，容积率2.2，建筑面积134204.4㎡，为住宅用地。
起价67100万元，起始楼面价5000元/㎡，上限价格91200万元，上限楼面价6796元/㎡。上限毛坯房价14000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价14000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格10万/个计算，则利润率6.7%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
规划要求：
1、XT2021-15号宗地地块内配建商业建筑不超过计容面积的5%；
2、竞得人须按规划条件指定的位置配建本宗地外一处12班的幼儿园，幼儿园用地面积6479平方米，容积率0.6-0.8，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，规划建设方案须经相关部门批准后方可实施；
3、XT2021-16号宗地地块内配建商业建筑不超过计容面积的5%。
XT2021-15号、XT2021-16号地块相邻，两宗地块均位于铜山区，今年区域内共成交4宗涉宅地块，分别是：
2月3日，奥园竞得的北京路西侧、连霍高速南侧地块，成交价30100万元，楼面价2050元/㎡，溢价率0.67%；
4月12日，融创竞得铜山区XT2021-1住宅地块，成交价101600万元，楼面价11839元/㎡，溢价率90.62%；
4月19日，银城&泽信竞得铜山区XT2021-3住宅地块，成交价106100万元，楼面价9265元/㎡，溢价率76.25%；
4月29日，中海竞得铜山区XT2021-2宅地块，成交价69000万元，楼面价6321元/㎡，溢价率50%。
此外，地块北侧为荣盛竞得的泉山区卧牛A-8-1地块，成交楼面价9994元/㎡。东北侧有4月23日融创竞得的泉山区淮海壹号南地块，成交楼面价11328元/㎡，为西区楼面价新高。
周边待售项目有中海淮海世家，在售房源有融创都会星宸（高层均价13742元/㎡）、融创工润淮海壹号六樟台（高层均价15251元/㎡）、美的工润云澜天境（高层均价14490元/㎡）等。
地块周边有徐州市杏山花园小学、少华街第三小学，徐州市光荣项小学开元校区、徐州市矿山医院等教育医疗资源，有大润发玛特超市，周边生活配套稀缺。
【经开区（1宗）】
①2021-21号高铁站J地块
地块位于城东大道南侧、鲲鹏路东侧，出让面积53948.9㎡，容积率2.24，建筑面积121115.18㎡，为住宅用地。
起价58600万元，起始楼面价4838元/㎡，上限价格82000万元，上限楼面价6770元/㎡。上限毛坯房价14000元/㎡，竞得人须在J-3区建设社区综合服务中心及相应的市政设施且须无偿代建一所9班幼儿园。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价14000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格12万/个计算，则利润率4.3%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
今年区域内成交4宗涉宅地块，分别是：
1月5日，弘阳竞得的陶楼山B地块，成交价50450万元，楼面价8719元/㎡。溢价率122.74%；
1月13日，金辉竞得的陶楼山A地块，成交价53130万元，楼面价8764元/㎡，溢价率123.89%；
2月1日，弘阳竞得的陶楼山C地块，成交价51870万元，楼面价8816元/㎡，溢价率135.02%，该地块为金辉弘阳合作开发，项目案名为“金辉弘阳江山云璟”，项目目前正在定存中，定存金额为5万，预计7月份首开；
4月19日，美的竞得的经开区彭祖大道北、徐贾快速路西地块，成交价355200万元，楼面价9366元/㎡，溢价率78.67%。
地块紧邻城东快速路，距离徐州东站仅有0.8公里，交通比较便利。有开发区实验学校、振兴路小学、金龙湖小学等教育配套，周边有环球港、万千时尚广成等商业配套，还有金龙湖宕口公园，可以满足基本生活需求。
本文来源：好地讯江苏
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