惠州楼盘降价引发纠纷「同样降价卖房不同遭遇和结果惠州不冤昆山没错都不容易」

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这是熊猫贝贝的第1746篇原创文章

这篇文章，按照编号和内容，应该是几天以前就要创作好发布的，因为需要对市场走向和政策态度的明确进行跟进，所以晚了几天。

好菜不怕等，好料要过程。有依有据，过程完整的内容，不比一惊一乍标题党的套路香？

中国的房地产市场，也就是大家所熟知的楼市，从创立以来，从未有过当下如此玄幻和撕裂的特殊表现阶段。

两个城市，都是降价卖房，但是各自的政府所表达出来的态度，以及应对方式，却出现了大相径庭的表现。

这一次的两个主角，都很有看头：

一个是中国最强县级市，百强县龙头第一的昆山市，地处中国经济发达的长三角地区，毗邻一线城市，魔都上海。

另一个，是身处珠三角经济发达地区，毗邻深圳和广州的惠州市，虽然是地级市，但是在经济地位和表现上，和昆山不是一个级别的。就算在大湾区，惠州也是综合实力比较弱的代表之一。

就是这么两个也算有头有脸的城市，在降价卖房这同一件事上面，出现了截然不同的结果。

同样的动作，为什么会有不同的待遇？

从这两个城市地方政府对于房价的态度不同背后，折射出这两个城市怎样不同的考量和现实？

对于降价卖房不同的地方态度，后续会有怎样的延续和影响？

当然，不同的城市有各自不同的经济逻辑，包括事件中心的楼盘，也有其自身的特殊性所在，而这些东西，仅凭网络上自媒体为了博眼球的各种标题党操作中，外地的朋友门是无法看到和了解的。

所以，这篇文章，就将基于对惠州和昆山，在2023年5月份降价卖房引发的不同政府反应，进行系统全面的复盘和梳理，透过事件表象，挖掘和还原事件深层次的本质和因果逻辑，并对后续中国楼市的一些可能走向，进行专题深入的讨论和分析研判。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1惠州打响新盘降价第一枪，房管局回应引发热议，但是剧情反转了？

4.8折卖房！广东省惠州市的一个楼市动向，一夜之间，冲上了热搜，吸引了无数的关注。

但是引发热议和讨论的，并不是超低折扣的降价卖房，而是当地房管局的回应。

是怎么一回事儿？

位于大亚湾的臻悦府备案均价为14741元/平方米，目前低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。就算按7200元/平方米较高价计算，那也相当于该楼盘价格直接打5折。

而按照6800计算，则打了4.8折。然后，经过当地中介和自媒体的一通宣传，直接在当地楼市引发了强烈的关注。

当然，现在该楼盘的备案价已经下调至9000至10000元。

别以为这是个例，如今的惠州，大力度的打折盘遍地都是。

图片来源：网络

5月21日， 惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局回复媒体称，网传折扣低至5折系误读，臻悦府楼盘部分楼栋确因交付标准从精装修调整至毛坯，备案价格相应做了一些向下调整。

记者拨通大亚湾区房管局电话咨询项目情况，工作人员表示：“房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”

大亚湾区房管局的态度大概率得到了惠州市住建部门的支持，这话是不能随便回应的，而且该工作人员的回应非常清晰准确、专业水平也到位，可能是专门练习过的。

说实话，如果是了解惠州大亚湾片区，了解惠州楼市的朋友，对于4.8折降价卖房这个事情，并不会有多少惊讶，这就是典型的投资客收割基地，常年以深圳概念收割深圳溢出的居住和投资需求的典型区域，房子比人多，当地特产就是房子。

但是要说当地政府和监管部门能够看清形势，并且顺应形势，允许，或者说，变相默认这样的降价行为，才是最大的看点。

楼市逐步复苏过程中，临深市场“寒意”还未完全退却。

部分开发商为快速出货，选择大幅让利促销。这原本就是正常合理的市场行为呗？

不过很快这个事情似乎发生了反转：

5月22日，当地监管部门均已介入，这两个降价项目均已暂停对外销售。

其中，大亚湾区房管局相关人士告诉记者，对于封盘事宜，需要向具体业务部门核实后，才能给予回复。

大亚湾区管委会城乡建设和综合执法局在楼盘4.8折热销宣传发酵以后，进行公开表示，项目由精装改毛坯，备案价确实有所调整，但部分中介在介绍时，未清晰说明交付标准，造成了误解。

铂悦府项目传出降价消息后，部分老业主开始维权，并开始在公开渠道投诉。

这一维权事件之后，惠州市惠阳区于5月20日发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，其中明确：

开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

有业主称，“由于项目以低于备案价销售，使得部分老业主一觉醒来发现损失50万元。”

该项目销售人员5月22日透露，“因业主集体维权，铂悦府项目昨天开始已经封盘，需要等项目与监管部门沟通好相应的销售方案。目前项目不可销售，也无法看房，只能收诚意金锁定房号，诚意金可退。”

但是从行业的角度出发，这样的动向算不上反转：

第一，对于楼盘降价的动作并没有做出明确叫停的动作；

第二，老业主的维权动作动静比较大，地方政府也有考虑和谐稳定的考量；

第三，这一次政府出手整治的对象，是不规范的交易和销售行为，而并不是剑指开发商降价这个动作。

在严查违规销售背景下，相关已实施大力度促销楼盘会否被追究责任，及其未来销售方案将如何调整，仍值得关注。

图片来源：头条图库

2不一样的风景：昆山政府警告严打房价乱象，两楼盘因大幅降价被罚,坐实“限跌令”!

关于昆山两个楼盘因为7折甩卖尾盘而遭遇监管处罚的事情，本号已经写过专题文章进行过详细复盘和分析了，这里也就不过多展开。

主要内容简单回顾一下：

昆山的“禁跌令”。

图片来源：官网公示

据媒体报道，上述两个项目的优惠力度都非常大。

比如梦之悦花园推出7.3折优惠，产品多为建筑面积86-94平方米的房源，原销售单价约2.1万-2.2万元/平方米，折后为1.6万-1.8万元/平方米，一套房源总价最多可省50多万元。

尚滨花园项目推出“五一五重豪礼”，巨惠32万元，再赠送一个车位“，项目销售称，”本身房子原价就160万元左右，优惠了三十来万，再送个车位。原单价1.8万元/平方米的89平方米三居室，“五一”特惠政策单价1.5万元/平方米。

当地主管部门的定性和处理方式是：擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，暂时关闭网签，并已将其不良行为计入年度诚信档案。

给开发商新房售价设置“跌停板”，是各地普遍的做法，一般允许在定价基础上最多打9折或者85折。因为突破“跌停板”而被处罚的项目，近年来屡见不鲜。

之所以要限跌，主要是两大原因：

第一，避免老业主不满，引发群体性维权；

第二，稳定市场预期，否则将来卖房、卖地都将很困难。

禁跌，说明在昆山等很多地方，楼市仍然偏冷。

但是昆山政府这种直接行政粗暴干预，职能部门直接发通告处罚警告的动作，引发了全网的高度关注和热议。

说好的市场经济呢？

该事件引发了巨大的社会争议，而昆山市住建局回应称通报获得“业主支持”，并表示“‘五一’买房的业主和前期买房的业主都支持我们，便宜二三十万的都支持我们发这个文。”

这里面折射出来的地方土地财政和房地产市场一个艰难博弈局面：

东西卖不出去了当然要降价，卖不出去的本质一方面是刚需少了，一方面是价格背离了价值。

在当前降价的背后，其实是到了不得不降的地步。

刺激房地产市场，需要尊重市场经济规律。

毕竟，如果一手房可以强行控制开发商不让低价卖，但是你这房子本身不值这个价，买了一手房以后，很可能导致这个价格二手房根本卖不出去，比如2万一平的房子，到手之后，二手房市场价很快到了1万5一平的价格，一百平的房子一到手就亏了50万。

如果房子本身不值这个价，限制价格，让大量刚需用户上不了车，反而可能会引来恶性循环，

买的人少，买了以后变成二手房慢慢阴跌，这样反而导致房地产市场死气沉沉。

政府有政府的需要，市场有市场需求，需求需要不同轨，博弈就再自然不过了吧？

江苏昆山（图片来源：头条图库）

3本质分析：惠州不冤，昆山没错，都是楼市对地方财政拖累惹的祸？

实际上，两个城市的政府和监管部门，对于当地开发商降价卖房的不同态度和处理方式，结合自身的情况来看，没有什么对错的说法。

都是符合城市自身需求和特征的合理选择。

昆山是百强县之首，工业制造出口全国有名，但是面对2023年全球经济不确定性的冲击和考验之下，过往的土地财政依赖推高的房价，开始反噬，而自身的产业还没有真正回到原有的轨道，这种形势之下，政府出手，稳住房价，时间换空间，合不合理？

昆山毗邻上海，就连上海本地的刚需新房都滞销低迷，昆山能没有压力？

而惠州的情况，就不一样了，特别是大亚湾和惠阳淡水片区，都是打着深圳刚需概念，而且炒作风气盛行，房价泡沫充盈，这不是什么秘密。

经济下行，开发商主动挤泡沫降价求生，从惠州政府的角度来看，也是好事，和昆山相比，昆山是需要土地财政延续来实现本地经济和工业产业复苏的时间换空间，而惠州的土地财政，过去几年早就提前透支过度了，现在开发商怎么卖房，实际上是否会引起民众事件的担心，比对房价下行的担忧更大。

看懂区别和逻辑，那么看懂这两个城市对于降价卖房的不同态度，就很容易了。

非中心城市的降价现象，其实早已不是什么秘密，特别是毗邻一线的卫星城：

比如北京周边的燕郊，北三县基本情况都很类似。

大厂、三河还有固安基本都跌了五成以上。

环京这些地方，不过是很多三四线小城市房价这两年的一个缩影。

而惠州和中山，算是广东三线城市里比较典型的例子。过去惠州炒的是深莞惠一体化，中山炒的是深中通道开通。有句话叫大亚湾的水，购房者的泪。所以每隔几年就会看到，在深圳楼市高峰期涌入大亚湾的客户都在割肉的路上。

回过头来看昆山，前期有炒作房价的行为吗？肯定有，只不过没有上面说的三四线城市那么膨胀就是了。

本质上来看：

如果没有那波2015年开始的三四次城市去库存，这些三四线小城市的房价根本就没有涨的基础。

在短期流动性推动价格上涨之后，中期这些城市房价的价格终归还要回到基本面，现在就是在回归了。

涨的时候预期拉的太慢，到价格回归的阶段，就是还不完的债，填不完的窟窿。

从政府角度来讲，非常希望房地产市场和土地市场能够持续保持稳定、健康的增长，房地产拥有者更希望自己的房子价格持续上涨，但是从整个中国经济发展的大的趋势看，其实已经很难实现房地产市场的价格整体稳定增长。

所以，惠州不冤，昆山也没错，大家都有自己的需求，但是所面对的问题和考验，本质上都是一样的。

接下来，失去土地财政的支撑现实到来以前，这样的冲突和博弈，将会成为常态。

图片来源：头条图库

4趋势研判：堵不如疏，接下来，更多的城市楼市下行的局面已定？

据不完全统计，今年以来，至少包括广东惠州、江苏盐城、吉林长春、河南洛阳、安徽铜陵、福建宁德等近20城发布“团购买房”相关政策及活动，也就是开发商可以对团购等实行降价售房。然而与此同时，地方政府又在打压和限制房价，甚至开发商降价售房还要受到政府的处罚。

一手拿着矛，鼓励“团购买房”，一手又举着盾，对愿意主动降价的开发商实施处罚，这样的行为显然是非常可笑的，也是会影响政府公信力的。

但是通过以上的分析，实际上很多时候，都是形势比人强，不得已而为之。

在房地产问题上，一些地方是非常矛盾的，也是比较功利的。

面对市场持续低迷，开发商资金链断裂风险越来越大，地方经济也因房地产市场过于低迷而备受影响，就想通过各种手段鼓励居民购房，以缓解开发商资金紧张矛盾和减轻地方经济下行压力。

而在房地产市场有所反弹，居民购房热情稍稍恢复后，面对开发商想趁机扩大销售、回笼资金，通过降价售房，地方又觉得机会来了，不需要降价了，就对降价售房的开发商实施处罚。

这种过于功利的行为，确实对房地产市场的发展非常不利，也是给出台“团购买房”政策的地方一记耳光。

说到底，这不就是当下中国房地产经济领域堵和疏，有形之手和无形之手较劲的一个现实么？

老祖宗的智慧无数次被验证：堵不如疏，也不可能永远都能用堵解决问题。

中国房地产和楼市的问题，其实早已不是房地产经济自身就能解决的问题了，更是涉及更大范围的宏观经济整体的问题了。

这种问题，想要集中在房地产经济闭环里面就能彻底解决，是不可能的。

说到底，一切经济的问题，根源只有两个，要么分配出现了问题，要么购买力群体的收入出现了问题。

大家都有工作，收入稳定，房价还是事情？

路径依赖而已，思维惯性而已，而造成这种情况的人，不是不懂，而是轻松钱，容易钱，躺着就能赚到的钱，赚的多了，要起身赚辛苦钱，来自于生物本能的抗拒而已。

但是一厢情愿，能和经济周期，时代趋势，宏观环境去反抗和作对么？

因果循环，报应不爽，原本上行期的预期有多美好，那么在下行期的压力就有多高。

理性预判，更多的三四线城市接下来的楼市和房价，面对下行压力，是必然趋势，至于说地方政府的意志和想法，能和这样的趋势抗多久，其实并不重要：如果没有类似于棚改这种撬动政府债务的大杀器（基本没有概率想象力）的重出江湖，那么价格回归，需求主导的必然经济阶段的到来，只是时间问题，不是有没有的问题。

图片来源：头条图库

写在最后：特殊阶段，对于楼市变动，普通群体需要怎样的理性态度？

文章最后，从个体和普通人的角度，聊几个观点：

1，惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。里面的表述值得关注：

通知称，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

关键词，违规销售。

越是市场低迷，环境紧缩的时候，各路妖魔鬼怪就多了。

买的永远没有卖的精，掏钱以前多想想，买个彩票都中不了奖的自己，凭什么有这么大的利好就能遇到？

天上不会掉馅饼，地上不会缺陷阱。

好东西，永远有门槛的。

2，地方政府对于楼价下行态度敏感，反应强烈的城市，有高位站岗的风险。

不特指哪一个，有一个算一个，如果房价都要惊动政府出面托举和监督管理才能稳住的城市，请记住，行政力量对市场经济的干预，一旦突破临界点，就成了计划经济了，市场经济环境里面用计划经济模式管理，是什么结果？

硬挺着不准企业降价，那还是市场经济吗？

这是两个好问题。

3，当下是政策和市场的博弈关键阶段，并不是投资群体和套利群体活跃的好阶段。

4，刚需买房，只买现房，今天交钱，明天入住，早上签合同，下午搬家具。

5，成年人要理性，降价维权，吃相难看，愿赌服输，不要当乌合之众。

既然买房是博超额收益，博房价上涨，遇到降价下跌，就撒泼耍赖，和在赌场输钱不服闹事本质上有区别吗？

为什么赌场很少有人闹，而楼市房闹经常看到？

这或许是当下很多城市的政府，需要去直面和思考的一个好课题。

总的来说，全社会对于房地产和楼市的预期下调，依赖降低，是一个必然的趋势。

既然是趋势，那么学会如何顺势而为，保持理性，很重要。

以上，就是对2023年5月份中国两个城市降价卖房动向，进行的一次专题复盘和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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